标题：杭州樓市降價：風起於青萍之末？

　　本報記者 陳哲 吳娓婷 杭州報道

　　久違的樓市降價聲音，因為杭州城北兩個樓盤的降價而引發想象空間。

　　2月18日開始，兩個位於杭州市城北新興板塊的緊鄰樓盤，先后作出了大幅調整。幾乎同時，近年因房地產業務風生水起的興業銀行，亦通過內部業務調整，預警地產類融資。

　　隨后，大面積的降價並沒有出現，但是全國最火樓市之一的杭州出現的這一漣漪卻讓市場倍加關注。難道年初王石、任志強的樓市盛世危言真要從杭州開始應驗？

　　杭州本土房企濱江集團的副總經理朱立東說，“總體供應量過大，今年（杭州）整個市場下行是大概率事件，至於從哪個板塊開始啟動，具有一定的偶然性。哪裡供需結構壓力越大，降價概率越高。”

　　降價的德信·北海公園、天鴻·香榭裡會不會成為杭州樓市的多諾多骨牌現在還無法明晰，但是一家全國性大型房企的營銷負責人說，降價效應正在發酵，下沙區的樓盤已有跟隨准備。

　　另據有關媒體報道，二線城市的常州、佛山等地亦開始出現降價。與杭州類似，這些城市裡大量新興板塊形成的庫存，消化周期動輒長達一年半，卻要面臨雙限政策下已顯疲態的市場需求。

　　一位業內資深人士說，除了地方政府土地經營動機，開發商回歸一二線城市的洪流，也是造成這一局面的重要原因。同時，市場低迷有利於行業洗牌，全國性品牌房企會為實現戰略目的而冒險涌入。

　　降價起底

　　2月18日晚，杭州拱墅區城北板塊住宅項目“德信·北海公園“宣布均價直降3000元。24小時內，一街之隔、定位類似的“天鴻·香榭裡”項目對外放風，均價直降4000元。

　　香榭裡老業主得知消息后，組織21日售樓處抗議。記者2月25日在現場看到，售樓處沙盤被損，樣板房被迫關閉，數十名保安和特警在售樓處現場，維權老業主仍在現場。

　　作為本輪杭州降價的挑頭者，德信的這一動作，被與信托兌付到期壓力聯系起來。坊間傳聞，施壓者是杭州工商信托。“北海公園不存在信托融資。”德信董事長胡一平告訴經濟觀察報，德信現有項目中僅1個項目存在信托融資，其總額約1億~2億元，“信托公司為保全資產，行使合同約定的強制降價權”的說法不存在。

　　“我們純粹是根據市場行情，做了個尾盤的清盤活動。”胡一平說。整個項目約1000套房源，近日開盤的批次屬於尾盤，約150套房源。售樓現場工作人員介紹，截至2月26日，該項目剩下20余套房源。

　　就在其宣布降價的同一天，德信置業以總價17.5億元競得更靠市中心的章家壩宅地，折合樓面地價12440元/平方米。“德信在年初的土地市場上，還是比較活躍的。”一位本地上市房企前高管說。

　　首先挑起降價的德信試圖向外界表明，降價並不是在刻意打破行業對堅守價格的默契。但這個舉動，卻幾乎成為燎原之火。

　　德信降價觸發了天鴻·香榭裡的隨即跟進。事實上，天鴻項目去年開始就面臨著去化緩慢的問題。

　　天鴻·香榭裡在2012年12月底首期開盤，10號樓中間套的均價在14500元/平方米左右，開發商宣稱當日去化約七成。但此后銷售放緩，成為當地出名的“賣不動盤”。

　　2月27日，天鴻·香榭裡終於低調放出171套房源，按照開發商的統計，當日去化率近9成。

　　城北肉搏

　　德信、天鴻兩家項目所在的杭州城北新城板塊，位於市區拱墅區與郊區余杭區的交界處。在杭州市的規劃中，其最初定位是高新產業園區，政府5年前成立北部軟件園管委會。

　　其后幾年中，政府借此規劃引來大量開發商，但在此過程中該板塊產業聚集效應未成氣候。如今這裡已經成為一個純粹的大型新興住宅區，但入住率並不高。除上述兩家企業以外，當地還吸引了萬科、萬達、濱江、越秀等多家國內知名開發商。

　　據統計，該板塊2公裡范圍內有6~7個在售樓盤和8個待上市項目，其中不乏總建筑面積30萬方的大盤。嚴酷的供需形勢和相對同質化的產品結構，造成樓盤之間白熱化的競爭。

　　經濟觀察報在天鴻項目售樓處上看到，臨近的寶嘉譽峰項目直接將廣告車停在售樓處門檻，而萬科則直接在其路邊豎起廣告牌：憑借萬家名城的認籌單到北宸售樓處即送精美豪禮。類似內容的短信很容易在各家售樓處收到。更有甚者，濱江的項目開盤前一天樹好的道旗廣告，到次日便被人全部放倒。

