标题：楼市改善性需求旺盛 今年中高端市场低开高走

  改善型买家集中入市，致使2013年中高端房源较2012年大幅上涨69.9%和40.5%，今年中高端豪宅前景较去年或许更好。

  2013年，沪新房市场住宅成交面积为1282.3万平方米，较2012年上涨36.6%，创近4年最高值。其中，均价3-5万元/平方米和5万元/平方米以上房源成交涨幅明显。

  市场人士分析称，随着城市发展和居住水平的提高，人们对改善型房源的需求始终旺盛，在市场整体回暖情况下，今年改善型需求集中入市。

  中高端市场火热

  21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年，均价3-5万元/平方米和5万元/平方米以上房源分别成交250万平方米和63.2万平方米，较2012年分别上涨69.9%和40.5%。而均价在2万元/平方米以下的房源成交面积涨幅仅为20.4%。受此影响，均价在3万元/平方米以上中高端房源的成交占比从2012年的20.5%提升至24.4%。

  此外，2013年共售出亿元豪宅8套，较去年多出2套，较2011年则减少一套。虽然亿元豪宅的总体涨幅并不大，但是总价8000万元-1亿元的准亿元豪宅成交了14套之多，而2012年和2011年，这一价格段的房源都只成交了2套。

  德佑地产研究总监陆骑麟告诉告诉《东地产财经周刊》，亿元和准亿元豪宅成交量的上涨，也是2013年楼市回暖的一种必然。这类顶级豪宅的购买者几乎必然是出于投资保值的目的，在楼市量价齐升的情况下，这类购房者入市的积极性大增。

  成交火热的情况下，加之受到成交结构的影响，价格也出现了明显的上涨。2013年上海新房均价达2.4万元/平方米，同比涨幅达7.6%。

  预计今年楼市平稳释放

  2013年楼市供应同样出现明显上涨，据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年累计供应新房面积为1161.2万平方米。同比上涨29.7%，同样创2010年至今最高值。

  21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔告诉记者，开发商推盘的时机一方面与市场走势密切相关，往往选择楼市成交高峰期入市，趁市场热度抓紧去化；另一方面开发商对宏观调控的敏感性比较强，政策出台后楼市走向具有不确定性，开发商往往选择在调控出台前抓紧推盘。

  至于未来的楼市，2013年召开的三中全会上并没有过多提及房地产行业。

  业内预计，短期内国字头调控文件出台的可能性较低，结合年末全国一二线城市连续出台一系列调控措施，未来政府对房地产的调控可能从中央转化为各地因地制宜制定调控措施。

  黄河滔认为，就上海而言，“沪七条”出台后年末楼市逐步降温，影响力或将一直持续到2014年初，随后逐步被市场消化，受到调控限制的需求重新入市，楼市再次回暖。

  市场人士预计，2014年上海房地产行业政策面整体平稳，楼市低开后逐步回暖，房价整体平稳并保持小幅上涨态势，上海作为一线城市，土地价格导致开发商成本上升和楼市供不应求是造成房价稳定并小幅上涨的重要原因。