标题：给房地产市场自我调节的机会

　　刘红

　　本报记者刘红始于2013年下半年的房地产市场调整，延续到2014年成为了一种趋势。尽管今年5月份以来除了几个重点城市外，大部分城市取消了限购，部分省市还对购房进行税费补贴，放松住房公积金政策，放宽落户政策，一些地方允许甚至鼓励地方政府回购商品房用于保障性房源，各地简化了开发商行政审批程序、降低相关费用，一些地方还出现了限贷放松的信号，出现了利率优惠，地方政府托市意图十分明显，但市场表现依然无情，房地产商和地方政府所期望的量增价升的良好局面并没有出现，房地产市场的调整进一步加深。

　　市场之所以对政策放松并未作出积极响应，原因就在于房地产市场在经历了长期的粗放式高增长后，面临着“退烧”调整的要求，这是市场正常的回归过程，是市场规律使然，而非政策调控的结果。即使央行[微博]现在放宽货币政策，降低利息，也不会取得很大的效果。对此，专家学者和房地产业内从业者普遍的共识是“房地产市场并不需要地方政府如此积极的拯救”，相反，提前松绑限购等举措很可能让房地产市场增加寻找方向的难度，失去自我调节的机会，积累更大的风险。

　　未来房地产行业如何发展？专家强调，对房企而言，把握调整时机，主动降价，提升服务和项目品质、注重基础设施配套，是在竞争中胜出的必由之路。

　　房地产市场需要一次自我调节的机会，这种调节并不单单是指供求关系的调整、区域性的调整,也包括产业内部优胜劣汰、兼并重组的调整。谁能够在优胜劣汰中胜出？专家给出的忠告是，房地产企业要结合政策导向，提升品质，开展多元化经营与服务，真正开发那些符合市场需求的产品；同时在产品定价上，要坚持合理定价，努力提高产品的性价比。过去，在房地产大干快上的时期，很多房地产企业不用精心做产品就能赚大钱，这样的时代已经过去了，未来房地产需要专业开发，物业品质需要专业升级。房地产商要做专、做精、做好、做专业，从质量、服务的角度去做，这才是一个市场应该有的正常状态。中国房地产业协会名誉副会长朱中一建议，不论是行业还是企业，都应该从过去注重数量发展，转移到有效益的增长和品质的提升方面，注意开发绿色、低碳、环保的产品。

　　本报专家委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松[微博]认为，国家经济要回归新常态，找到新的均衡点，房地产行业也应该适应经济新常态，找到自己新的均衡点。在新常态下，房地产行业的价值链正在重构。在这个过程中，前期的产品调研、产品的设计，后期的物业管理、金融的运作等方面显得更为重要。而熟悉并适应这个新常态的企业将在竞争中占有先机。

　　对于目前的高库存，主动降价跑量仍然是最有效的方法。调查显示，开发商的定价和推盘力度仍将是影响房地产销量的关键因素。目前，尽管市场上降价声一片，然而事实上，市场并未出现全面性降价，除了一些严重供过于求的城市外，多数城市楼市的降价还主要集中在城市偏远地区、配套设施不完备的楼盘，实际降价幅度有限。相当多的城市楼市还处于观望期、僵持阶段。“不怕涨不怕跌就怕没有量”，在房地产市场中这句话同样适用，成交低迷对房地产市场的杀伤力同样不可小觑，所以一些房地产企业赌政策全面放开，像过去一样托市，期待房地产市场再来一次价升量增的的心态不可取，只会让自己坐失时机。

　　本报专家委员会委员、交通银行(4.27, 0.02, 0.47%)首席经济学家连平[微博]认为，房产市场短期继续下行态势已经十分明朗，今年下半年还会处在这样一个过程当中。只有当库存得到一定程度的消化后，改善性需求才会开始持续出现，刚需也会集中释放。

　　而在房地产市场的调整中，政策应该在加强市场调节的导向作用，防止楼市暴涨暴跌上着力。其中深化包括土地、财税和金融体制的改革，以及与房地产市场运行相配套的地产税制改革最受专家的推崇。专家普遍建议政府必须拿出改革攻坚的勇气，超脱利益掣肘，切实推进改革。只有建立有长效机制保障的市场，在房地产调控方面加强市场调节的导向作用，才能挤破房地产市场的泡沫，保证房地产市场健康平稳发展。“这个过程最忌匆忙出台救市政策，中央政府没有表态就是表态，要让市场自己找到方向”，本报专家委员会委员、银河证券经济学家左小蕾说。