　　德信、天鴻兩家的降價，徹底攪動了人們的神經。板塊內的北宸之光、陽光郡等數個項目很快傳出降價風聲，但萬科隨后公開澄清並無此事。截至2月27日晚，更多明確的降價動作並未出現。

　　“即便是周邊樓盤出現了降價，我們的價格還是有吸引力的。並且，濱江在杭州有著產品力、品牌等綜合性優勢。”朱立東說，萬家名城項目目前並無降價計劃，“但會保持具備市場競爭力的定價策略”。

　　值得一提的是，這已經不是城北板塊第一次打降價頭陣。2012年2、3月之交，正是同屬該板塊的方正荷塘月色項目直降4000元，引領了杭州上一輪的降價潮。

　　當地資深房地產人士煙客告訴經濟觀察報，杭州過去十年城區面積擴張非常快，很多區域如城北、下沙這樣既不在市中心，又不屬於郊縣（區）老城區的位置，是政府規劃而成，“對房價敏感度很高，先漲是它，先跌也是它”。

　　垃圾市場？

　　據平安証券的研究報告分析，本次降價樓盤所在的拱墅區，當前區域庫存約1.06萬套，去化達17.6個月。考慮到該區去年土地成交建面同比增長近兩倍，為當年銷售的2.5倍，未來潛在供給壓力較大。

　　該機構認為，未來降價風潮蔓延至該市蕭山區、下沙區的可能性較大。這兩個區的庫存去化周期均在17個月以上。按照公開資料，整個杭州目前整體庫存去化周期為12.5個月。與此同時，京滬兩地和近一年多來市場異常火爆的南京，庫存均在6個月左右。

　　“杭州已經成為很多開發商眼中的垃圾市場：地價高企而房價上不去，開發商被夾在夾板中，不要說有利潤，就是走量都困難。”透明售房市場研究院院長丁建剛稱。

　　“杭州市場過去的外來資金主要來自溫台，很多工貿企業拿著銀行貸款來炒房。然而近年以溫州為首的浙江實體經濟困難，本地房產市場經歷了腰斬，再加上杭州限購政策出台后就得到嚴格執行，增量的購買力進不來。”朱立東說。

　　在土地供應端，由於實體經濟不景氣，地方融資平台收縮，杭州政府在過去一年向市場放出了巨量土地，催生了華家池、杭師大等諸多地王。“預計將在今年下半年向市場投放至少1000萬方的建筑面積。主城區、余杭、蕭山的供應量都很大。“煙客說。

　　據中國指數研究院數據，去年杭州商品房交易額約為1711億元，而土地出讓金高達1350億元。而一般的大城市土地成本普遍佔到房屋售價的4~6成的比例。例如同期上海商品房交易額為3912億元，土地出讓金為2130億元，北京商品房交易額為3531億元，土地金為1821億。

　　值得注意的是，去年杭州出讓的住宅類土地中超過3/4由外來房企獲得，其中主要是融信、旭輝、雅居樂、招商、恆大、合景泰富、陽光城等15家新進入的全國性房企。

　　實際樓市可能並不如外來者想象中那麼樂觀。一位資深分析人士說，自2010年執行中央雙限政策以來，杭州的市場活性已經明顯減弱。“很多板塊的房屋售價都處在低迷中。”

　　早先入杭的一些外來企業，已經發現杭州項目並不好做。比如中華企業在2009年以1.8萬元/平方米的樓面價拿下章家壩地塊 (出於同一板塊的德信今年2月18日拿地樓板價為1.2萬元/平方米)，至今項目都未能正式開出。更有甚者，雅戈爾在2013年退還了杭州申花板塊姊妹地塊的“地王”。這幅地塊於2010年由雅戈爾獲得，但經過幾年掙扎，終於以損失4.842億元的代價退出。

　　一位外來開發商說：“相比新進企業，你看中海、萬科、保利這些在杭州做過幾年的開發商，去年都沒怎麼拿地，大家心裡已經有了預警。”

　　為什麼如此明顯的風險，仍然有新開發商涌入這一市場？

　　首開地產去年9月入杭后，其前期負責人白楊說：“杭州雖然是二線城市，但其實就是准一線，我認為北京的今天就是杭州的未來。”在他們眼中，杭州市場交易活躍，平均房價在2萬~3萬元，無論是宜居程度還是居民購買力都在國內頗具優勢。

　　同樣重要的是，“銀行做資產評估，杭州土地的估值已經跟京滬兩大城市比肩。“一位新進開發商融資部負責人說。

　　報告還認為，相較於擁有海外融資渠道和強大股東背景的大型房企，中型開發商更偏向於在一二線城市核心拿地，以獲得前端資金支持。在此思路下，企業拿地時會放寬價格標准。