标题：回乡楼市见闻：还原一个真实的房地产

　　《证券市场周刊·红周刊》特约作者 西峯

　　 编者按：过去10年，房地产一直位于舆论的漩涡中心，因为它与我们每一个人的利益休戚相关。2013年农历岁末，西峯在雪球、百度[微博]百家、新浪微博等网络媒体上发起了一个“回乡楼市见闻调查”的活动，引起了广泛的回应，讨论跟帖达上千条，收到的楼市见闻大概包括了中国近百个城市，地域从南到北、从沿海到内陆、从城市到乡村全覆盖。之后西峯将网友提供的具代表性的见闻整理汇集成《回乡楼市见闻36篇合集》共享发出，一周时间在一些媒体的浏览人数就超过了几十万。

　　我们摘录了一些回乡楼市见闻的节选，供大家参考。不同区域巨大差异背后有什么共性？民间草根调研戳穿了哪些阴谋论？一起了解真实的房地产市场——

　　西峯：我为什么发起楼市回乡见闻调查？

　　因为工作和兴趣的原因，我关注楼市已经十来年了，而这期间几乎是房地产争议最大的十几年。从中央到地方，从媒体社论到草根杂谈，大家对楼市的看法差异极大。在一个秉承多元价值观的社会中，这些差异原本正常。交易的双方常常持相反的判断，这些差异促成了交易，也同时提高了双方的福利。

　　不过在当时的语境下，这些不同却引发了各界的不安。以动机而非事实作为主要判断依据的阴谋论也一度成为舆论主角。这就使得多空双方的讨论陷入晦暗，而良性讨论亟需的数据和全面观察，往往成为讨论中短缺的部分。

　　好在我们已经身处互联网时代了。主流媒体没报道到的，有没有可能通过自媒体的征集方式来解决呢？于是在农历新年前几天，我通过网络发起了一个各地楼市见闻的调查。

　　原因之一是我觉得目前的政策、报道和观察偏重特大城市太多。统计局70个大中城市楼市的监测，也仅仅只覆盖中国600多个城市中的一成比例。由于各地经济发展情况参差不一，楼市价格和涨跌情况也多不同，少数几个中心城市的状况远不能代表其他地方楼市的面貌。占数量九成的城市和乡村也需要有楼市的研究和记录。

　　原因之二是时逢农历岁末，正好是大家回家过年的时候。我想是不是可以通过追寻梁思成、赵元任当年田野调查的思路，也在楼市发起一次实地考察。从民间草根的角度来征集各地楼市见闻，以弥补相关报道、资料乃至研究方面的不足。

　　楼市见闻录之一：

　　魔都上海（节选）

　　 所在地：上海

　　 见闻提供者：@coffeebeanMM

　　爸妈家的房子在上海中环，靠近复旦大学和五角场，周边配套不错，2002年妈妈同事买的一期，当时是3700/平方，几个月后开二期，变成4500/平方，还好妈妈英明地买下了。2005年我们搬入的时候，价格变成接近1万/平方。2008年10月左右卖17000/平方，现在卖35000/平方上下。

　　周围的同学朋友，上海本地的，过去几年因为结婚的关系大都在父母资助下买了房。只要是工薪阶层的，基本上买房都是穷尽了双方父母和自己工作几年的大部分积蓄，大部分人买的都是90~100平方的房子。第一份工作时，公司里的外地同事，因为看到2005~2007年房价涨得那么快，想想以后应该也是在上海工作下去的，也大都买了房。但因为工作时间短，能力有限，所以大都买得比较偏远。外环那一带2007年左右的价格在1万/平方左右，现在很多基本也都是3万左右的档次了。

　　除了结婚等原因的第一次置业之外，随着宝宝的出生，周围的许多朋友觉得当时的房子小了点。比如要请个住家保姆，比如父母来照顾孩子可能得住上一段，所以有些朋友会把自己当初买的小房子卖了，加点钱贷个款，再去买个大点的房子。由于房价实在太高，而且二套房的首付要70%，利率上浮。一对80后小夫妻能够在不卖掉目前住房的情况下再去买一套房，这样的情况还是比较少的。

　　楼市见闻录之二：

　　陕西西安（节选）

　　 所在地：陕西/西安

　　 见闻提供者：@WasteHouse

　　我目前在南京居住，老家在西安，西安和南京在很多方面很相似，都是古都省会，人口都在800万左右，都是区域型中心城市。从城市等级上来分，西安属于二线弱，南京属于二线强。

　　从GDP上比较（2013预测值），西安4940亿，南京8439亿。如果从房价上对比，差异就更明显了，西安均价7108元/㎡，全国排第48位，南京均价 17786元/㎡，全国排第9位。

　　西安的房价，大概在2010年后就涨得很慢了，到了2013年下半年，一些城市又开始新一轮猛涨，但西安仍然涨幅微弱。

　　西安的房地产市场如此弱势，我想主要还是以下几个原因：

　　1，总体经济基础较为薄弱。西安主要是以国有企业为主导，私营经济不活跃，生活节奏较慢，高收入阶层少。好消息是最近几年大企业也逐步落户西安，比如三星[微博]、华为、中兴都有大型的研发基地落户。西安本身的教育资源也比较有优势，承接东部转移过来的产业也是有条件的。

