标题：楼市复杂博弈期再度来临

　　业界人士分析，房价上涨势头的进一步遏制，既显示出调控的效果，也意味着楼市进入了一个复杂博弈期。这与购房者的感受一致，近期不仅杭州（楼盘）、常州（楼盘）等城市出现了楼盘打折，北京（楼盘）大兴的某个楼盘开盘价也低于预期。

　　值得关注的是，去年以来国家层面并未出台更为严厉的调控措施，大多数城市基本上延续了原来的限购、限贷政策，因此不少专家判断，目前银行信贷收紧可视为房贷市场的自我调整，是对楼市调整风险的预判，这意味着购房者、开发商等市场主体对房价走势的预期正在发生变化，如果房贷收紧以及利率走高的势头持续下去，那么将会在成交量和房价走势上继续显现。

　　不过，上海（楼盘）易居房地产研究院研究员严跃进告诉记者，环比和同比数据涨势的下滑态势具有迷惑性。因为从绝对值看，房价依然呈现了上涨的态势，只是涨幅略收窄而已。在年初，各大房企都调高了2014年的销售目标，而且很多楼盘是建立在去年高地价的基础之上。所以从房企的经营角度看，很难出现一个明显的“降价潮”。目前一季度的“降价潮”，还是应该理解为局部市场的个体行为，不能和整个楼市大势相提并论。

　　“对于购房者来说，也不意味着在高房价面前完全束手无策。”严跃进说，在看跌情绪的环境下，购房者可以用部分楼盘降价的案例来“逼迫”其他楼盘进行同样的降价让利。对房企来说，如果降价让利能赢得更多的市场客户，那么进行小幅降价也并非没有可能。而从时间点上看，目前很多楼盘出于去库存化的压力，也会主动迎合购房者的需求。对于购房者来说，可以在楼盘供应加大的情况下，在价格的谈判上略显强势。

　　这也意味着，楼市又将进入一个复杂的博弈敏感期，一些城市的个别楼盘价格出现了松动，但是能否出现两年前的“降价潮”，仍然是个未知数。不过，值得关注的是，眼下楼市调控正逐步走出单纯的房价调控的范畴，而是纳入到经济体制改革以及新型城镇化的大系统内，调控思路转变以及重心的转移，将会给楼市运行机制带来深刻转变。

　　近日出台的国家新型城镇化规划（2014－2020年）提出，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。这样的顶层设计，表明楼市调控将是新型城镇化大系统中的子系统，将会与户籍制度改革、优化城镇空间布局，以及统筹城乡公共服务协同推进，目的是改善居民的居住条件，优化住房资源的配置。特别是，规划明确提出，将建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网。这些基础制度和信息的建立和修复，将成为房产税等长效调控手段出台的铺垫，并显著改变市场的供需格局。

　　我国楼市的痼疾在于供需的结构性失衡，因此在调控中不应忽视了二手房市场调节整体供需的作用，未来触动存量房、削减空置率应当是调控的着力点之一，而要实现如此精准调控，必须有完备准确的市场信息，这依赖于不动产统一登记以及全国住房信息联网的扎实推进。

　　由此可见，楼市调控的核心在于优化资源配置。而在新型城镇化进程中，随着公共服务资源、人口流动以及产业格局的重塑，住房需求也将出现相应变化，调控的效果将在需求和供给的动态变化中逐步得到体现。

　　购房成本加大

　　北京某大型银行相关部门负责人向记者透露，该行已于3月中旬取消首套房八五折利率优惠政策。考虑到此前在北京地区，该行是唯一一家执行这一利率优惠的银行，因此这意味着目前北京已无八五折优惠利率。

　　取消八五折利率优惠政策，对于普通购房者来说，最直接的影响便是购房成本加大。以贷款总额80万元、贷款年限20年为例，如按八五折利率5.57%计算，月均还款约为5500元，总利息约为53万元；如按基准利率6.55%计算，月均还款将达到6000元，总利息达到63.7万元。调整后，购房者每月需多还500元，利息多承担10万元。

　　购房成本增加的同时，贷款条件也变得更为“苛刻”。北京某大型银行相关部门负责人表示，作为少数仍有利率优惠的银行，对于贷款人资格的审核十分严格，如购房者逾期还款一次并形成不良记录的，虽不影响贷款却不能享受利率优惠政策。

　　相对于大型银行，中小银行房贷收紧趋势则更为明显。广发银行一位客户经理告诉记者，目前并未停止房贷业务，不过即便是首套房也是要执行6.55%的基准利率，而且大多数执行的是上浮利率。

