标题：房地产行业：龙头企业销售放缓

行业龙头3月销售增速放缓,万科、金地优于行业:今日保利、招地、金地公布一季度销售情况,保利地产[-3.22% 资金 研报]一季度签约面积218万平方米、金额281亿元,同比分别减少23.7%和8.7%。其中3月降幅扩大,面积和金额同比下降45.8%和13.8%;招商地产[-1.92% 资金 研报]一季度销售面积69.0万平方米、金额96.0亿元,同比增长0.2%和7.2%。但3月单月面积和金额分别同比下降33.0%和11.0%;金地集团[0.00% 资金 研报]一季度销售面积57.7万平方米、金额77.1亿元,同比分别下降11.8%和10.8%。其中3月单月降幅有所收窄,面积和金额同比分别下降3.7%和6.8%。

此前万科公布一季度销售业绩,一季度销售面积和金额同比分别增长11.7%和24.2%,其中3月单月同比下降4.8%和5.1%。我们统计的46个城市1季度商品住宅销售面积同比下降18.8%,其中3月下降29%。万保招金中,保利地产销售面积增速明显低于行业,招商地产3月销售面积增速也低于行业。万保招金合计一季度销售面积和金额分别为759万平方米和996亿,同比分别变动-4.0%和+8.3%,其中3月单月面积和金额分别为233万平方米和326亿,同比分别下降23%和9%。(详见表一)

除招商地产积极拿地外,万科、金地扩张速度均有所减缓,各企业拿地成本却明显上升:保利地产一季度获得土地项目12个,新增土地权益面积372万平方米,同比减少14.8%,但土地均价3513元/平,同比增29.7%。招商地产一季度拿地相对激进,获得11个项目,按最大容积率计算建筑面积408万平方米,去年同期公告仅获得5个项目,83万平方米。今年一季度拿地均价2819元/平(不含博鳌大灵湖项),同比增5.7%,除1个广州番禺项目外均处在二、三线城市。金地集团一季度获得4个项目,建筑面积63.3万平方米,同比下降70%,楼面地价6001元/平,同比增长15.5%。

此前万科公布一季度新增项目建面253万平方米,同比下降63%,楼面均价4496元/平,同比增60.4%。一季度除招商地产在二、三线城市加速扩张外,其他龙头地产企业均放缓了拿地速度。另一方面,各企业拿地成本均明显上升,万保招金一季度拿地均价同比增18%。(详见表二)

维持行业“同步大市-A”的投资评级:当前房地产市场和我们前期判断的一致,一方面商品住宅的销售增速开始明显下降,没有人口持续流入的三四线城市需求不足已经显现,一、二线城市的部分住宅需求也进入观望的阶段,我们认为销售增速的下滑才刚刚开始。另一方面,由于开发企业的集体回归一、二线城市,土地均价开始大幅上升,企业盈利能力逐渐下降。政策面存在一些边际改善的空间,但并不大,不可期望过高。

需要关注的是,本轮行业调整周期与以往不同,行业整体处于从三四线回收到一二线的过程中,龙头企业也难以保持以往较好的销售业绩,同样也面临销售增速下滑以及拿地成本大幅上升的局面,板块仍无趋势性机会。继续强烈建议关注京津冀一体化相关个股、以及增发底价大幅高于目前股价的地产股。推荐组合:京津冀一体化的华夏幸福[-2.02% 资金 研报]、首开股份[-2.94% 资金 研报]、金隅股份[-3.35% 资金 研报],转型的阳光城[-3.62% 资金 研报]、华业地产[-1.70% 资金 研报],关注新华联[-1.98% 资金 研报]。