　　2，周边城市经济弱，人口少。西安算是西部地区的领头羊城市，周边城市经济与人口体量相较西安都有较大差距。

　　3，住宅供给量太大。西安楼市建设在最近5年才真正发力，到处在大拆大建，无论开车到什么地方，都能看见工地和脚手架，到处是楼盘广告。另一方面，住宅的容积率都非常高，很少有低于3的，三环内外基本都是30多层的高层住宅区。

　　4，小产权房多。西安在建的600多个项目，其中没拿到预售证的有300个左右，这些小产权价格比商品房便宜得多，举例来说，同样地段，商品房6000元/㎡，小产权就能卖到4000元/㎡以内。

　　5，本地人大多有房。西安这边国企很多，造成的一个问题是很多企业都解决了住房问题。一些老职工分到的房子，一旦拆迁，马上还能分到新房，手里两三套的也很常见。更夸张的是农房拆迁补偿，举个最近的例子，一个好友爷爷农村里的房子拆迁，按户口人头数赔偿，一共赔了12套，我那个好友父亲拿到3套，其余的几个叔叔分掉。

　　楼市见闻录之三：

　　浙江慈溪（节选）

　　 所在地：浙江/宁波/慈溪市

　　 见闻提供者：@胡晓山

　　有人说，房地产就是非贸易品的折现，我认为不无道理。慈溪，建国前是以西瓜、盐、棉花为主要产出的农业区，工业沉淀一穷二白，主城区是建国后从慈城迁来的，文化、教育、医疗、商业、交通、景观资源向来贫乏，不要说和宁波、杭州这些二线城市比，甚至和周边的几个县级市比起来都是缺乏沉淀的，这样的非贸易品沉淀显然无力吸引外地人口的流入。

　　而由制造业吸引来的外地低端劳动力人口，又缺乏足够的消费能力，无法形成有效的消费需求——这一点可以从城郊的农民房出租火爆得以验征。当地人的消费需求毕竟有限，而且随着传统制造业越来越失去盈利能力，当地年轻人越来越多地选择宁波、杭州或者上海、北京这样的大中城市。

　　过去由于制造业的快速发展所带来的财富效应支撑着当地房价的上涨，在未来几年中几乎已经看不到这样的新增财富效应了。中小企业大都在经历痛苦的转型，而这种转型对于势单力薄的中小企业来说，几乎是九死一生。汇率、劳动工资、利率、原材料的波动、产能状态、环保等各个方面都在威胁着传统制造业的中小企业的生存。除非由国家层面导入大规模的国有企业投资或者技术帮助，我对于未来5年的慈溪经济非常悲观。　

　　虽然悲观，但毕竟是自己的家乡，祝福家乡吧，能够在痛苦的转型中找到新的希望，一如他们的先辈，带着满身的海咸味，和不甘贫困的冲动，奔赴全国去寻找富裕的希望。

　　楼市见闻录之四：

　　台湾三峡区（节选）

　　 所在地：台湾/新北/三峡区

　　 见闻提供者：@投资笔记

　　 新北市三峡区，在台北大学旁。走高速公路离市中心约25~30分钟。小镇没什么产业，主要是寺庙观光。在少子化后人口基本上是零成长，由于台北的房价越来越高，但这几年开始有新进人口进来，主力是退休族。三峡位置刚好离尘不离城，很多人看一下环境就来定居了。这几年人口从9万多增加到现在约11万人。

　　 市中心涨我们这里就涨。不过因为退休族进来的越来越多，这边的房子都没怎么空置，反而台北市越来越多房子是空的。2006年的时候，三峡新成屋一坪约10万台币。我2009年买的时候，一坪12.8万台币。现在一坪大概是30万台币，建商开价则是喊到40万台币去了。（编者注：1坪约合3.3平方米；1台币目前约合人民币(6.0915, 0.0080, 0.13%)0.207元。）

　　《回乡楼市见闻36篇合集》请于证券市场红周刊官方网站/证券市场红周刊雪球官方账号@证券市场红周刊阅读下载。

　　回乡见闻调查戳穿了哪些传言？

　　 　正如我们之前提到的，中国的楼市首先是区域性市场，地区之间的发展差异、贫富差异、城乡差异以及对人和资本的吸引能力存在巨大差别。不过即便如此，从收到的稿件和讨论中，我们仍然可以找到一些共性。例如，我们没有观察到温州人炒高当地楼市的见闻，也没有收到外国人炒高楼市的见闻。这些曾经被大肆报道的传言，不但因缺乏数据和逻辑而显得荒谬，而这次调研的结果也再次否定了的这些看法。

　　我们先谈谈这次调研中观察到的共识。

　　1、楼市只涨不跌么？

　　过去的很多观察都是以北上广深等特大城市为样本，在历尽宏观调控的10年的空调后，许多人得出结论，中国的楼市长期来看只涨不跌，至少在未来的20年内如此。以大炮著称看涨房市的任志强[微博]更是直断，城市化进程结束之前，楼市不可跌。

　　真的不可能么？其实未必。从见闻回馈的情况来看，确实大部分大城市和特大城市在历经2010年末开始的大幅调整后，最近2年来仍然延续楼市上涨的态势。但是许多内陆和中小地区的楼市，其实房价早有压力，至今仍未恢复。考虑到中国地区差异巨大，城乡有别明显，笼统地谈楼市涨跌仍然很可能是一个不算精确的话题。