标题：正确看待楼市走向判断的分歧

　　深圳（楼盘）市房地产研究中心研究员 李宇嘉/文

　　一边是一二线城市楼市从2012年下半年以来持续火热、土地价格不断上涨，一边是资金面紧缩超预期、地产大佬们不再一贯看好楼市，再加上近期不断传出的有关三四线城市“鬼城”的报道，让马年楼市的走向显得有些扑朔迷离。

　　从目前来看，市场依旧在延续2012年底开始的楼市分化现象，只不过这种分化在今年会进一步加剧。一方面这将意味着楼市需求和避险资金将主要集中在一二线城市，这些城市今年将延续上涨的态势，只不过由于房贷不再为金融机构所偏好，购房需求在去年超额释放，过去两年新开工的增加以及用地成本的上升，今年这些城市的楼市不会延续去年火爆的程度。

　　但据各界的预测，今年重点一二线城市继续向好的格局难改，成交量和房价涨幅大概在10%左右。当然，部分库存压力大、产业基础不雄厚、集聚能力不强的二线城市，也可能会出现消化难和房价上涨动力衰竭的情况。

　　另一方面，绝大多数三四线城市的楼市本来在去年就应该出现大面积的下滑态势，但由于政策松绑、政府支持、资金面的宽松（特别是影子银行的支持）、楼市整体回升的带动，2013年这些城市也维持了弱势回升的态势，成交量和价格均录得了5%~10%的涨幅，只有少部分城市楼市出现了供应过剩、泡沫破灭的问题和迹象，如能源价格下跌集中的一些区域（如鄂尔多斯（楼盘）、神木和榆林）、受出口下滑影响的区域（温州（楼盘）、无锡（楼盘）和常州（楼盘）等）以及产业基础较差的城市（东北和西北的中小城市）。

　　影响2014年楼市运行最大的因素还是资金面。一方面是信贷资金对于楼市的结构性供应紧缩将前所未有，主要原因是存款资金成本的上升、房贷期限错配对于流动性风险的冲击、房贷相对收益下降；另一方面则是监管层对于影子银行、地方政府债务的清理。这两方面因素的叠加，不仅对主要集中在三四线城市的中小房地产企业的冲击非常大，而且对决定今年楼市走向因素之一的库存消化也将是致命的。

　　因此，今年楼市分化加剧将首先表现在：三四线城市本来在去年就应该暴露的过剩供应和泡沫风险问题在今年的表现将更加突出。类似于温州、鄂尔多斯等泡沫破灭的问题将会在600多个三四线城市中更多地出现。但由于这些城市的政府从去年以来就一直在想办法解决问题，如大面积停工以切断新增供应、引进企业消化库存、用作保障房等，过剩供应和泡沫破灭的问题被延长和被社会分担而隐性化，不会出现像国外（如美国次贷危机、底特律破产）一样的显性问题，更多的表现是楼市成交量停滞、价格有限下跌。

　　未来楼市的整体走势如何，还将取决于集体土地制度改革和新型城镇化能否获得实质性推进，以及通过完善“空城”周边的公共服务配套来消化存量，最终集聚周边城镇人口和产业，但这在短期内难以获得显著效果。

　　除三四线城市的问题外，商业地产的泡沫问题是另一个值得注意的风险。不同于住宅地产强大的需求可以支持“虚火旺盛”，商业地产开发和经营，一方面创造了实体经济发展所必需的经营场所，另一方面也是实打实的实体经济“晴雨表”，两者一荣俱荣、一损俱损。

　　2010年实施限购政策以来，投资资金大量进入商业地产，过剩、开发模式趋同、售后返租等问题已经在去年开始爆发。2014年，随着经济增速持续下滑、外资回流、出口环境的恶化、互联网商业平台的超规模发展，商业地产风险将会集中释放，这不仅出现在三四线城市，而且也将在很多二线城市发生。

　　未来以城市群为主的城镇化背景下，一线和绝大多数二线城市，将依旧是人口、资源和资金集聚的区域，这个规律无法改变，楼市需求具有后续源源不断的有效支撑，而避险资金也将会回流到这些城市，楼市在今年将会呈现中高速增长的态势。长期来看，这些城市的产业基础较为雄厚，而人口、资源和资金的集聚，又将为产业升级、分工细化和向服务业转型奠定基础，对于房地产这一基础产业的需求将在长期内看好，并与楼市未来的发展形成良性循环