标题：中国房地产粗放发展时代已经结束

中国房地产粗放发展时代已经结束

杜丽娟、雷士武、童海华、秦玥

在新型城镇化发展的过程中，作为企业而言，该如何积极参与到新型城镇化的建设当中？又该如何发挥市场的力量？对此，《中国经营报》与中国著名战略咨询专家、智纲智库创始人王志纲，山水文园集团总裁张晓梅，利海国际集团执行总裁汪传虎，帝海集团副总裁兼太原帝海兴盛置业有限公司董事长边国爱发表了自己的看法。

产城互融

主持人：在新型城镇化建设过程中，你认为市场与政府如何有机结合，企业应该如何积极地参与新型城镇化建设之中？  

王志纲：我们要意识到：第一，城镇化在中国，其实是个自然成长的过程。切忌吹糠见米，竭泽而渔。第二，今天整个中国启动新型城镇化，实质上是中国社会经济发展模式转型的重要组成部分，以往的模式、经验很难在这个转型期中简单复制。第三，以我的经验，往往挣钱最容易的时候，反而是房地产企业不长进的时候；反之，往往危机来的时候，反而是房地产企业创新跨越的时候。目前地产走下坡路了，很多企业想看看新型城镇化这个空间有没有新的增长点。我想，房企曾经大举进军三四线城市，吃过简单投资、粗放经营的亏了。转型期当有转型的战略，这个并不难理解。

汪传虎：利海企业作为20年的房地产企业，我们从2009年就开始步入城市化，或者叫城市营运这个行业。经过这么多年的探索，有很多的经验和教训，但是到今天为止，这些经验和教训，对我们做好新型城镇化，确实有非常好的意义。     

城镇化的核心是人的城镇化，但是人的城镇化就是双向的城镇化。经过30年的改革开放，我们已经进入了一个逆城镇化的大好时机，这个时机恰恰可以作为新型城镇化的一个切入点，我们把市民竞争和农民竞争有机的结合起来，来打造一种全新的生活方式。     

同时，我们说产业驱动，离开了产业驱动，那就是空城。但是产业驱动里面，我认为非常容易犯的一个错误就是房地产简单的工业化。我觉得新型城镇化一定不能走简单的工业化道路。我们要打造全新的生活方式，把三产服务业作为新型城镇化的一个产业驱动。

也就是说，我们把农业、生态旅游，文化、商业、健康、教育以及相应的服务业一同作为新型城镇化的产业支撑。   

除此以外，我认为新型城镇化有不可回避的农业和农村问题。要提高农民承包土地收入，农民就业基数的增长，让农民享受与市民一样完善的公共配套。这是新型城镇化要努力解决的课题。     

我认为机制的创新，也就是说市场的力量和政府力量的结合。我们叫政府引导、市场主导。通过市场来配制资源，用客户思维，打造新型城镇化的整体规划定位，实现产业聚集，以及运营模式的创新。    

新型城镇化的核心是人的城镇化，人的城镇化的核心是产业的驱动，而产业的驱动又不能简单地发展房地产和工业。如何从市场的力量来配制调动资源，来实现客户价值的最大化，充分的反映客户的需求，我觉得这是做好新型城镇化非常关键的因素。

主持人：在未来的一段时间里，或者是根据国家最新的政策，山水文园在整个政策调整上，会有什么新的变化？在城镇化方面，能否说说你的见解？     

张晓梅：在未来，中国的发展和世界的发展会是一样的。根据马思洛理论，人们在满足温饱生活和实现安居乐业以后，还要追求更多的精神层面需求。人们都希望生活在一个安全、健康、舒适的空间里，这就给了山水文园集团更高层次的挑战。我们要不断满足人居的需求，甚至超出客户的理想预期。

除了建筑本身向着科技、环保和低碳延深之外，还要考虑到子女教育，老人起居的安全，节能减排，室内空气PM2.5的抑制以及垃圾分类回收等等。所以，最近我跟很多人讲，山水文园集团不是一家简单的房地产开发公司，而是品位与人文生活的创造者和引领者。在2014年之前，当所有的房地产公司都在进行快速扩张，跑马圈地的时候，山水文园集团则关注的是如何提升人居生活的品质。

山水文园如何得名？简单讲是依山傍水，人文构成，人倘佯在一个生活的家园中。什么是生活的品质？理解品质就要回归到人最基本的需求中去。房地产是我们居住的一个载体，在这个载体内，我们满足于对生活、对物质、对环境的需求与渴望，享受与家人一起的天伦之乐。未来的10年，在中国经济结构深刻调整，产业不断优化升级的过程中，房地产一定会回到市场的本质，那就是关注人最基本的需求。

房地产行业经过近20年的高速发展，必然会经历创新和变革，只有那些关注产品细节，真正以人居生活品质为己任的企业，才会最终被市场所接受。我个人理解，市场的力量无须过多强调，市场强调的是人的本身。当人本身的需求被尊重和关注的时候，市场的力量也必然会聚集。我相信在未来，一定会有更多优秀的成功企业，让中国人民过上幸福安康的生活，为中国梦的实现贡献企业的力量。

