标题：房产专家项峥评论：2014年楼市或将触顶回调

　　经历了持续一年多的强势上涨后，楼市继续上行动力开始衰减。据媒体报道，北京二手住宅挂牌价和部分房源成交均价开始下滑，部分下滑幅度超过10%；二手房单套房降价20万元很平常。随着资金面紧张再现及很多城市房贷暂停，市场上对2014年楼市的展望开始由乐观转为谨慎，楼市或将触顶回调。

　　过去十年多我国房地产市场连续保持强势上涨运行态势，主要是受真实住房需求、资金面和房地产政策三大因素推动。真实住房需求不仅包括当期住房需求，也包括前移的未来住房需求，房价过快上涨引发了市场的普遍恐慌心理，由此产生住房供求阶段性矛盾。资金面是房价强势上涨的货币基础，从各国实践看，流动性泛滥总会推动包括房地产在内的资产价格快速上涨。过去几年我国货币超常规供应，使得社会资金在房地产领域过度聚集，不断推动房价快速上涨。而房地产政策主要是调整住房市场供求关系，影响到市场短期波动。需要注意的是，如果政策实施不能达到预期目的，反而可能因为扭曲短期供求关系，增加了未来暴涨的可能性。

　　从基本面判断，2014年楼市回调应该是大概率事件。2013年，楼市成交大幅增长，前11个月，全国商品房销售面积同比增长20.8%，较2012年同期大幅提高18.4个百分点。过去一年以一线城市为代表的住房价格上涨明显过快，严重透支了市场购买力。随着销售动能的集中释放，新的需求尚在形成与培育中，这将引发住房供求关系急剧调整。此外，资金面总体趋向紧张的速度已经超过市场预期，最近货币市场“钱紧”来袭，表明未来社会资金面的约束将会显著增强。房地产业本身是资金密集型行业，资金成本上升，资金面约束增强，势必会传导到房地产领域，严重削弱房价继续上涨的货币基础。

　　目前观察，新一届政府在房地产市场调控的政策选择上，有三个明显特征：一是尊重市场经济规律，二是推进住房保障与供应体系建设，三是着力建设房地产调控的长效机制。可以发现，新一届政府上台后至今没有出台全国性的房地产调控措施。即使是在过去一年中房价上涨较快的上半年，市场预期较为强烈的房地产调控政策措施也未如期而至。相反，国务院常务会议决定加快整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担，这表明房地产调控政策已经向完善基础性制度建设转变。高房价已经侵蚀了实体经济的发展动力。无论是从投资还是消费看，房价过高，不仅提高投资成本，而且还降低普通居民消费意愿，加剧贫富差距。特别是过去10年间房价暴涨所带来的巨大财富效应，已经严重冲击民间创业和创新激情，极大地降低人们从事实体经济的意愿。温州经济的崛起与衰落，温州房价的高低起伏，恰恰是实体经济逐步向虚拟经济演化及至泡沫破裂的缩影，给我国很多地方的经济发展敲响了警钟。

　　可见，房价触顶回调，是市场经济规律作用的结果，也是经济结构调整和经济发展方式转变的必然要求。面对可能来临的回调，我们需做好准备，从容面对。