标题：楼盘滞销房子降价 房地产信托兑付风险向一线城市蔓延

出现风险的房地产信托产品，不再只是集中于二三线城市。

据WIND公布数据，今年5月份，一线城市开始出现兑付风险的房地产信托产品，而且随着一线城市楼市成交萎靡，开发商依靠信托产品借新还旧的比例提高。

一位分析人士指出，2013年底北京等一线城市地价暴涨，很多开发商为了抢地，在拿地环节就引入信托，成立了对赌性的产品，随着今年一线城市楼市观望情绪弥漫，北京等一线城市楼市成交量自5月开始，萎缩了50%以上，由此给很多房地产信托产品带来了兑付风险，预计接下来这个问题还会加剧。

据某媒体报道：“对房地产信托产品要进行窗口指导，根据信托公司本身的资产规模来决定房地产信托的规模。小信托每个月只能发行一个。”

人民网记者调查获悉，去年下半年，很多房地产企业为了抢地，而又囿于地价过高，纷纷在拿地环节就引入信托。而信托公司也看准了房地产行业的资金渴求，采取了一种高杠杆的游戏玩法：在收取基本的收益的时候，与房地产公司签订一个对赌协议，即土地和房地产项目继续升值的情况下，信托公司可以从升值部分中分成。

今年，房地产市场突然下行，导致很多房地产信托产品和信托公司，出现了“裸泳”的状况。

2013年底，方兴地产为亦庄金茂悦项目引入平安信托9亿元的股权投资，而如今亦庄金茂悦项目去化并不理想。

近段时间，亦庄板块已经接连传出金茂悦项目推出“一成首付的首付分期”、“5万抵10万”等不同幅度的购房优惠，可以窥见其背后的去化压力。

北京市住建委网签数据显示，截至5月底，亦庄金茂悦今年3月份取得预售证的248套房源中，包括已经签约、预订和备案的房源仅有57套，去化不足3成。而亦庄金茂悦四期项目也将在近期内加推，在不久前已经取得208套房源预售证，无疑项目去化压力将进一步累积。

据一位业内人士介绍，因为股权类投资的信托项目到期后一般会由开发商回购股权，信托公司兑付本金和收益，因此保证项目的收益对信托公司来说极为敏感，项目降价也容易受到信托公司的阻挠。

据一位接近平安信托的知情人士介绍，平安信托与方兴地产合作的信托收益率应该是在11%到14%之间，这种股权合作模式，到期后方兴地产将回购股权，如果项目期内发生意外和变动，平安信托有权处置或出售项目股权。

“房地产项目方与融资方通过信托约定的回报率会更高，一般会在20%。”用益信托研究室研究员帅国让对记者表示。

记者查询去年年底前后发售的股权投资类的房地产信托产品资料显示，当期发行的的信托产品平均期限为2年，面向投资者的平均年收益率即接近10%，同期信托产品平均年收益率不足9%。

另据记者了解到，目前平安信托针对房地产投资类的信托产品主要是佳园系列和安富系列，两种类型产品的投资期限均为2年，其中佳园系列信托产品过往年化收益为10.3%，而安富系列产品则达到了13.4%。

此前，平安信托物业投资融资业务总监张钦家就透露，平安信托乃至整个行业的地产融资项目一般不会超过2年，房地产信托的兑付风险主要在于企业和项目的流动性风险。

实际上，今年以来，尤其是近期，针对房地产信托产品的风险提示就不断蹿升。比如近日就有媒体接连质疑光耀地产、恒大地产、广州时代地产与中融信托合作的项目存在信用风险，其中光耀地产卷入的兑付危机正是去年8月份与中融信托合作的股权投资类集合信托项目。

“尤其是今年，房地产信托将会迎来兑付的高峰期，因为前两年很多开发商都通过信托进行输血。”帅国让告诉记者，“而且今年以来房地产市场是在下行的，所以房地产信托项目的兑付风险肯定还是在聚集的。我们今年监测到的数据是信托公司已经在控制房地产信托的发行。”

而平安信托的一位业务经理也对记者表示，不仅是平安信托，很多信托公司也都在控制房地产信托的规模，追回资金，有些项目到期后就不会继续合作。

目前，北京亦庄区域楼盘一片降价，新城地区楼盘降价幅度在20%左右，而其他公司项目，基本没有引入信托，只有方兴亦庄金茂悦项目引入了平安信托。换而言之，其他项目还可以在这样低迷的市场情况下扛一扛，而亦庄金茂悦项目，则必须面临来自平安信托的压力。