新开工环比回升,投资则继续低迷
1-5月份,全国房屋新开工面积5.99亿平米,同比降18.6%。无论单月还是累计,新开工同比降幅均在收窄,单月环比则连续两个月回升,符合预期。考虑到去年土地市场火爆,预计未来新开工增速降幅将继续收窄。全国房地产开发投资3.07万亿元,同比增14.7%,增速下降1.7个百分点,土地市场景气度下降是投资增速放缓的重要原因,未来将持续影响。
土地市场热度同步回落,房企拿地谨慎
1-5月,300城市土地成交建筑面积7.2亿平米(累计同比-15%),土地出让金9962亿元(累计同比+6%)。从推出/成交比看,住宅用地市场整体景气度继续下降,其中,三四线城市下滑显著、二线城市延续疲弱,一线城市则仍坚挺。房企对土地投资态度谨慎,这在投资增速下降中亦有体现。
销售增速见底可期,房价年内将持续环比回落
1-5月份,全国商品房销售面积3.61亿平米,同比降7.8%;30个主要城市商品房销售面积累计同比下降18%,较前期略有收窄。单月来看,30城市销售面积环比升10%,同比降10%。随着个人按揭贷款继续得到支持、部分地区政策微调、房价调整持续以及前期有所透支的需求走出观望情绪,预计全国商品房销售面积的累计增速或将在6月份见底,此后降幅将逐月收窄,全年小幅负增长。全国整体以及部分城市的高库存情况将会延续,未来房价环比负增长是大概率事件,我们判断其将一直维持到今年年底。
支持个人按揭贷款是大方向
房企资金面整体依然较为紧张。1-5月,房地产开发企业到位资金4.67万亿元,同比增长3.6%,增速较1-4月下滑0.9个百分点;其中,国内贷款同比增长16.5%,个人按揭贷款同比下降1.2%。我们观察到,个人按揭贷款的同比降幅较1-4月收窄1.9个百分点,这与前期央行座谈会上对支持首套房按揭贷款的表态不无关系。根据我们和部分开发商的沟通,按揭贷款自4月以来确实在审批额度、审批速度上都有所改善。
从目前来看,央行座谈后,按揭贷利率成本端的下降还需要一定时间才会有所反映。外资
银行相对利率水平较低。而国有银行则相对比较稳定。我们始终认为,个人住房按揭贷款的成本终究是要下降的,无论来自市场自身的调整(长端利率下降)还是政府的支持政策。按揭贷款成本的下降,将进一步有利于基本面走出底部。
风险提示
成交恢复速度慢于预期。