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日前，有关“银行停贷”的新闻备受关注,同时也引发了信托业对未来房地产项目危与机的探讨。
银行对房地产业的态度正在发生微妙的变化。继不久前多家券商对房地产信托发出预警信号后，关于银行业收紧房贷的传言正在市场中蔓延。
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多家银行收紧房贷
记者2月25日了解到，兴业银行（601166）春节前下发相关通知，将部分与房地产贷款有关的业务暂停至今年3月底，此次业务调整仅针对地产夹层融资与地产供应链融资，个人住房按揭并未受到影响。
记者随后联系招商、交通、民生银行（600016）等股份制银行，得到答复均是对房地产开发贷款趋于谨慎。
近年来，开发贷款、信托、基金等融资方式相互交织，形成了一张“造血网”，源源不断向房地产市场“输血”。随着商业银行风险意识的增强，其对房地产开发贷款已开始收紧。
记者从多家中介机构获悉，春节前后银行悉数上调首套房贷款利率，以工农中建为首的国有商业银行均上调首套房贷款利率至基准利率，春节前的8.5折贷款优惠基本绝迹。而光大银行（601818）和交通银行（601328）首套房贷款利率在基准利率的基础上再上浮5%。
记者从光大银行在北京的一些支行了解到，该行春节之前就已经将首套房贷款利率最低标准在基准利率基础上上浮了5%，根据不同的资质会有所不同，甚至有更多上浮。以30年期的贷款基准利率6.55%为例，光大银行的首套房贷款利率已升至6.8775%。交通银行北京某支行信贷员也表示，该行首套房贷款利率上浮5%，从2月14日已经开始执行。
除了利率和额度上浮外，目前从银行拿到贷款也非常困难。“以往是一个月期限能拿到款项，但现在额度什么时候能批下来还真不好说，年后各银行住房按揭贷款额度都很紧张，没有银行可以保证贷款批下来的时间期限。”一位国有大型银行的信贷人士表示。
另一家国有大行相关负责人告诉记者，银行已经观察到房地产贷款的风险了。房地产贷款此前一直被银行视作优质资产，但在经济下行、货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，银行对房地产贷款的理解已经发生了变化。“虽然各家银行依然受理房贷申请，但并不好批，房贷按揭压单现象严重。”
业内人士预测，未来银行对房地产相关贷款将持续采取谨慎态度，尤其是对风险较大的二、三线城市和中小型开发商的业务将会进行更严格的审核，必要时不排除暂停的可能。
瑞银证券分析师李宗彬认为，由于开发商财务杠杆较高，如果银行暂停开发贷款及按揭贷款，开发商的现金流可能面临较大压力。
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地产资金链风险骤升
此前，部分三、四线城市出现“空城”，杭州、常州等城市的部分楼盘采取力度较大的降价促销，引发外界对部分开发商资金链骤紧、房地产市场可能转向的猜测。业内分析人士认为，出现打折促销，可能是因为项目开发商新增土地储备较多，面临一定的资金压力。“杭州、常州等供给偏大的城市出现的降价销售现象不会蔓延至整个一、二线城市，但房价涨幅回落将是行业趋势。”李宗彬认为。
兴业证券（601377）认为，商业银行的行为模式变化无异于同时掐断了销售回款、外部融资这两条路径。房地产的资金链风险将在未来一段时间处于高位。
一位信托行业资深人士向记者表示:“目前,信托公司主动收紧房地产战线,主要是对某些房地产企业资金链的担忧,还有的是担心房地产市场需求下降,导致房价下跌。银行不做的项目,对于信托公司而言,是多了些机会,但同时表明风险也加大了,所以还是要靠信托公司自己把控项目风险。”
房地产项目一向是信托公司的主营业务,如今已连续两月出现发行及成立规模下降的情况。
据用益信托工作室不完全统计,截至2014年2月25日,房地产信托发行数量为128款,发行规模372.61亿元,成立规模208.62亿元;而去年同期,房地产信托发行数量为149款,发行规模431.09亿元,成立规模404.61亿元;发行规模下降14.35%,成立规模下降52.41%,发行及成立规模均大幅下滑。用益信托研究员帅国让称:“一方面是经济增长有所下行,泛资产管理时代同业竞争加大,对信托业造成不利影响;另一方面,最近有关兑付危机的案例,出于谨慎考虑,信托公司近期发行的产品数量及规模有所下滑。”
一位信托公司项目经理向记者表示,在年会上,自己所在公司特别强调了今年对房地产项目要更加谨慎,收缩房地产战线,目前只做一、二线城市的项目,三、四线城市不考虑了,所以今年成立的项目比去年同期少了很多。
记者查看几家信托公司的产品发现,这些公司发行的房地产项目主要集中在北、上、广、深及部分省会城市。
格上理财分析师王燕娱表示:“前几年房地产行业快速扩张,一、二线城市的刚需仍然较大,对于人口流出大于流入的三、四线城市而言,需求在逐渐减少,对于未来房价是否坚挺,信托公司可能没有那么乐观,从而减少了三、四线城市的房地产融资项目。”
此外，今年以来，市场资金成本不断攀升、信托违约事件频发等因素也促使商业银行对市场风险重新定价，可能会放缓配置高风险、高收益资产。根据中国信托业协会数据，估算今年将有7966只信托产品到期，规模合计9071亿元，而风险敞口恰恰集中于房地产和平台信托，其中房地产（000736）信托到期规模达到2500亿元。“近年来信托违约事件出现概率最高的是房地产行业。”广东金融学院院长陆磊说。
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部分信托公司趁机扩张
对于房地产项目的预期不同,也使得各家信托公司的态度出现分化。
从统计的64家信托公司来看,大部分信托公司集合类房地产项目在大幅度收缩,有10家公司与上年同期水平相比则出现了大幅增长。
据用益信托工作室不完全统计,包括西部信托、华宸信托在内的12家信托公司,今年以来未发行一款房地产集合资金信托计划,而去年同期发行房地产项目比较多的中融信托、中铁信托及中诚信托,也出现了大幅下降。截至2月25日,今年,中融信托共发行5款房地产集合信托产品,发行总规模为36.85亿元,与去年同期相比,数量减少10款,发行规模下降50.60%。中铁信托仅发行3款房地产集合信托产品,发行总规模为6.81亿元,与去年同期相比,数量减少13款,发行规模下降高达79.22%。中诚信托今年只发行了1款房地产集合信托产品,总规模为1.7亿元,与去年同期相比,数量减少5款,发行规模下降92.71%。“目前,虽然房地产项目还是信托公司的主营业务,但是风险明显比以前大了很多,10个项目里能有一个过得了风控就不错了,所以,我们现在选择项目也是越来越谨慎。”上述信托行业资深人士向记者表示。
记者统计数据还发现,部分信托公司今年房地产项目激增数倍。
用益信托数据显示,今年以来,平安信托共发行5款房地产集合信托产品,发行总规模为26亿元,与去年同期相比,数量增加3款,发行规模猛增12倍。重庆信托共发行3款房地产集合信托产品,发行总规模为16.5亿元,与去年同期相比,数量增加1款,发行规模猛增6倍。方正信托共发行5款房地产集合信托产品,发行总规模为12.25亿元,与去年同期相比,数量增加3款,发行规模猛增1.3倍。
中信建投分析师向记者表示,对流动性风险的考虑和对房地产市场需求下降的担忧,很多信托公司采取观望的态度。但长期而言,房地产项目仍然会是信托公司的主营业务,所以,也不排除部分信托公司趁银行房贷风声趋紧的机会大幅扩张业务规模。