标题：各地樓市冷熱不均 樓市調控告別"一刀切"
資深房地產市場專家韓世同
合富輝煌首席市場分析師黎文江
廣東中原項目部總經理黃韜
克而瑞廣州機構首席分析師梁永光
戴德梁行廣州公司總經理黎慶文
今年的政府工作報告對保障房非常重視，新開工和竣工均有具體指標。 新華社發
本報問卷調查：專家解讀李克強總理政府工作報告涉房內容
就李克強總理所做政府工作報告中有關房地產行業的五大熱門問題，本報對話了業內數位專家。專家們普遍認為，2014年中央調控方向基本告別“一刀切”，更注重增加供應和差異化調控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大規模加快棚改和城中村改造，對房企的未來城市布局和市場選擇有指引意義。
整理：記者 陳白帆、王荔玨、李鳳荷、王雯倩
各地樓市冷熱不均
雙向調控勢在必行
十二屆全國人大二次會議3月5日開幕，李克強總理代表國務院向大會作政府工作報告。政府工作報告中多處涉及房地產行業的內容，引發房地產業內人士的熱議。
“房價調控”變為“抑制投機投資性需求”九字箴言
政府工作報告中，對於房地產業的表述發生了明顯變化。其中，最重要的一點是，不碰“房價”，且少提“調控”。一套比較合理的行業治理思路，脈絡漸次浮現。
對於今年政府工作報告首次未提房價調控，政協委員、住建部副部長齊驥的理解是，報告不是沒提，而是有九字箴言：“抑制投機投資性需求”，這意味著一線城市要遏制投資投機性需求，限購政策不退出，同時雙向調控，對庫存量比較大的城市，要控制供地結構和供應結構。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭就認為：“抑制投機投資性需求這一措辭，表明政府的態度是，即便要發揮市場機制的作用，暫時仍不會放開對於投機投資性需求的調控，也就是說，限購限貸至少今年不會全面退出。”中原地產首席分析師張大偉業則認為：“繼續抑制房地產投資，調控存在繼續加碼的可能性，但‘一刀切’的政策不會再出現。”
業界認為，調控不再“一刀切”也就意味著不同地區、不同城市的不同市場形態將實施不同的調控目標與方式。當前，一線城市房價偏熱，供不應求，所以要求從嚴調控，一手增加供應，一手抑制需求，但同時，許多三四線城市房價溫和(甚至下跌)，供大於求，那就需要減少供應。對於庫存量大的城市，則要穩定市場需求、鼓勵合理需求。
設定保障房建設目標可穩定商品房預期
楊紅旭認為，這次政府工作報告涉及房地產的部分，是以保障性住房為重點的。對於保障性住房，包括棚改房，非常重視，新開工和竣工指標都很具體：今年新開工保障房70O萬套以上，其中各類棚戶區47O萬套以上，提高大城市保障房比例，基本建成48O萬套。推進公租房和廉租房並軌運行。加強住房保障后，商品住宅市場也就可以減少干預，從而盡快構建起“政府主導保障房，市場主導商品房”的“雙軌制”格局。
業界普遍認為，在保障房體系上提出公租房與廉租房並軌，推進共有產權型保障房，這不僅減輕了地方政府在保障房建設方面的資金、管理壓力，在分配環節減少牟利漏洞，將保障性住房分配到真正需要的城市中低收入家庭，分流普通商品房市場需求，長期有利於房地產市場穩健發展。 記者 王荔玨
關於“不提房地產調控”
將趨於“去行政化”
問
今年的政府工作報告中隻字未提“房地產調控”，也沒有講“遏制房價過快上漲勢頭”。這為今年的房地產市場定下了一個什麼基調？政府在當中將處於怎樣的角色？不提調控是否意味著金融調控手段今后會減少？
答
韓世同：今年報告其實也提到房地產調控，但的確沒有提遏制房價問題。這可能是基於：一是目前對房地產主要還是採取深化改革、構建長效機制的做法﹔二是房地產市場已經出現分化，國內大部分城市房地產市場已經由熱變冷，隻有少部分一二線城市還偏熱，因此原有的調控政策和措施也不宜一刀切。而政府未來將應該從市場的參與者逐漸轉變為引導者和管理者，今后行政的調控手段會逐步退出，市場和經濟的手段包括金融的手段應該會強化。
黎文江：金融調控手段今后還要繼續，流動性仍然不會放鬆，今年央行對房企融資、房貸不會放鬆，限貸政策仍將繼續。
黃韜：不提“房地產調控”或“遏制房價過快上漲勢頭”不代表調控方向改變。本次政府工作報告提“改革”足有77次之多，相信未來對宏觀經濟結構、金融等諸多方面進行深化改革，類似土地財政、土地供應政策也會涉及，故此在政府工作報告中不是單一針對房地產作出特定表達，但若這些改革都能落到實處，從長期來看也可以達到房地產調控的效果。
梁永光：未來的房地產調控將趨於“去行政化”，市場的歸市場，政府的歸政府，將會是一種常態。政府今后將會以更多的市場化調控手段來保障房地產市場的穩健發展。
黎慶文：我覺得政府更加以市場經濟手段來替代行政手段，與十八大精神中強調經濟按市場規律辦事的原則吻合。
關於“分類調控，
抑制投機投資性需求”
熱“蓋帽”冷“托底”