主持人：说到产城互动我们就要关心一个问题，就是先有产业，还是先有城市？我们也想听听帝海集团边总的看法，在新型城镇化实践过程中，帝海集团是怎么做的？

边国爱：帝海集团是总部位于北京的房地产集团，在北京开发并持有26万平方米的大型商业综合体——北京国海广场。目前集团在山西太原投资并开发了一个超高层项目——太原国海广场，该项目为双子塔设计，建成后高塔高度为318米，这是帝海集团实施集团发展战略、向外省市扩张的重点项目。太原国海广场项目为包括了高端商业、写字楼、酒店、公寓的大型城市综合体，是山西省与太原市的重点项目。

产城互动的确值得每一个房地产企业思考，这也是与责任紧密相连的。产城互动过程中，产业是城市的根基和内核，城市是产业的载体和保障，两者相辅相成、不可偏废。坚持以城带产，引领产业高端发展；通过城市功能升级，激活传统产业，催生新兴产业。坚持以产促城，增强城市发展活力。以产业升级提升城市内涵，以经济繁荣增进都市繁荣。

在新型城镇化实践过程中，帝海集团始终秉承“责任铸就价值”的理念，不仅力争通过集团所开发的项目为城市功能升级贡献力量，还通过加大优质、高端品牌的招商力度提高商业运营效率，带动当地人员就业等推动“以城带产”和“以产促城”。

房市未来如何？

主持人：大家比较关心的是，目前国内经济处于下行状态的中国房地产企业，现在我们认为是有很大的泡沫。比如万科的毛大庆毛总也发表了一个非常悲观的言论。还有一个国有企业房地产负责营销的老总也表示，今年压力很大，任务完不成了，市场前景不太好。在这块你们有没有压力？对于房地产发展前景以及房价走向，你们怎么看？

王志纲：“算命”的事，我已经不太愿意谈。早在五年前我对中国的地产已经做过论述，有一篇文章叫《伟大的博弈》，当时我所提出来的很多观点，现在看来应该还是站得住脚的。五年前，中国房地产业遇到了洗牌，在劫难逃，为什么拖延了5年，是因为4万亿投资，让这个劫难延后了，由此造成了更严重的后果灾难。据银行业内部人士精心测算，4万亿带动了32万亿到35万亿之间的资本投入，可想而知，这形成的资产泡沫有多严重，由此形成了央企的攻城略地和民营企业家拼命跑马圈地，杀鸡取卵，造成了一个很恐怖的假象。更可怕的是，他们把偶然当成必然，把假象当成规律，以为今天的下滑只是短期周期性现象。

张晓梅：只要作为一个自然人，压力就是与生俱来的。小时候是上学压力，这段时间，北京正在经历一场深刻的教育改革，我的女儿明年小升初，正好赶上政策调整，现在天天都在关注这方面的信息，这就是一种压力。高考，又是另外一种压力，所以压力永远都存在。

我特别同意刚才志纲老师说的一个观点，随着第一轮改革红利的逐渐消退，中国到了一个真正变革来临的时代。中国近30年到50年，走过了发达国家上百年甚至几百年的发展历程。随着行业结构的深刻调整，市场展现了很大的机会，同时也伴随着挑战，机会只留给那些对产品品质有孜孜追求，有理想、有准备的企业。

城市的发展、生活的发展和社会的发展，在不同阶段要用不同的眼光和角度去审视。作为品位与人文生活的引领者，面对市场的挑战，我们充满了希望，做好了准备。当大时代真正跨入到关注人居、关注社会、关注不同阶层需求的时候，好时代才刚刚开始。

要真正的去体会需求的本质，仔细发掘生活中被忽略的细节，将细节整理出来不断去完善我们的产品标准和服务体系，赢得客户的认可和尊重，只要能做到这些，就一定是好企业，一定会有生存的空间。所以不用简单地一刀切，也不要再强调在这个过程中是否有危机，而要用正能量来鼓励，强调我们永远有赢得市场的机会。

汪传虎：对中国的房地产市场，不能一概而论，中国房地产市场确实分为几个市场，我们讲房地产有两个声音，一个是政治的声音，一个是市场的声音。

我认为中国的房地产，粗放式的发展时代已经结束，未来房地产企业必须要重新认识市场，从市场的角度做定位。

利海在转型的过程中，我们锁定中产阶级的群体。而中产阶级需要一个全新的生活方式，如何来适应这个生活方式，打造适合中产阶级的生活方式，包括房地产在内的一系列的产品和服务，这是利海转型的一个出发点。

我们把中产阶级生活方式的打造作为房地产企业转型的出发点，在新型城镇化里面，不管从产业定位，产业的聚集以及整个市场的定位，都从这个角度出发。