　　购房者普遍反映，除贷款较难申请外，放款时间的延长也是目前困扰他们的最大问题。某大型银行相关负责人告诉记者，从办理抵押到放款大约在20多天，不过部分优质客户可获得“加急”待遇。近日也有媒体表示，某股份制银行采取以“利率上浮”换优先放款政策，不过该行相关负责人表示，不存在这一情况。

　　国内银行如此，外资银行表现又如何呢？据记者了解，虽然花旗、汇丰银行目前仍在执行首套房九折利率优惠政策，但审核环节十分严格，贷款额度也十分有限。一位购房者告诉记者，首套房可享受首付三成、贷款七成的政策，但实际上述银行最终批贷额度只有五成左右。

　　“公贷”额度压缩

　　近日北京市住房公积金管理中心通知，4月1日起，将按北京新的最低工资标准审核贷款额度，贷款公式中的最低生活保障金，单身由980元变更为1092元，已婚由1960元变更为2184元。

　　有业内人士分析认为，调整之后，由于最低生活保障费用预留增加，贷款额度相应减少，这同时意味着购房者首付款的增加。

　　其实，早在去年年末，国管公积金政策已进行调整，其中一项政策为：个人贷款具体额度在北京住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度内，以住房公积金个人账户余额为基础。

　　举例来说，对于每月缴存1200元、已缴纳两年的家庭来说，按照新政，这一家庭可能只能贷款账户余额2.88万元的15倍，也就是43.2万。显然这不能满足贷款需求。

　　近日，住建部副部长仇保兴曾公开表示，减少和停止两套以上住房的贷款以去杠杆化。但相关部门在实际操作中，采取了更为严厉的办法，给首套购房者，即刚需购房者带来较大影响。

　　从目前记者掌握的数据来看，由于资金实力有限，刚需购房者往往通过贷款途径购买房屋。央行数据也显示，2013年前三季度，商业银行新增个人住房贷款中，首次购房贷款占比已达到76.5%。

　　一位购房者告诉记者，在公积金贷款受限的情况下，只能走商贷途径，购房成本明显增加。同样以贷款80万元，贷款期限20年计算，目前公积金首套房贷款利率为4.5%，每月还款5061元，利息总计414687元。转为执行基准利率的商贷后，每月增加还款1000元，利息多出20余万元。

　　房贷市场

　　谁来“接棒”

　　房地产挤除泡沫的过程，实质上也是去杠杆的过程。商贷利率优惠取消、公积金贷款额度收紧，房地产的金融属性将大幅下降。而信贷政策的适度调整，可有效调节和引导住房需求。可以肯定的是，在国家更强调市场对资源配置起决定作用的大背景下，作为一种市场手段，今后一段时期将更为倚重信贷政策。

　　央行提供的数据显示，2013年前三季度中国主要金融机构（含外资）累计新增个人住房贷款1.2万亿元人民币，占各项贷款新增额的17.2%。截至2013年9月，个人住房贷款余额已达到8.7万亿元人民币，同比增长20.9%。

　　有业内人士向记者透露，随着流动性紧张，以及银行同业间借贷成本的上升，商业银行必将选择压缩房贷业务份额，这也留下来一个巨大的市场。那么房贷市场谁能来“接棒”？

　　3月14日，中国信贷控股有限公司宣布收购持有领先金融服务控股有限公司30%已发行股本之成美国际有限公司，通过此举进军互联网房屋贷款市场。对此，有业内人士评价说，银行贷款的收紧将使信贷需求分流，并为从事房屋贷款业务的公司创造巨大的市场商机。

　　作为今年金融改革的一项重要内容，住房政策性银行的或将筹建吸引了公众眼球。据记者了解，按照国务院的统一部署，住建部等相关部门已经开始着手研究住房政策性银行的推出工作。住房政策性银行的建立将有助于建立起为保障房开发提供低成本融资的渠道，同时也会使商品住房获得更多的开发贷款，实际上该机构的设立对于中低收入群体、刚需购房者的意义更大。

　　市场稳定态势尚难撼动

　　马年春节后，房地产市场一改往日“开门红”的行情，多地渐次出现了降价项目，楼市是否将会出现大范围“降价潮”？

　　“因此，总体来看，市场依旧保持稳定。”交通银行(601328,股吧)金融研究中心房地产研究员夏丹在接受本报记者采访时概括道。在宏观经济增速放缓的背景下，年初银行房地产信贷不松反紧，加之部分地区楼盘降价、银行停贷传闻等利空消息频出，均在一定程度上影响了购房者的市场预期，交易热情有所降低。但仔细来看，以杭州为例，降价楼盘为尾盘销售，属正常现象，且为小型房企个案，不代表市场整体行情。从调研情况来看，大型房企尚未面临资金瓶颈，仍是“不差钱”的状态。此外，银行停贷传闻随后也被澄清，信贷政策尚未发生大的变化。但是，在房地产市场分化加剧的新形势下，银行会加强开发贷和按揭贷的风险管理，更加审慎防控风险，涉房贷款总体从紧。

