标题：鼎信章华：房地产基金投资的核心是资管能力(图)

　　实习记者 龚曙光 北京报道

　　扩张中的地产PE业进入分化期。“在房地产行业巨大的融资需求下，地产基金也将借势迅猛发展；但伴随着行业凸显的风险，资产管理已成为地产PE管理中最核心的问题”，日前，在清华大学举办的“新型城镇化与可持续发展高层论坛”上，鼎信（北京）投资管理有限公司董事长章华提出，地产行业的长线向好与短线波动，为地产PE带来了难得的发展机会和更复杂的要求。

　　鼎信是国内管理规模最大的地产基金之一。“我们的对标企业是黑石”，章华表示，过去四年内，鼎信管理团队累计投资规模近200亿元，并希望在五年内做到1000亿元的规模。其主要投资类型有股权投资、债权投资和夹层投资三类，而股权投资的份额占到了近50%。在大型房企和主流金融机构之间，提供金融产品、风险控制与投后管理。

　　“股权基金吸引房地产企业”

　　近两年来，房地产行业发展十分迅猛。据国家统计局和财政部的资料显示，自2002年至今，全国房地产开发投资规模增长超过10倍，年复合增长率高达22.2%。2013年，全国房地产开发投资8.6万亿元，比上年名义增长19.8%，约占全国固定资产投资额的20%，目前新增建设面积约每月1亿平米。

　　章华认为，几大“不可改变”的因素将推动房地产行业长线向好：其一是中国的城市化进程—目前中国城镇化率尚不足52%，要到达70%-80%还有很长的路要走；其二是国内的财税体系，去年房地产总销售额为8万多亿，其中3万亿为土地出让金，2万亿是税费以及相应的配套费，从这个意义上来说，由于土地不可再生，财税体制也成为了“房价不跌”的因素；其三是国民购房习惯的延续；其四是国内投资的渠道较单一；其五是流动性过盛与金融创新。

　　但短期内地产行业或存在几个风险点：一方面，房价在高位徘徊，另一方面，市场有效需求减缓，该买房和有能力买房的人，大都已经有房可住，而商品房库存总量略大。并且，政策波动频繁，“此次银监会99号文对信托刚性兑付的规定，对地产来说是不良信号”。

　　房地产一向被认为是“暴利”行业，而据章华介绍，事实上房地产的暴利时代早已结束。以北京为例，其土地成本占到一半，各类税费和建安成本占30%~40%，净利润只有大约10%~12%。

　　“2013年房地产开发企业总资金来源合计12.2万亿元，同比增长26.5%，其中，外部融资规模高速增长”，在章华看来，当下的房地产行业存在巨大的融资需求。

　　这一需求催长了地产PE行业。2010年，中国房地产基金总数量达到48只，管理规模首次突破100亿，因此，2010年被称为房地产基金的元年。此后，中国房地产基金数量和规模进入高速发展期，2011年基金数量达到200多支，管理规模突破1000亿。

　　地产PE的各机构纷纷前来“战斗”。章华介绍说，目前以房企为代表的地产基金等在市场上十分活跃，但专业的地产基金非常少。“这些地产基金的规模做不起来的主要原因是很容易涉及到内部关联交易。目前还是以给自己企业输血为主。境外基金进出比较困难，并由于对国内房地产行业缺乏了解，不够专业。”

　　章华认为，传统的PE和VC在投资期限、投资规模、风险以及回报上，和目前房地产基金有一定区别。房地产基金分类明确，以地产为主要板块，其投资周期相对较短，收益较为稳定和可控。

　　谈及地产基金与房地产企业结合的意义，章华认为，比起银行贷款，地产基金正在成为房地产企业更为欢迎的融资渠道。他介绍说，银监会对银行的监管和调控力度越来越大，作为银行体系中非标准化业务的开发贷，愈发难以成为房地产企业主要的融资手段。而股权基金对房企有着低负债率的吸引力。“上一周数家前二十强房地产企业跟我来联系股权投资业务。当前市场不好，他们又在加速扩张阶段，对于他们来说，与地产基金的合作，一方面能降低负债率，另一方面能够分担风险。”章华说。

　　大型房企和区域地产龙头构成了鼎信的两大项目来源。“中国房地产百强企业，几乎每家都有过接触。百强房企的负责人至少见过三分之二”，章华始终坚持与大型房企合作。据统计，2013年，百强房企销售额占全年商品房销售额约35%，市场份额占比近六年内基本翻番。章华认为，这一数据未来五到十年将攀升至80%，“香港四大房企占有95%。同样，国内也不需要近六万家房地产企业，我们与最大的房企合作，因为他们是这个市场的整合者”。

　　资管能力：地产基金成功要义

　　在章华看来，资产管理能力对于地产基金来说至关重要。“其实做房地产基金，做的就是资产管理，资产管理定位定错了，做不好房地产基金。市面上好多的房地产基金都是短期行为，没能做好的原因是什么？因为它的初衷不是做房地产管理，而是做投机。”

　　地产基金的资产管理遍布在漫长的房地产行业开发链条之上：仅建设工程主流程就有十余项之多，成本、财务、开发、税务、管理、交易对手、法律政策等部分亦构成障碍。此外，不同物业的特色差异，也让风控变得复杂。

　　章华分析指出，住宅物业的相对成熟，总价低，配套较齐全，功能也较完善；酒店大部分为负资产，投入至少过亿，回款受益周期非常长；综合商业高风险、高溢价，核心考验在于运营能力，目前来看国内的优质地产并不多；而概念火热的旅游、养老和文化地产模式尚不成熟，个性色彩浓厚，鼎信还持观望态度。目前鼎信倾向于住宅类地产投资，资金回笼快，对于还款也比较有保障。

　　这一系列的风险管理对基金团队的要求极高。鼎信基金的核心成员基本上来自百强企业，其中以TOP.20居多，以及金融机构和专业服务机构。“考验行业整合的能力，一方面是金融资源，一方面是地产资源，缺一不可。从项目的选择和资金的募集，再到后面的管理退出，链条上每一个环节都不能中断，需要加倍的谨慎。”章华说。