事件:5 月全国商品房销售额、销售面积分别为5367 亿元、8361 万平方米, 分别同比下降10.8%和10.7%;新开工面积16678 万平方米,同比下降7.9%; 开发投资额8417 亿元,同比增长10.5%;资金来源9528 亿元,同比增长0.2%。
以价换量换来短期底,房价风险将加速释放
5 月商品房销售金额、销售面积分别为5367 亿元、8361 万平方米,分别同比下降10.8%和10.7%,增速较4 月的13.9%/14.3%略有好转,出现同比增速的短期底部,前期我们判断的销售增速寻底进入尾部区间得以验证。
我们认为:1)目前是以价换量带来的短期底,平均成交价从4 月的6638 元下降至6420 元,下调幅度3.3%;2)后续房价将进入加速下调阶段, 销量增速再次萎缩,楼市仍处尾部区间,主要因为当前房价风险还未释放, 早期的以价换量逐渐失效,引起第二轮的价格下跌,由于去年土地出让在下半年更为集中,预计今年下半年的集中推货将触发房价再次下调。
新开工增速因去年拿地被动好转,开发商资金链进一步紧张
5 月新开工面积16678 万平方米,同比下降7.9%,降幅进一步收窄7.1%,尽管降幅收窄,但绝对值仍低于2011~2013 年;5 月资金来源9528 亿元,同比增长0.2%,增速将上月增加2.2%,其中,开发商对非房款依赖继续加大,房款占比下降至41.8%。 我们认为,1)新开工数据好转是去年大量拿地带来的被动开工兑现, 预计后续土地开工将陆续释放;2)开发商资金链进一步紧张,销售增速降幅收窄叠加房款资金来源占比下降,反映销售略微改善并没有带来资金回笼加快。
销售数据实质改善还需等待,货币放松预期仍存,维持行业增持评级
我们上月提到,“银行贷款支持的力度有所显现,但因整体信贷投放减少,使得从绝对规模上的支持力度仍显不足”,我们认为,这一现象将持续,同时,从信贷投放总量增加到利率折扣恢复基准仍然需要从量变到质变的过程,楼市基本面实质改善暂未看到,使得政策放松预期仍将存在, 维持行业增持评级。龙头公司中,我们继续看好万科,小公司我们建议关注
华业地产。