标题：倪鹏飞：当前房地产市场呈现结构性和阶段性过剩

　　《首席看市》是央视财经频道《交易时间》栏目新近推出的一档高端财经访谈节目，每周一至周五上午九点三十分在央视财经频道播出。节目邀请国内外知名投行、金融机构、研究机构的首席经济学家和著名学者进入演播室，针对国内外财经、金融以及产业领域的热点问题和政策动向进行深入解读，为投资者决策提供权威参考。

　　主持人 严晓宁：针对刚刚公布的7月份大中城市房价数据，以及房地产上市公司半年报的情况，我们应该如何来看待当前房地产市场的形势以及未来的走向？今天的首席看市，我们邀请了中国社科院财经战略研究院院长助理倪鹏飞先生一起来讨论这个问题。今年一月份70个城市当中，房价环比下跌的是6个，二月份是4个，三月份4个，四月份8个，五月份是35个，六月份达到55个，那么倪先生怎么看待这个数据这种变化？

　　中国社科院财经战略研究院院长助理 倪鹏飞： 我感觉它应该是这样来概括，中国房地产的价格，从年初的平均或者是总体下降，到逐渐演变为全面的下降。那么我们一般用销售面积、销售价格、销售额来判断全国的平均价格，也就是总体价格。这个价格在1—2月份的时候，已经出现了下降，就是说销售额的下降大于销售面积的下降。但是从这几个月的情况来看，就是大中城市，也就是这70个大中城市，过去都是在市场的分化当中，一般都是在上涨的。那么房地产价格下降的城市数量正逐渐增加，直到这一次只有两个上涨，这个就进一步说明，中国房地产的价格从总体或者平均的下降，已经转化为全面的下滑。

　　主持人：如果是这样理解的话，我们再来说一说价格背后的这个供求关系的变化，因为我也关注到，您最近发表观点，公开指出说，认为目前房地产整个的供求关系，由原来的需求大、供给少，变成现在的阶段性和结构性的供给的过剩，怎么理解您的这个观点？

　　中国社科院财经战略研究院院长助理 倪鹏飞：结构性过剩这个是以前就存在的，就是说，三四线城市，特别是中小城市，在2010年以来供给远远大于需求。另外一二线城市实际上是需求大于供给这样一个状态，所以我们说那个过剩是结构性过剩。那么从现在的情况来看，一二线城市，包括一线城市，也出现了价格下降，销售下降，供给过多这样的一个情况。那也就是说我们现在出现了一个整体的、阶段性的一个过程，这个阶段性过程是从现实的需求，或者有支付能力的需求相对于供给来说，它是过剩了。但是相对于真实的需求，实实在在的需求来看，那么中国还是有缺口的，还是不足的，所以我们说这个过程应该是阶段性过剩。

　　主持人：假如说目前这样一种状况的话，统计数据似乎显示说，中国的房地产价格已经进入到一种量价齐跌这样的一个过程里面，那么这种过程是不是会形成趋势，那么接下来的这种以价来换量的这种态势能不能形成呢？

　　倪鹏飞：我感觉这主要要看下半年的金融环境，特别是货币政策和信贷政策。现在从开发商的角度来看，尽管形势比较严峻，因为这个房价、定价还是处在开发商手上的，尽管形势很严峻，如果他能承担起有资金支持的话，他还是要坚持。如果下半年的信贷形势比较严重，经过这么长时间，他的资金压力应该会变得越来越大，下半年以价换量这种局面，还是有可能形成的。从我们目前形势的判断来看，下半年的金融形势，也就是货币政策和信贷政策不会有太大的宽松，所以我认为下半年以价换量这个局面形成的可能性比较大。

