标题：房地产行业：去库存背景下政策拐点显现

平安证券

行业迎政策拐点

去库存背景下，地产板块迎来政策拐点。在住建部部长提出“千方百计消化库存”的政策指导思想后，近期武汉、苏州、海口等地已取消或放开限购，并且限购放开有进一步扩大的趋势。根据媒体报道，成都、天津等地虽无官方通知，实际操作过程中限购也已经放开。

限购政策作为解决阶段性房地产供需矛盾的特殊手段出现在2011年，经过三年时间，多数城市的供需状况已有所反转，46个限购城市中二三线城市大多已处于库存高企，供过于求的状态，房地产销售、价格及投资均面临较大压力，在目前状态下坚持限购已无实际意义，同时也符合中央对于分类调控的大基调。根据我们统计，目前已有接近30个城市在明或暗放松限购，根据2013年成交面积测算，占全国商品住宅比例约为22%（整体限购城市占比为31%），改变了三年来调控政策对基本面和估值的不断压制。

多层面改善

对房企业绩影响正面

按揭利率高点已过，信贷环境有所好转。根据媒体报道，一线城市已出现首套房贷利率松动，部分城市已由利率上浮10%恢复到95折。尽管上海四大行已辟谣95折，但从上海6、7月按揭利率情况对比来看，农、中、建行等首套房按揭利率或条件均有不同程度松动。根据我们的测算，按揭利率由上浮10%下降至95折，相当于总房款下降9.7%（假设为首付三成，按揭20年）。下半年，我们判断由于央行不断释放流动性及银监会窗口指导，信贷环境将较上半年有所好转，同时放款速度也将加快，这将使备受打压的刚性需求有所回升。同时，由于地产行业的高杠杆特性，流动性环境宽松及利率下行有助于缓解开发商债务压力，也将对业绩产生正面影响。

开发商理性定价叠加政策支持，环比数据已有所改善。从基本面成交来看，7月开发商定价策略更加理性，上周16个重点城市新开盘项目定价较前期下降1.01%。开发商调价换量叠加近期政策支撑，7月重点城市前三周日均成交环比6月已有10%的改善。我们在中期策略中已经强调，限购放开尽管无法扭转基本面趋势，但能起到短期销量托底的作用。温州、徐州限购放开当月销量分别环比提升135.7%和53.4%。从近期济南的效果来看，政策放开单周及后一周成交环比放开前一周分别增长50%和114%。随着更多核心城市放开限购，有望对短期基本面的改善形成进一步的支撑。

短期适度参与反弹

关注一线龙头

近期地方政府放松意图明显，同时叠加流动性改善利于基本面恢复，7月我们跟踪的主要城市成交数据已呈环比上升的状态。短期看，政策已由前期压制态度转变为部分支持，同时温州及徐州经验显示限购放开虽无力扭转行业供需，但能起到托底效果，为基本面向上提供想象空间，板块估值有望继续反弹，而此轮反弹的高度将取决于基本面改善的幅度。

建议投资者短期可适度参与资金博弈带来的板块反弹机会。个股上建议关注业绩稳健的万科、招商，下半年销量存在超预期的保利，受益京津冀一体化的华夏幸福[-0.21% 资金 研报]。（邓飞 整理）