标题：人民币房地产基金规模5年增16倍 或面临兑付危机

有报告显示，近五年间，我国人民币房地产基金年募集规模增长达16倍。不过，随着房地产市场的整体降温，曾经为了冲规模而做出高承诺回报的一些房地产基金可能面临兑付危机。

房地产基金目前的发展现状究竟如何？在规模激增背后，房地产基金的经营效益和风险控制如何平衡？目前正在致力转型升级的开发商中，哪几家最有希望成为中国版“铁狮门”或“汉斯”？《每日经济新闻》记者通过对相关行业报告的整理和深入调查研究，完成了此次关于国内地产基金的专题报道。

上实发展（600748，SH）6月30日公告称，全资子公司上海上实城市发展投资有限公司出资5亿元人民币，与上海阜华投资管理中心（有限合伙）、中信信诚资产管理有限公司作为有限合伙人（LP）共同出资，公司参股上海实银资产管理有限公司作为普通合伙人（GP），发起设立“上海实银城市发展投资基金I期”(有限合伙)，首期募集资金规模为25亿元，并由实银资管作为管理人进行基金管理。日前，厦门国贸投资有限公司经中国证券投资基金业协会确认已完成私募基金管理人的登记和备案工作，登记成为私募基金管理人。

根据诺承投资与投中研究院联合发布的《2013人民币房地产基金研究报告》显示，去年人民币房地产基金募集规模1381.1亿元，较2012年增长近一倍，与2009年相比，近五年间基金募集规模增长达16倍。在野蛮成长的背后，“明股暗债”的变相高利贷模式、过高的承诺回报与兑付危机的爆发，令行业隐藏高风险，连号称国内最大地产基金的星浩资本也被曝由于收益率减半引来投资人的质疑。

总规模超4000亿元

《2013人民币房地产基金研究报告》显示，2010年之前国内人民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。自2010年起，房地产基金开始蓬勃发展，近三年房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长。

截至2013年底，国内人民币房地产基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437只房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元。其中，2013全年共新增24家房地产基金管理机构，新成立113只房地产基金。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者，房地产基金之所以在这几年获得迅猛发展，一方面是由于政府行政调控频出，房企通过银行贷款融资困难，资本市场再融资的闸门也被关闭，“资金饥渴症”为房地产基金带来市场需求；另一方面，现阶段民间资金充裕，大量资本在寻找投资机会，房地产基金的出现开辟了新的房地产投资渠道。

在目前国内人民币房地产基金的管理机构中，独立品牌内资普通合伙人（GP）和房地产商关联GP占绝大部分，二者合计占市场GP数量的3/4及管理资金量的72%；金融机构关联GP占市场GP数量的22%，管理资金量的25%。外资GP以美元基金为主，但还是有少量外资或合资机构如铁狮门、普凯、凯龙瑞等募集了人民币基金，机构数量占整个市场份额的4%，管理资金量占3%。

《每日经济新闻》记者发现，近年来越来越多房企试水，通过自主或联合设立私募房地产投资基金开拓房地产企业融资新渠道。包括保利地产、金地集团、复地等房地产企业设立了私募房地产基金管理机构并启动了旗下基金的募资、投资活动。以保利地产联合中信证券成立的信保 （天津）股权投资基金为例，保利地产董事会秘书黄海此前向记者透露，截至2013年末该基金规模已超过200亿元。

从投资方向来看，有48%的房地产基金管理机构及43%的管理资金量关注于住宅地产，有28%的机构和27%的管理资金量关注结合城市综合体开发，近1/5的房地产基金关注于商业地产领域，还有少部分市场机构关注工业地产、旅游地产、养老地产、一级土地开发等专业地产投资主题。