　　主持人：也就说您的判断，总体是认为今年下半年房地产市场，还是会呈现出一个继续下跌的走势？

　　倪鹏飞：是的。

　　主持人：假如说是这样的话，您认为本轮中国房地产市场调整的整体周期，可能会有多长时间？

　　倪鹏飞：我认为这个周期应该比此前的一些调整要长一些。我现在是这样判断的，我们这一次调整，实际上是三期的一个叠加。一个从长期来看，我们城市化，从加速增长向匀速增长这样的一个转变，他的住房需求，也是从加速增长向减速增长这样的一个转变，这是从长期来看。从中期来看，我们房地产的调整，按照一般周期来说，是十年一个周期，所以1998—2007年、2008年那个时候，应该是一个，要从自然来说，是很大的一个调整时期。但是由于金融危机，由于政府的干预，所以使这个调整没有实现、没有继续，一直延续到现在。所以基于这样，现在应该说是前期的一个调整。

　　第三个，每年一次的周期性的一个波动，也就是供给的一个波动，所以这三期叠加在一起，那么就决定首先这个调整时间，要有一个较长的一个持续；第二个，调整后的形势，市场形势和此前有很大的不同。总体上来说，再也不可能有此前的这种价格和销售量的高速增长，可能是一个相对稳的，中速或者低速这样的一个增长，这样一个局面。

　　主持人：中国房地产价格很难实现一个高速增长，似乎现在市场当中已经是一个共识了，关键的问题是说，这一轮调整的周期不管它有多长的话，调整的空间和幅度，您认为是会从房地产的价格的高点向下调整吗？多少空间？

　　倪鹏飞：我认为当前还不是价格调整的问题，还是销售量和库存的调整。一个是库存的调整、去库存，第二个是去空置。这两个调整，从国际经验来看，这类调整有两种，一种是价格维持相对稳定，或者是稍微的下降，量的一个调整，还有一个当然是价格的大幅下跌的调整。目前由于中国的城市化还在进行，加速进行，刚需、真实需求还在支持，所以价格大幅度下跌的这个调整的可能性还是不大的。但是在价格保持稳定的情况下，吸收过去价格上涨的泡沫，然后在量上，在空置率和库存率上，可以有一个调整的时间。

　　主持人：您认为这个调整周期，假如说这个前提是认为比较长的话，您认为会大概多少时间？

　　倪鹏飞：我认为如果是，当然我们还要用这种价格来衡量，也就从价格来衡量的话，从负转正，以至于我们要从销售、销售量或者是交易来看，由负转正，可能又需要两年左右的时间。

　　主持人：假如说结合您掌握的数据来分析一下房地产未来格局的话，您认为中国的房地产市场，房地产企业，未来的格局将会是怎样的？

　倪鹏飞：这个我认为已经是很明显的一个事实了。尽管说在业内也是形成共识的，未来应该是一个垄断格局的。市场结构，事实上现在一直在向这个方向走，只是说在房地产形势较好的情况下，一些企业大量地进入，甚至于一些项目企业大量地进入，可能使大家觉得有一些变化。但其实总体的趋势，是向着垄断竞争这个格局形成，所谓垄断竞争就是有一些著名的品牌的企业、大企业来垄断整个的市场。当然它不是一家，有多家垄断企业，那么未来特别是在房地产市场出现调整，出现衰退的情况下，大企业或者是品牌企业经济效益比较好的企业，它的市场范围会进一步扩大。而一些中小企业、资金条件相对较差的企业，它们可能就面临着被淘汰、被洗牌这样的一种局面。

　　主持人：其实现在从您谈到的这些垄断有品牌优势的大企业来看，它们所采取的战略也还是有一些分化的，比如说有些企业采取了一种韬光养晦、静观其变这样的一种战略，也有一些企业还是继续采取一种比较积极的策略，您认为说这些大企业未来当中胜出跟他们选择哪些战略是不是有直接关系？

　　倪鹏飞：你这个讲的，我认为非常好，就是我刚才说的，总体上来说是大企业应该在这个调整中，应该是处于更有利地位，中小企业应该是处于不利的地位，但事实上在大企业，它的情况也是非常复杂的。总的来说我认为应该是选择多样化、综合性开发这样的企业会更好一些。