标题：开发企业重获债券发行权抑制房地产市场过度冷却

原标题：开发企业重获债券发行权抑制房地产市场过度冷却

7月23日至7月25日，江苏新城地产股份有限公司发行了20亿元5年期债券，最终确定票面利率为8.9%，该债券评级为AA级，筹集资金将用于偿还银行贷款和补充银行资本。

时隔五年之后，伴随着房地产市场的冷却，政府开始批准开发企业发行债券，让这一曾经主要的融资手段重新回到了人们的视野，表明政策已经开始放松，以抑制房地产市场的过度冷却。

在债券融资受到限制的五年中，银行贷款也受到限制，通过预售、信托和民间资本来实现自筹资金就成为最主要的渠道，带来了过去信托行业和民间资本的高速发展，也带来了更多的担忧。市场快速冷却则导致预售渠道的融资能力大幅下滑，使得开发企业的债务负担愈发沉重，而在余额宝等新型理财产品的冲击下，融资成本也进一步提升，如果没有新的融资渠道的引入放宽，行业的违约案例将持续涌现。在去杠杆化的趋势和未来楼市增长放缓的预期下，攀升的融资成本和潜在风险让开发企业的融资环境进一步恶化。

债券融资对于房地产开发企业最大的好处在于债务的利息时计入成本的，可以在一定程度上减少企业的税收支出。另一方面，债券资金的使用更加灵活，不想银行贷款只能用于规定的用途。与此同时，债券融资也可以分担银行贷款的压力，为房地产企业的融资提供了多样化的选择，分散了银行和政府的风险。

债券融资也是非常适合房地产行业的融资渠道，因为房地产行业的特点和房地产债券的发行有许多相似之处。

首先是资金筹集方面。房地产运作为项目制，而在项目运作初期需要一次性投入土地出让金等大笔资金，而在房屋出售时收回前期的投资成本；债券融资本身也可以提供大额资金，债券发行总额大、票面利率高的特点及适合于投资者也适合于开发企业。

其次是资金的运转周期。房地产筹集的资金返还可以是一次性还本付息，也可以是平时还息到期一次还本；债券是集中一次发行，到期一次还本付息给投资者。这就使得房地产的建设、销售、经营与债券发行的时间和付息方式上形成资金运作周期的吻合性。

最后，从风险性方面来看也存在契合度。债券投资本身追求的就是相对较低的风险，对于投资者而言，房地产本身的保值和升值性即便在现在的调整期也是毋庸置疑的。此外即使房地产企业出现破产的情况，清产核资后的不动产总值也将高于所发行债券的本息总额，而在偿还顺序中，债券也具有更高的优先级。

之所以债券融资量极少的原因，更多的还是来自于政府的限制和复杂的审批程序，而我国房地产企业自身的规模性、诚信度以及投资者的偏好也在一定程度上限制着债券融资的整体规模。在提升行业市场化的道路上，加快评估体系建设、审批制度改革以及发行主体扩大，政府还有许多可以作为的空间。而对于企业，也有广阔的创新空间，结合现在的行业调整也更有利于实现企业的规模化扩张提升企业综合实力的提升，带来债券融资的良性发展。