标题：杭州两个楼盘大幅降价 楼市发出明确风险预警

　　杭州（楼盘）两个楼盘大幅降价，两家商业银行紧缩或警示房地产贷款，这些意味着什么？

　　21世纪不动产集团市场总监桑豫峰认为，近日发生的这些事件传达了明确的信号，那就是房地产局部风险已经裸露，值得所有房地产相关人士警惕。

　　近两年，杭州土地供应量巨大。2013年杭州出让土地814.5万平方米，规划建筑面积2156.7万平方米，土地出让金1326.9亿元，同比增长110%。2014年杭州土地市场疯狂继续。1月，杭州土地成交340亿元，再创历史新高。

　　杭州商品房库存增长迅猛。2013年杭州市共成交商品房85823套，成交面积934.4万平方米；2012年，杭州成交商品房83690套，成交面积890.6万平方米。成交套数是负增长，成交面积增幅约为5%。而到2014年1月底，杭州商品房库存突破12万套，达120476套，远远超过四个一线城市（北京（楼盘）住宅库存5.76万套，上海（楼盘）6.37万套，广州（楼盘）5.62万套，深圳（楼盘）4.18万套），比去年同期的8.23万套增长45%。

　　桑豫峰据此分析，很显然，杭州商品房库存面积的增幅远远超过其消化增长速度，而去年出让的庞大巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。这些叠加在一起，给市场传达的讯号就是，供应巨大，而需求有限，开发商不可能对此没有感觉。而最先作出反应的，往往是那些实力不强、资金链紧绷的中小开发商，因为他们是最脆弱的，如果不抢在别人前面率先回笼资金，当真正的风险来临，最快倒下的也将是这些企业。

　　桑豫峰表示，不排除还会有其他楼盘随后跟着降价，尤其是库存比较大、无法承受市场观望期的企业。如果杭州降价的楼盘形成一定风潮，有可能会对上海以及长三角地区产生影响，甚至传递到北京等城市。而这种趋势一旦形成，就会对购房者的预期产生巨大影响，从而导致房地产市场出现全面观望情绪。但是，也不必过分夸大杭州少数楼盘降价的效应，至少目前尚未看到形成区域性降价潮的迹象。

　　其实商业银行对此早已警惕。从以往情况看，房地产信贷年底紧张，但到年初就会有所放松，但今年直到现在也仍是从紧。据21世纪不动产监测，节后首套贷款优惠进一步收紧，贷款利率回归基准，只有极少数优质客户可以申请到9折优惠，目前大概2—5个银行可以做到，但较节前审核更加严格，放款速度放慢，由节前的25个工作日左右延长到目前的2个月左右。大部分银行二套房的房贷利率已提高10%-30%，个别银行去年年底甚至已暂停发放房地产按揭。

　　桑豫峰认为，房地产贷款业务，目前仍然是商业银行的重要利润来源，它们必然要密切关注房地产市场的运行态势。一线城市地王频出，成交土地的楼面价超过周边商品房在售价格，表明部分城市的土地市场已经过热。一线城市和二线热点城市潜在供应巨大，增长速度远超消化增幅，一旦销售受阻，资金回笼放缓，作为开发贷款、土地抵押贷款和按揭贷款供应方的银行，将是风险的首要承担者。杭州可能只是这些城市的特例，但极具代表性。几家商业银行紧缩或警示与房地产业务有关的贷款，正是对这些潜在风险的敏锐反应。

　　现在还没有听说有其他商业银行跟进暂停房地产贷款业务。但可以预料的是，这个事件将会提升整个金融系统对房地产市场的预警级别，使得流向房地产的信贷更紧、成本更高。下一步，银监会的表态非常重要。

　　桑豫峰说，目前来看，房地产市场整体仍处于上升的轨道之中，但增速明显放缓，今年1-2月全国主要城市商品房成交普遍大幅下滑已成定局。夸张地声称房地产即将崩盘，有耸人听闻之嫌，但也绝不能无视市场发生的明确警告。那些争抢高溢价率高价格地块的开发商，尤其要小心了。