标题：评论：究竟该怎样调控楼市

　　十八届三中全会《决定》对于“房价”、“楼市调控”等热题虽未置一词，但有关市场在资源配置中起决定性作用、建立城乡统一的建设用地市场、把进城落户农民纳入城镇住房和社会保障体系、加快房地产税立法并适时推进改革等重大改革举措，却为楼市调控新政与改革路线的确立指明了方向。为此，笔者愿在解读以往调控认识误区的基础上，提出落实改革新政的三点建议。

　　一是楼市调控的当务之急不是限制房价而是制约暴利。据报道，近十年来为抑制房价的过快增长，国家基于限购或限价手段，先后出台了十几个楼市调控政策，但房价却依然上涨了十倍。显然，社会已认定，基于限制政策的政府干预措施，难以实现抑制房价过快增长的民生目标。

　　众所周知，限购的前提是抢购，而抢购的商品怎么会降价？虽然理论上“限购”能减少购买促使降价，但“不让买”和“不想买”对市场价格的影响却截然相反，这也是为什么“限购”反致房价上涨的蹊跷原因。如今，即使将热销的高价房强行限价或降价，工薪阶层也买不起，这种“替富人省钱”的调控措施有何民生意义？更何况任何市场限价不是政府补贴就是黑市交易，且极易滋生腐败。

　　有关是否公布房产成本的争论，更暴露了楼市调控的方向误导。因为即使公布了房产成本，揭示的也只是房价暴利而非限价原理。对此，有专家建议应尽快出台《反暴利法》来遏制房价。但反暴利主要针对垄断经营，而市场暴利要靠税收调节，增收部分多用于社会保障。因此，楼市调控的当务之急不是限制房价，而是限制暴利。只有将更多的市场暴利转为财税收入，只有当社会保障人人都能安居乐业时，楼市的涨跌才能回归单纯的经济指标，而不再涉及社会与政治稳定了。由此即可落实三中全会提出的确保人民安居乐业、社会安定有序的目标。否则，若因为“反暴利”将热销的高价房低价卖，岂不贻笑大方？

　　二是楼市调控应突出住房保障和回归居住属性的重点。长期以来，基于“地价决定房价”的误区，社会舆论一致谴责“地王拍卖”拍高了地价、抬高了房价，认为“只有控制住地价才能稳定住房价”，并呼吁禁止国企参与“地王”拍卖，制造了诸多“限价拍卖”的世界奇闻。殊不知，房价不是地价决定的。相反，地价却是由房价决定的。不然，就不会有“地王”因楼市降温而变“地荒”的现象了。其实，高价房随涨随卖的事实早已表明：房价既不是地价、也不是政府、更不是房企定下来的，而是由“房奴”买起来的。即“高价房”的不断出手，才是“房价高”的根本原因。

　　数据显示，我国城镇人均住房面积已达33平方米，户均住房已超1.1套，这还不包括尚有200多亿平方米约2.3亿套存量房。因而从居住属性看，房产开发已经饱和。但从投资属性看，楼市上扬仍存预期。为避免房产过剩导致楼市崩盘，政府楼市调控就不能简单地采用逆市的限购、限价手段，而是要把握突出居住属性、抑制金融属性的重点，回归楼市消费理性，实现全民住有所居的调控目标。否则，一味打压促成楼市崩盘的民生状况要比楼市虚高更可怕。

　　事实上，即使理性的楼市也绝非一片低价，而是高低有序。高价靠市场，低价靠保障。政府不该管也管不了“无限的”房价上涨，政府应该管也管得起“有限的”住房保障。包括进城农民公寓在内的安居工程，才是政府放开高价、保障低价的应有作为。当然，这需要健全的国民收入和财产监管体系作保障。否则，收入不透明、财产不公示造成的“经济住房不经济、安居工程未安居”的怪象仍将继续。为此，三中全会提出了建立全社会房产、信用等基础数据统一平台的要求，表明了健全住房保障和供应体系的改革决心。

　　三是加快土地财政转型，建立免一减二征三的房产税制。虽然“土地财政”备受诟病，但无论土地拍卖还是贱卖，“建设用地有限”都是普遍真理。既然房价不是地价决定的，那么在耕地极为宝贵的人口大国，采取高成本用地的“土地财政”有何不妥？虽说土地财政不可持续，但“土地贱卖”的国有资产流失更不可取。当然，土地财政不能只靠寅吃卯粮地高价卖地，必须尽快实现向征收“不动产税”转型，这样既能保障稳定的税源，又能抑制房产的投机。实际上，青岛在110年前创建的《胶州土地法规》，提出 “土地国有，涨价归公”，如今仍不失为治理土地囤积、投机获利的地产调控良策。

　　长期以来，由于房产收益远高于储蓄或股票，市场自然将房子变金子，楼市变股市了。此时，无论是禁止“地王”拍卖还是增加开发用地，都会因“买涨不买跌”的社会炒股心理，持续将楼市推向“牛市”。虽然呼之欲出的房地产税，能够抑制地产投资和囤积，有效治理楼市变股市、房子成金子的市场乱象，但征税的前提是要建立涉及权利隐私的财产公示制度。以往因为没有以立法的形式确定下来，这项制度失去了顶层设计的主动性。如今，三中全会已做出加快房地产税立法并适时推进改革的决定，必将引导楼市调控走出雾霾。在此建议，为避免征税引发房产集中抛售的楼市震荡，房产征税应采取免一、减二、征三的逐套递进征税制，由此亦可解决社会对新增税负会加大民生负担的疑虑。