标题：中国房地产的12大风险：三四线楼市脆弱 城镇化放缓

　　近期市场疲弱，乌克兰事件、中国经济数据、耶伦周四的首个新闻发布会成为市场关注焦点，高盛在周二的最新报告中指出，未来几天市场将出现三大风险因素。而野村证券分析师在研究报告中指出房地产是当前中国经济的第一大风险，并指出未来有12大风险。

　　野村：12大风险冲击中国房地产市场

　　野村聚焦在中国房地产市场（专题阅读），其认为目前房地产是中国经济的第一大风险，并面临12大问题。

　　一、供应过剩：中国住宅供给的增长令人瞠目结舌，2000年竣工面积只有4.97亿平方米，这一数字到2013年升至25.96亿平方米，增幅达到423%。从城市人均住宅面积来看，中国2013年达到30.6平方米，与日本和英国等发达国家基本相当。从房地产投资占GDP比重来看，2012年中国达到9.5%，高于日本、美国和意大利房地产投资峰值时的水平。

　　二、库存累积：房地产过度投资的一个典型后果就是库存快速累积。官方数据显示，2009年之前，全国住房库存基本稳定，但2009年之后急剧攀升至3.24亿平方米，升幅达到182%。衡量库存的另一个方法是比较开工面积和销售面积，二者之间的差距同样在2009年之后急剧扩大。

　　三、 三四线城市楼市非常脆弱。

　　四、购买力恶化：官方数据显示过去5年房价年增长率为7%，而家庭收入年增长率为11.9%，房价收入比是下降的。但野村认为官方房价数据严重低估了房价的真实涨幅。

　　五、人口趋势不利：2012年，中国工作年龄人口下降345万，为1996年以来首次下降。劳动力的下降将对房地产市场产生深远影响。除了显而易见的住房需求，还有一个间接影响就是劳动力市场趋紧将推高通胀率，进而推高利率，导致房贷成本上升。

　　六：城镇化（专题阅读）放缓：中国的城镇化速度已经开始放缓，2013年中国城市人口仅增加2.7%，为1996年来最低增速，远低于2000-2010年4%的年均增速。

　　七： 劳动生产率增速放缓：无论是上世纪80年代的日本，还是2008年之前的爱尔兰、英国和美国，房地产市场的剧烈调整通常发生在劳动生产率增速下降之后或者同步。

　　八、利率自由化：利率自由化将造成利率上升，导致抵押贷款利率上升、高杠杆开发商资金压力上升以及降低对房地产的投机性需求(投资者可能考虑其他资产，比如债券)，从而造成房地产市场调整。

　　九、资本账户自由化：资本账户开放将使得中国投资者在全球进行多样化投资，不单单是家庭，企业也是如此。资本流出将加大房价下跌的风险。

　　十、房产税：在2月24日召开的G20会议上，中国财长楼继伟表示中国将加快推进房产税的改革。

　　十一、反腐：持有大量房产的腐败官员将面临着越来越高的风险。

　　十二、土地出让急剧飙升：按照价值来衡量，2013年中国土地出让金飙升52.4%，首次超过4万亿人民币。按照面积来衡量，野村估算2013年一线城市土地出让面积上升7%，二线城市3.7%，三四线城市上升23.2%；按价值分别上升159.3%、34.2%和57%。这将提高未来的住房供给，进一步加剧供需失衡状态。

　　高盛：未来数周重要风险事件前瞻

　　高盛在报告中提示未来几天应注意以下风险事件：

　　1、宏观风险的关键驱动因素之一是北京时间周四(3月20日)凌晨将公布美联储(Fed)利率决议，之后耶伦(Janet Yellen)将举行其首个新闻发布会。高盛预计美联储不会改变其展望，因此将维持每月削减100亿美元资产购买的步伐。秋季将结束购债计划，最受到关注的是美联储是否将修改前瞻性指引，而该行的美国团队押注存在这种可能性。

　　2、围绕在乌克兰事件的不确定性：只要金融市场 对该事件担忧，那么紧张情绪将蔓延至与这两国风险敞口较大的国家(奥地利、芬兰、德国)。尽管俄罗斯可能降低了在美国资产中的美元储备，但美国市场仍将主要以国内数据为驱动力。因此目前高盛并没有对其所建议的风险头寸作出调整。

　　3、人民币转向以及潜在的后果：预计未来几周人民币波动性将加大，符合中国当局的目的，不过基于平衡性，高盛的基准预期是美元兑人民币到年底将轻微走强。