問
這是否為住建部部長姜偉新的“雙向調控”解開了謎底？如何理解“分類調控”？“抑制投機投資性需求”的具體做法會否跟往年有所不同？
答
韓世同：“雙向調控”應該是針對房地產市場兩極分化而提出的，對熱的區域還要向下打壓和調控，而對冷的城市可能要採取向上推拉和托抬。業界有一個更明確一點的說法就是“蓋帽托底”，一線城市和少數二線城市房價一再地上漲，還需要向下調控，要“蓋帽”﹔而三四線城市樓市降溫影響了地方財政收入，甚至加劇了整個經濟放緩的形勢，因此要向上調控，要“托底”。
黎文江：“分類調控”是對以往調控“一刀切”政策的反思。參與房價統計的70個大中城市，今年初已有好幾個城市房價開始下降，所以，應該分類對待。“抑制投機投資性需求”的具體做法，今后可能由地方政府按分類調控的辦法，實施限購或不限購。全國整體的取消限購，估計要看保障房的供應完成情況及房地產稅的實施情況。
黃韜：對於“分類調控”可以有多種理解，我認為既可以理解為——對不健康的商品化樓市供應，繼續進行限貸限售限價限購，不會放鬆﹔對保障房則是要“托”，進行大量建設。或許還可以理解為政府對不同區域的房地產市場採取不同的調控方法。
梁永光：截至目前，並沒有對於雙向調控一個明確而合理的解釋。投機投資需求是一直都被打壓的對象，而“首置”、“首改”等剛性需求，則一直是政策鼓勵的對象。分類調控，更多應該是指減少對市場的直接行政干涉。對於投機投資需求的抑制，目前有一些新動向，如商業地產限售等，但不會成為市場的主流。
黎慶文：我認為這與未來全國房地產市場分化發展的預期相關，所以要分不同類別不同地區適用不同的政策，“分類”可以理解為檔次、產權方式、商業或住宅。
關於“房產稅”
短期內難全面開征
問
報告隻以“做好房地產稅立法相關工作”一筆帶過，今明兩年正式推出房產稅的可能性有多大？
答
韓世同：從物權法立法程序來看，房產稅立法就很難。本屆政府決心走立法程序，不僅是房產稅，而且還是房地產稅立法，既有房產稅立法又有地產稅立法，應該會涉及面更廣、立法程序會更復雜。如果要等立法后才試點和實行，今年正式推出的可能性不大。但如果房地產稅採用行政立法，由國務院頒布一個房地產稅的暫行條例就可以開始試行和施行了。
黎文江：今明兩年正式推出房地產稅的可能性很低。一方面，不動產登記尚未正式啟動﹔另一方面，有關房地產稅立法的研究機構，剛剛由全國人大法工委與國務院等部門協調成立，未到立法程度。
黃韜：從政府工作報告的表述來看，今明兩年推出房產稅的可能性不大。不過，在政府工作報告中繼續提及房產稅，相信是表達一種姿態，尋求房地產長效調控的方向堅持不變。
梁永光：房產稅的推出，是一個系統工程。在目前各方面的配套措施並沒有到位的情況下，房產稅短期內推出的可能性不高。
黎慶文：因為未來中期而言，地區性房地產市場預期分化越來越明顯，所以房地產稅可能由不同地區的地方政府各自制定出台，而房產稅影響較調控政策更為深遠，相信地方政府都會謹慎對待，全國性房地產稅出台的可能性較低，估計隻有個別地方能出台地方性的房地產稅作為示范。
關於“城鎮化3個1億人”
釋放需求利好樓市
問
促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。這將對房地產發展帶來什麼可以期待的前景？
答
黎慶文：總的來說是房地產在舊城改造、東部沿海城市擴張和中西部新城鎮建設將有巨大的發展空間。1億農業轉移人口落戶城鎮，我理解主要指那些走出農村並一直在城鎮務工的農民工，基本來源於中西部，務工在沿海城市，這部分落戶的房屋需求估計超過80%需要在房地產市場上解決﹔改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，預計將激發一二線城市大量的舊改房地產項目的出現﹔引導約1億人在中西部地區就近城鎮化，估計國家有相應的產業政策傾斜在中西部，促進就業城鎮化，形成福利城鎮化和住房城鎮化。
黎文江：“三個1億人”是宏偉的目標，要實現需要很長的時間。城鎮化首先是城鎮要有產業，才能帶動農業轉移人口成為產業人口落戶城鎮，避免鄂爾多斯的“鬼城”教訓。
韓世同：這些項目對於消化三四線的房產庫存和建材庫存、改善中低收入者住房、促進城鎮化發展會有一定的作用，但對於盤活三四線房地產而言可能作用不大。
黃韜：人口轉移、城市改造以及城鎮化的目標對地產有利好，起到一定的保証作用。此外，這次“三個1億人”的表述對目標進行分類分解，非簡單地對城市進行升格，並非把二線變一線，或者加建特區或國家新區等。我相信“三個1億人”是本屆政府刺激內需的一種做法。
梁永光：首先，中小型城市仍將是城鎮化的主戰場，還將享受城鎮化釋放的紅利。對於房地產市場而言，需謹防前幾年房地產開發過熱帶來的市場風險。其次，三舊改造等帶來的住房需求，還將大幅上漲。這同時意味著房價有可能上升，尤其是一線城市以及明星的二線城市。