标题：广州楼市风往哪儿吹？

　　今年以来,随着杭州（楼盘）等部分城市房价出现松动和北上广等一线城市成交量下跌，一时间，“楼市崩盘”、“房价暴跌”的声音频频传出。广州楼市究竟处于什么阶段，未来广州房价往哪儿去？……广州市房协昨日发布了《2013年广州市房地产市场回顾及2014年展望》报告（以下简称“报告”），其中对一系列老百姓关注的问题给出解答。广州市房协在报告中判断，在楼市政策无重大变化调整的情况下，预计2014年广州新建商品市场将是“高位徘徊、略有升温”的态势。其中，下半年楼市因新增供应量增加，预计楼价略有增长，但涨幅预计略低于2013年。

　　南方日报记者 郑佳欣 实习生 吴丹 陈浩兴

　　1

　　关键词 土地

　　住宅用地平均楼面地价8060元/平方米

　　去年，广州土地市场火爆，“地王”频出让人无法淡定。报告指出，去年全年广州各类型房地产市场用地的成交量主要集中在萝岗区和南沙区，两区的土地交易量分别为185.10万平方米和125.56万平方米，占全市十区土地交易总量的29.6%和20.1%。

　　数据显示，去年广州全市房地产市场用地成交的平均楼面地价为3800元/平方米，同比增长17%。全市房地产市场用地成交的整体溢价率为20.8%。溢价率最高达152.9%，溢价率在100%—200%的有2宗，在50%—100%之间的共6宗，在50%以内的共21宗，其余为挂牌起始价成交。

　　值得一提的是，2013年广州商品住宅用地的平均楼面地价为8060元/平方米，同比增长11.1%。从2013年广州商品住宅用地溢价率情况看，整体溢价率为34.0%，其中6宗以挂牌起始价成交，其余溢价成交，溢价率超过50%的有1宗，溢价率在50%以内的有11宗。

　　广州市房协分析说，进入2013年，土地市场伴随着楼市回暖日益火爆，龙头企业集中拿地，全年全市房地产市场用地成交的整体溢价率超过20%，溢价率最高达152.9%。

　　2

　　关键词 一手房价

　　十区房价同比上涨12%

　　尽管去年将增城、从化纳入广州一手房统计后，广州楼市完成年度楼市调控目标，涉险“过关”。但是，广州十区一手房的上涨仍然让不少准购房客压力山大：广州全市十区商品住宅成交均价由2012年的14044元/平方米涨至去年的15730元/平方米，同比2012年上涨12%，环比上半年略跌2.2%。

　　报告指出，从成交均价的月度走势看，1—4月和8月5个月广州商品住宅的房价高于全年成交均价，7月和9月与全年成交均价基本持平，房价波动平稳。

　　广州市房协在报告中表示，尽管2013年初“新国五条”出台迅猛、措辞严厉，但是没有实际新增措施，以至于房地产市场在短暂地消化了调控带来的影响之后价格继续上涨。为了稳定房价，广州等一线城市从2013年10月底开始相继出台了更为严厉的调控细则（“穗六条”）。其中将二套房贷首付从之前的六成提升到七成，这对有意向购买第二套中大户型物业的购房者来说，影响将会较明显，而他们的购买力是当前楼价的主要支撑。

　　广州全市十区中，新建商品住宅成交均价以天河区最高，均价为35465元/平方米；其次是越秀区，均价为33140元/平方米。外围四区的成交均价在9000元/平方米至16500元/平方米。

　　3

　　关键词 一手房成交

　　中心六区新盘供不应求

　　与一手房价的高歌猛进相比，去年，广州市新建商品房成交总面积897.24万平方米，环比上半年增长83.4%，同比减少7.4%。其中，新建商品住宅总成交面积709.43万平方米，同比减少7.6%，环比今年上半年增加80.3%。在经历2011年限购令成交大跌和2012年市场全面快速回暖之后，2013年广州市新建商品房市场成交量逐步恢复平稳，全年成交量略超前三年的平均水平（844.46万平方米）。

　　报告显示，从新建商品住宅的区域成交来看，2013年全年广州各区中花都、番禺两区的成交量最大，两区共成交350.88万平方米，占全市总成交比重的49.5%。其中又以花都区的成交较多，成交189.18万平方米，占全市总成交量比重的26.67%。黄埔区和越秀区的成交较少，成交量均少于11万平方米，占全市总成交量比重仅为1.4%和1.2%。

　　对比外围区域与中心城区的成交结构来看，外围四区商品住宅的成交占据全市十区总成交的72.9%，供销比为1.05：1，供求基本平衡。而中心六区商品住宅的成交仅占全市总成交的27.1%，供销比为0.87：1，供不应求，市场消化存量。

　　4

　　关键词 库存

　　消化一手房库存要9.8个月

　　最近一段时间，部分城市楼市库存高企拉响了警报。广州楼市库存状况如何？

　　报告显示，若不计算新增可售面积，截至2013年12月31日，广州现有商品房可售库存面积1390.96万平方米，商品住宅可售库存面积577.79万平方米。在广州楼市继续实行“五限”政策（即限购、限贷、限价、限售、限外）的情况下，按照2013年12个月的月均销售速度来推算，商品房和商品住宅的可售库存面积消化时间分别为18.6个月和9.8个月。

　　从数据看出，中心六区商品房和商品住宅的可售库存面积在同样的条件下按照相同的方式推算，分别需要31个月和7.3个月才可以消耗完。外围四区商品房和商品住宅的可售库存面积分别需要17.1个月和10.7个月才可以消耗完。

　　广州市房协分析，在全市可售库存中，商品住宅的库存量占41.5%，非住宅（商业、办公楼等）的库存量更大。从区域的库存情况看，中心六区商品住宅的库存量占库存总量的18.2%，外围四区商品住宅的库存量占61.5%。“中心六区新建商品房的库存去化压力来自非住宅物业，外围四区新建商品房的库存去化压力来自住宅物业。”

　　5

　　关键词 二手房

　　房价同比猛涨18.9%

　　2013年广州二手楼市仍以实力较强的刚需购房者为主导，但改善型换房的比例有所增加，高端客户的成交量较以往提升，首次购房比例独大的格局明显改观。据合富置业数据，2013年广州首次置业的二手买家占64.8%，较2012年有近七成回落，改善型需求占27.2%，较2012年有所提升。

　　从二手住宅区域市场交易情况分析，2013年广州中心六区存量住宅共成交509.88万平方米，占十区存量住宅成交总量的57.3%，同比大幅增加39.9%；外围四区共成交379.80万平方米，同比大幅增加42.4%。存量住宅交易市场依然主要集中在中心城区，但无论外围或是中心城区的成交量均较去年同期大幅增长。

　　2013年广州存量住宅的平均成交均价为11624元/平方米，同比增长18.9%。“由于2013年新建商品住房的成交均价一直在高位徘徊，令新建商品房的部分刚需购房者重回市场成交价格相对便宜的存量房市场。”

　　报告指出，从目前情况看，2014年存量住宅的成交量大幅放量的可能性不高。预计2014年全年总体的成交量或会与2013年大致持平。“判断的理由主要是：存量房的价格、楼市政策和房贷等对存量房的成交有实质性影响的因素将维持现状，加上中心城区有效供应不足以及外围新区新建商品住宅的分流影响。随着存量房市场的恢复，二手楼价预计稳中有升的态势不变，但升幅估计低于2013年。”