标题：上海楼市成交回落进入淡季

　　本报记者 万晶

　　进入新年以来，上海（楼盘）楼市成交量连续回落，呈现明显的淡季特征。一方面价格居高不下，购房者观望情绪加重，对未来房价存有价格回落的预期；另一方面开发商推盘积极性不高，将观望春节后的市场走势。上海楼市已经走到买卖双方胶着的关键时点，业内人士预期全年将呈现高位震荡，逐步降温的态势。

　　成交量环比连续下跌

　　数据显示，1月6日至1月12日一周，上海市新建商品住宅成交面积19.81万平方米，环比前一周下跌10.86%；成交均价为24488元/平方米，环比下跌2.96%；新增供应面积为19.64万平方米，环比下跌3.25%。上周上海市新建商品住宅成交量排名前十的楼盘中，除了惠南金地城项目售出206套房源，其他楼盘的成交都十分平庸，有5个楼盘的成交量甚至在50套以下。

　　经历2013年新房的火热成交，可售房源被大量消化，随着春节临近，大部分开发商把推盘计划放到春节后。12月30日至1月5日一周共有5个住宅开盘或加推，共计1133套房源入市，环比前一周下跌了20.10%。

　　一月份上海楼市成交热度进一步下降，各个楼盘的买家来访量、来电量都有明显下降，开发商也缺乏推盘积极性，大部分楼盘还是以续销为主。

　　业内人士介绍，位于嘉定南翔的三湘森林海尚去年11月开过一次盘，当时的报价是2.6万元/平方米，实际成交均价在2.49万元/平方米，但这次该楼盘所加推的房源，仍然是去年11月拿的预售证，报价较上一次有所下降。即便如此，这个楼盘也没出现明显的热销。

　　上海本地一位开发商介绍，春节前通常是楼市低谷时期，目前很多刚需客户，如要买房的外地户籍买家，往往想着尽快回家过年，无心购房。从开发商的工期安排来看，很少有开发商会选择在一月拿预售证。一般来说，要么在新年前拿，要么春节后再拿，预计春节后推盘将会大增。目前的零星推盘、零星成交，不能作为市场总体走势的判断依据。春节以后随着新增供应量的增加，市场成交量和价格的真实性才能体现出来。

　　佑威地产执行董事黄志坚称，上海楼市成交量连续两周回落，符合预期。经历了去年9至11月连续3个月的成交高潮，楼市需要歇息，预计今年1月上海楼市的周成交量将维持在20万平方米上下，平稳过年。

　　房贷利率成本增加

　　进入1月以来，季节性因素加上市场观望情绪加剧，导致新房、二手房成交量呈现进一步回落态势。业界认为，成交转淡的趋势将至少延续至马年春节，而2014年大多数城市的房价将趋稳，也有个别会下调。

　　据中原地产研究中心监测数据显示，54个重点城市新建住宅成交回落，前12天共成交住宅8.1万套，相比12月初下调20%。以北京（楼盘）为例，前12天北京二手房成交2815套，新建住宅成交3122套，总成交量5937套，与2013年12月同期相比，总成交量下滑三成左右，与2013年1月同期相比，跌幅接近47%。

　　广州（楼盘）的楼市成交同样遭遇寒流，2014年开局出现了量价齐跌的现象。数据显示，广州全市在1月份首周新建住宅成交量环比大跌39.9%。

　　新年以来信贷环境未有放松，加之去年末集中入市的地方调控政策，都导致2014年开门楼市成交遭遇“寒流”。在经历持续近一年的住宅成交高位运行后，市场热情有所回落也是正常规律。中原地产首席分析师张大伟认为，楼市降温属于季节性降温。去年11月份，将近20个城市出台地方调控收紧政策，一定程度抑制了房价加速上涨。

　　此外，资金紧张局面短期内难以缓解，房贷呈现收紧态势，利率优惠已经难觅踪影。这不仅影响到购房人的购房能力，而且影响到购房者的心理，许多人预期在利率高企背景下，房价或出现回落。

　　中国证券报记者了解到，即便是在房贷额度相对宽松的1月份，商业银行对房贷利率却丝毫不含糊，取消利率优惠甚至略有上浮成为普遍做法。上海多家商业银行取消了针对首套房贷款85折的优惠，基准利率正成为市场上最常见的贷款利率。

　　上海一位国有银行个贷部经理表示，目前银行理财产品预期收益率普遍在5.5%以上，很多产品的收益率超过6%。如果还给客户执行85折优惠利率，5.57%的利率水平还不能覆盖高收益理财产品的成本。银行眼下更青睐企业贷款，银行贷款业务的重点开始转移。

　　房价走势看政策走向

　　截至目前，一二线热点城市房价仍然居于高位。国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，北京、上海、南京（楼盘）等热点城市自2012年下半年以来呈现连续的环比上涨，2013年9月一线城市同比涨幅均超过20%，杭州（楼盘）、重庆（楼盘）等二线城市涨幅也接近10%，涨幅明显高于全国其他城市水平。

　　1月10日，全国国土资源工作会议在北京召开，国土资源部称，今后将逐步调减中国东部地区新增建设用地供应，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。市场对这段话进行了相当激进的解读，并开始担忧土地闸门关闭可能带来的供需进一步失衡。不过随后国土部进行了澄清，东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主。

　　德佑地产研究总监陆骑麟表示，未来一线城市土地供应可能有所缩减。这一举措可能倒逼开发商开发囤积的土地，加快销售在售项目；但如果执行效果不佳，未能逼出闲置土地，仅仅减少新地块供应，则可能加剧房价上行压力。

　　复旦大学地产运营研究所所长蔡为民(博客,微博)指出，未来的政策导向仍以市场为主，供需关系才是决定房价的根本，一二线城市则仍将保持稳步上涨态势。

　　业内人士认为，在房地产调控思路转向以保障房和增加住房供应为主的新形势下，加之信贷政策趋于稳健，预计2014年一线城市房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”。

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