标题：瑞银认为：房地产供给远超刚需

中证网讯 瑞银首席中国经济学家汪涛昨日在分析中国经济下半年走势时表示：经济下行压力最大方面是来自于房地产的调整。她认为当前供给远大于刚性需求。

　　汪涛认为，一方面本轮房地产的下行并不是因为强力的政策调控，这和过去十年三次房地产周期都不一样。另一方面瑞银做过一些供需方面的分析，认为供需已经出现了失衡，主要表现在：第一最大的原因是房地产的供给超过了所有内在的刚需。许多人抽象认为中国仍然处在城镇化的高速发展期，因此每年大概两千万左右的新增城镇人口对住房的需求仍然非常大。但是仔细分析新增两千万人口，大概有40%左右是因为城镇本身扩大，即城市从中心发展到郊区或者一些小的镇因为发展变成了城市，也就是是一个行政区划的调整，原来住在农村的人口没有迁徙，只是就地变成了城镇人口，这些人原有的房子并不会都被拆掉重建。既使是假设三分之二拆掉，还有三分之一是留下来的话，三分之一的这些人实际上不需要新的城镇住房。此外还有相当一部分城镇新增人口是流动人口增加，但农民工在城镇里很难参与到城镇的住房市场，也不会被保障性住房所覆盖，因此他们存在并不能很快转化为有效的需求，所以多数分析是高估了城镇住房市场的实际刚需。瑞银判断因为城镇人口增加带来的需求每年大概只有300多万套。但去年整个城镇竣工1100万套，这里面很大一部分是改善性需求，改善性需求包括旧城改造和棚户区改造的需求，这个量很大，还有相当一部分是投资性的需求。这些需求的支撑因素正在减弱。她同时认为限购的取消并不会改变供需的变化。不过对于房地产价格，她认为不好判断，因为中国的房价有一些粘性，不太会出现如美国等国家的大幅抛售情形。

　　瑞银首席经济学家汪涛还表示，一季度的下滑势头在二季度得到了一定的遏制，目前来看增长已经开始企稳，增长将得到延续。她给出的判断是二三季度经济增长环比都比一季度有回升，环比一季度是1.7，二季度是7%左右，三季度是8，同比二季度是7.5，三季度去年基数比较高，是7.2。通胀目前来说压力比较小。她解释说，经济形势二季度开始好转或者是起稳，之后还会继续势头有所回升主要原因应该是两个方面，第一是出口的好转，一季度出口既使是调整去年的出口高报的情况，一季度出口也是非常差的。二季度从4、5、6月的情况来看，出口增长有所回升，与国外经济尤其是美国经济二季度明显好转有密切关系。第二是政策的支持，微刺激政策从三月份以来力度一再加强，从各种基础设施的建设包括铁路，还有一些大项目的加快批准和资金的加快到位，包括定向宽松的货币政策，市场利率下行等等都是重要原因。