　　在这种情况下，房地产行业势必将面临新的调整，但谈及大范围的“降价潮”还为时过早。

　　首先，房价整体下滑的可能性很小。“在市场分化加剧的新形势下，部分城市将出现调整，其主要任务将转向消化库存和防止房价暴跌，而一线城市相对坚挺，观望期结束后交易潜力仍具释放动力。”夏丹直截了当地否定了所谓大范围“降价潮”的说法。

　　同时，住建部副部长仇保兴也表示：“房价分化现象将来会越来越严重，但10年内中国房地产不可能出现大的危机。”

　　今年政府工作报告明确提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

　　因此，在分类调控的主基调之下，中国房价未来将呈现复杂化、区域化、地方化的趋势已成为业界共识。这不仅提醒购房者，也提醒房产商，房地产市场差异化、地区化的趋势将成为常态。

　　具体来看，一线城市房价由于强大的刚需支撑，虽然持续快速上涨的可能性很小，但也无短期下滑的客观条件。而二线城市总体温和上涨的可能性加大。由于一线城市人口负荷沉重，环境资源危机加重，二线省会城市作为人群流向的重点区域，房价也许还会继续面临较大的压力。同时，由于三四线城市整体发展与公众期望值距离还有所偏大，短期难以吸引更多人去就业定居。由于房价由地段决定，因此，即使三四线城市出现“空城”的概率较大，也会走向分化，越靠近经济发达的中心城市，越有承接产业转移、分担人口压力的优势，房价升温的压力也同时存在。

　　其次，如火如荼的城镇化为住房需求持续增长提供了较大的空间。夏丹认为，纵观我国目前的城市化进程，还远未达到城镇化后期，未来需求将继续跟进。政府工作报告强调解决“三个1亿人”问题，即促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。同时，日前出台的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》也提出2020年目标城镇化率达到60%。这些均表明城镇化需求未到饱和状态，未来仍有伴随城镇化到来的住房需求增长空间。

　　在泰禾集团(000732,股吧)董事长黄其森看来，随着新型城镇化的推进以及户籍制度改革的逐步推进，人口的进入必然带来需求的增长，从而使三、四线城市达到供需平衡。

　　再次，要真正缓解困扰中国的住房供需矛盾，根本还在于健康持续的经济发展结构、国民收入的切实提高以及完善国家福利制度。只有从根本上缓解了百姓看病、养老、教育的后顾之忧，住房才能彻底摆脱投资投机，回归居住基本功能。从某种意义上说，中国房价能否回归理性，已经成为当下我国深化改革能否取得预期成果的一个关键“试金石”。

　　信贷持续收紧

　　影响二手房市场

　　“多数银行基本都上调了二手房房贷利率，除了少数和银行有合作的楼盘二手房首套的房贷利率维持不变，不过额度相当紧张，贷款批下来需要很长时间。”福州（楼盘）一股份制银行负责人近日表示，银行普遍收紧房贷，一些年份久的二手房基本无法贷到款。

　　业内人士认为，目前银行对首套房优惠利率的取消以及放款时间的延长，势必削减刚需的购买力，信贷收紧或成影响二手房市场的主因。

　　不仅是在一线城市，房贷收紧现象目前已在二三线城市中持续蔓延。CRIC研究机构调研的22个城市中，首套房贷款优惠利率几乎绝迹，其中，10个城市上浮5个-15个百分点，仅32%的城市维持基准利率。比如，原先维持基准利率的城市，沈阳、重庆（楼盘）、苏州（楼盘）、成都、南京（楼盘）等已从基准利率上浮至基准的1.05-1.1倍。

　　为了满足首套房贷刚性需求，多地银行执行差别化住房信贷政策。部分银行暂停二手房贷，有的银行虽然可以受理，但优先满足一手房贷款。同时在定价上也出现差别，个别银行首套二手房贷款利率上浮比例比一手房高出一倍。

　　“近期利率上调后，我们二手房的交易量有20%的下滑。”福建省房地产协会副会长、双安房产总经理郑爱新表示，最近很多合同无法申请到贷款，这让购房者更加处于观望状态。

　　“利率上调了，购房者的月供提高了，直接降低购买预期。”福州麦田房产(博客,微博)一工作人员说。（新华）

　　2月份我国房价涨幅收窄

　　国家统计局3月18日发布报告，2月份我国70个大中城市中，房价环比上涨的城市个数减少，持平的城市个数增加，涨幅略有回落。

　　照片、图表均据新华社