标题：专家：征房产税能降房价在逻辑上说不通

　近期，天津、杭州、无锡、常州等地频传放松楼市调控的讯息，而北京等一线城市房价的增长势头也减缓，甚至出现了回落。这轮房价下调的原因是什么？与限价限购政策有无关系？若放松调控，房价会否像之前一样，再陷报复性反弹？如何看待当前的“土地财政”政策？房产税是适合当前中国发展阶段的替代选项吗？中国这轮经济下滑的原因是什么？面对PPI连续25个月为负的通缩局势，央行[微博]为何仍旧收紧“银根”，就这些问题，南都记者专访了毕业于中山大学经济学院的李俊慧博士。

　　实际利率高杀伤力大

　　南方都市报(以下简称南都)：最近一些二线的省会城市以及一些重要的地区城市，在频传放松楼市的调控政策。而自去年下半年以来，一线城市的楼市成交量也疲软，房价上涨势头减缓甚至有些回落，这轮房价下降的原因是什么？

　　李俊慧：这轮房价的疲软或下调并不是之前的限价限购政策起了作用。因为这个政策是在4年前实行的，如果这个政策真正有效果，为什么会等到现在才下滑呢？

　　房价是不是真的在下降，还需要观望。现在的疲软有两个原因。一是实体经济不好，它最终会影响到楼市。楼市是实体经济的重要组成部分，实体经济整体萧条，楼市不可能独善其身。现在楼市疲软，主要是受到实体经济不景气的拖累。

　　二是现在银根收得太紧，导致实体经济运行中实际利率高企，这种情况其实从去年年中就出现了，银行间市场拆借利率太高。最近稍微好了一点，但企业借款的利率仍然很高，8%都算是低的了。现在实体经济的情况如此，有哪个行业或生意的投资回报率能达到这么高？而企业如何能还得起银行的贷款呢？而房地产在所有的行业里面，对利率又是特别敏感的。不仅供给方———地产商是向银行借钱盖房子，而且需求方———买房者也都是通过按揭贷款来买房的。两者对银行的贷款依赖程度都很高。最近央行下文，要求商业银行要确保个人房贷的发放。但央行要从根本上解决这个问题，应该是放宽银根，增加货币供应量。

　　南都：中国这轮经济的下滑，与当年实行的限价限购政策有没有关系？

　　李俊慧：经济下滑主要还是实际利率高企、资金成本太高造成的，但也不能说与楼市调控完全没有关系。因为企业借钱要有抵押，若房地产市场正常，可以拿房产抵押，甚至可以卖房套现，缓解资金压力。但由于这轮的地产调控，很多企业在资金方面回旋的余地是少了。

　　躲不掉的“土地财政”

　　南都：回头看当年的楼市调控思路，很多学者和媒体指责中国高房价是“土地财政”造成的。平整土地后拍卖成为地方政府重要的“第二财政”，你怎么看中国实行了近20年的土地财政政策？

　　李俊慧：若把地方政府的“土地财政”打掉，地方政府有什么途径获得收入呢？如没有相应的收入，它怎么去搞城市基础设施建设？很多人简单地批评城投开发模式，但有没有好好想过，为什么会有城投开发模式？

　　地方政府要搞城市建设，资金来自何处？到目前为止中国没有关于地方发行债券的法律。但城市建设又需要大笔资金，城投开发模式的出现正是要解决融资问题。“城投公司”无非只是一种利用社会资金的方式。

　　若简单粗暴地把它打掉，那城市以后是不是就不要发展了？以后地方政府是不是就不负责道路管线等基础设施建设？旧城的改造、新区的开发是不是地方政府都不做了呢？打掉它，城市建设资金要靠什么方法筹集？

　　南都：征收房产税做替代？

　　李俊慧：房产税的问题没有那么简单，不能照搬西方国家的那一套。它们为什么要征收房产税？第一，它的土地不是国家的，而是私人的，土地没有经过一个卖地的过程。国家在土地使用上没有获得收入，就通过“房产税”来获得与土地有关的收入。中国已经经过一个卖地的过程，房价已经包含了土地出让金，包含了地价。又征房产税，那不是重复征税吗？

　　第二，西方国家的房产税都是指定用途的，例如美国是指定用在房子所属社区的公立学校上。但中国征收房产税并没有指定具体的用途，收钱容易，却不告诉纳税人用来干什么，是不合理的。

　　第三，说土地财政不能持续，所以要征收房产税。但房产税不也是“土地财政”吗？西方国家土地是私人所有，政府没有卖地的过程，所以它通过房产税的形式，对土地的私人使用征税，获得收入，本质上也是“土地财政”。

　　这世界上根本没有一个国家是真的能脱离“土地财政”的。因为国家要获得收入，其中一个最重要的来源就是土地。向个人或企业征税，很容易逃掉，而土地是无法逃掉的，且征收也便捷。中国古代有“摊丁入亩”，也是“土地财政”。无论从纵向的中国历史沿革看，还是横向的中西对比看，都要实行“土地财政”，只不过是具体以什么形式来征收有差别而已，以为开征房产税替代卖地收入就能摆脱“土地财政”，那是太天真了。