标题：房地产中期业绩滑坡

楼市低迷对房企业绩的影响在中报里开始显现。目前披露中报的74家A股上市房企上半年业绩同比下降3.62%，12家披露三季度预告的公司中也仅有5家预增或扭亏。尽管有越来越多的城市开始放松限购，短期内刺激了部分城市的成交，但楼市整体偏弱局面并未得到真正改变，三季度房企仍然通过以价换量方式加快项目周转和回款。

中报业绩下滑

作为国民经济的重要产业，我国房地产经历了快速发展，上市房企整体业绩曾保持两位数的增速。但是自今年始，上市房企的业绩增长步伐明显放慢，中报甚至出现下滑。

同花顺[10.02% 资金 研报]iFinD数据显示，截至8月22日，两市共有74家上市房企披露中报。这些房企上半年共实现营业总收入1771亿元，同比增长11.32%；实现归属于母公司股东的净利润190.67亿元，同比下降3.62%。而2013年同期，上市房企的业绩同比增幅曾达30.8%。

在上述74家房企中，有59家公司上半年实现盈利，另有15家亏损。盈利公司中，仅有35家公司业绩实现同比增长，占已经披露中报的比例尚不足半数。这其中有十余家公司的业绩增幅不足7%，仅实现净利微增。

“万保招金”四大房企龙头中，目前仅剩保利地产[0.00% 资金 研报]尚未披露中报业绩。其余三家仅万科上半年实现业绩小幅增长。数据显示，万科上半年实现净利润48.09亿元，同比增长5.55%；招商地产[-0.08% 资金 研报]实现净利润17.85亿元，同比下降30%；金地集团[-0.55% 资金 研报]实现净利润1.58亿元，同比下降49.9%。房地产行业的分化在中报里显得格外明显。一些中小房企由于结算项目有限，业绩出现较大波动。深国商、中润资源[8.17% 资金 研报]、嘉凯城[-0.34% 资金 研报]、实达集团[0.81% 资金 研报]等均出现亏损。

值得注意的是，在区域经济及政策的带动下，一些布局热门地区的房企上半年保持良好业绩增速。从已经披露的中报看，华夏幸福[0.79% 资金 研报]的盈利规模已经超越招商地产，仅次于万科而位居次席，公司上半年实现净利润23.01亿元，同比增长30.06%。华夏幸福主要围绕京津冀地区，发展产业新城的业务模式。同样，广泛布局京津冀、长三角区域的荣盛发展[0.86% 资金 研报]，在上半年也取得了23.42%的业绩增幅，公司净利润规模达到13.81亿元。

楼市预期尚未转暖

受销售结算期影响，房企财务报表中披露的业绩与当期实现的销售存在滞后。但从目前市场情况看，楼市的成交量价并未出现好转。

目前已有12家房企率先披露三季度业绩预告，仅有5家业绩预增或扭亏。金融街[6.83% 资金 研报]预计前三季度实现净利润6.72亿元至8.73亿元，下降幅度为35%至50%；滨江集团[0.63% 资金 研报]则预计实现净利润4.77亿元至7.15亿元，下降幅度为40%至60%。

尽管“金九”传统销售旺季未到，但如果从目前的销售情况看，要完成年初制定的全年销售目标压力越来越大。目前已有28家房企公布前七月销售业绩，其中7月合计为843.57亿元，较6月份下降35%，也低于5月水平。28家房企中，仍有11家公司7月销售业绩出现同比下滑。

由于楼市持续低迷，越来越多的城市加入限购松绑大军。受此影响，7月全国42个主要城市累计成交面积环比上涨9.6%，同比下降12.2%。虽然限购政策逐步松绑短期内可以释放部分被压制的需求，但由于各地并未放松差别化信贷政策，且不少放松限购城市本身仍面临较大的库存消化压力，因此楼市低迷态势短期难以得到根本性扭转。

在市场下行、销售承压的同时，土地市场也由热转冷，底价成交成为近期土地市场的写照。统计显示，今年前八个月20大标杆房企合计拿地仅1825亿元，较去年同期下降38%左右，且单月土地购置额度连续锐减，近三个月仅在百亿元规模徘徊。

在全年销售业绩以及资金周转等压力下，8月开发商加快推盘速度，北京商品住宅供应量大幅增加。开发商的销售策略也在转变，如加大不限购、商住产品以及优质改善型项目的供应量，对于直接与自住房形成竞争关系的刚需盘则降价促销，以争取各层次的购房客。

总体来看，当前楼市预期已经发生改变，这对开发商的定价策略产生直接影响，预计未来二三线城市下调开盘价格的项目将有所增加，市场在三季度仍继续以价换量。在多地相继放松限购之后，个别商业银行开始恢复首套利率优惠政策，而信贷政策的放松将对楼市需求释放产生刺激作用。因此，后续市场走势及预期也将依赖信贷的变化