三年前我们曾就中国的房地产泡沫问题做了深入研究,而时至今日,我们越来越担心房地产面临拐点。在经历了2012 年下半年和2013 年的强劲反弹之后,近几月房地产活动显著放缓多少在意料之中。然而过去十年间,住房供给增长一直快于内在需求,而支撑投资性需求的诸多因素正在消退、许多城市库存高企。我们认为房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的最大下行风险。
政府仍可动用政策工具缓和房地产下行的影响。
我们认为政府仍有能力和意愿去缓和房地产下行带来的冲击,包括加大基础设施投资、放松房地产调控。因此,我们的基准预测是房地产下滑被限制在可控范围内。考虑到今年以来房地产活动弱于此前的预计,我们将2014 年和2015 年GDP 增速预测分别小幅下调至7.3%和6.8%。
但房地产大幅下滑导致2015 年GDP 增速滑坡的风险已不容忽视。
在居民部门负债率较低、政府兜底的背景下,我们很难预测房地产下行的幅度。不过,全球
金融危机后中国已经经历了一波房地产和基建热潮、且目前整体杠杆率已经较高,我们认为政策支持的空间和有效性与2009-2010 年相比已比较有限。我们估计有15%的概率会出现房地产活动大幅下滑、拖累2015 年GDP 增速至5+%的风险情形。
房地产建设量比房价更重要。
通常对房地产下行的分析主要关注房价回调,但我们认为建设量对于中国经济而言更重要。即便在房价没有明显回调的情况下,建设活动大幅下滑也可能会严重拖累实体经济,给经济增长和
银行资产负债表造成冲击。我们的敏感性分析结果表明,房地产建设量每降低10 个百分点将拖累GDP 增速2.5个百分点(综合考虑直接和间接影响)。除房地产开发商外,金属、建材、工程机械等重工业都将会受到较大冲击。虽然由于购房者负债率较低、房地产下滑对住房贷款的影响可能有限,但开发商和企业部门资产负债表恶化、作为抵押品的房产和土地贬值会给金融业带来极大冲击。
中国房地产下行对全球其他地区的影响。
中国房地产下行对于依赖中国内需的
大宗商品出口国及周边经济体冲击应会最大,大宗商品价格及相关
汇率的调整恐怕在所难免