标题：中国房地产的那些问题（上）——大城市和小城市的异同

和中国经济现状冷暖难辨一样，中国房地产市场的冷暖也同样让人糊涂。在这里，不妨首先大胆地假设，中国房地产已经存在泡沫，而日本的房地产泡沫历史告诉我们，到泡沫爆破的时候，市中心的房价可能会掉价过半，而“城乡结合部”的房价甚至会剩下高峰时期的零头。在“底线思维”下，这是不容许发生的，或者说暂时不容许发生。

房价过高已经引起了民众的不满，很多Netizens甚至巴不得房价崩盘，但这可能只是懦弱的表现，房价崩盘可能会导致整个经济体系陷入混沌，而在一个混沌的体系中，大概没几个人会受益。我们不能改变历史，但我们应该理性地对待现状和未来，麻木的抱怨是毫无意义的。新一届政府已经显示出强大的改革决心，而我们最应该做的是思考怎么从成功的改革中获益（没必要给最恶劣的结果买保险），相信中国的改革是存在曙光的。要分析上述问题，我们必须搞清楚中国房地产市场的现状和问题。

从野村证券最近两份分别关于“城镇化”和“房地产系统性风险”的报告可以归纳出当前中国房地产市场的核心问题。

一.中国三四线城市房地产投资严重过剩

野村在报告中指出，三四线城市占中国在建房屋面积67%的事实，经常被人忽视，有些投资者甚至可能被一线城市的繁荣所误导。

对于过剩问题，野村列举了两个实例：

供应过剩和库存累积。我们估计按城市户籍人口计算的人均住房建筑面积至 2013 年 已达 37 平方米,而日本和英国的数字分别是 35 和 33 平方米。按目前的趋势继续下去，2017 年可能达到 51平方米。官方数据显示 2009年至 2013年住房库存增加了182%，而且土地交易数据表明未来几年住房供应还会迅速上升。 

媒体报道存在住房供应严重过剩问题的城市数量不断增加。2011年只有 2 个城市被诸多新闻报道称为“鬼城”。但现在已经有超过 10 个城市加入这一名单。 

虽然过去几年地方政府大搞“造城”运动，但实际上过去几年中国的城镇化速度已经明显放慢（下面继续再展开），这导致了一个严重的问题：

2009年新增城镇居民的人均住房建筑面积为 61 平方米，2013 年已上升到 113 平方米，按照目前趋势 2017年将达到 203平方米。新增需求越来越难以吸收这一潜在的庞大新增供应量