标题：国泰君安：房地产市场将维持“弱平衡”

　　证券时报网（www.stcn.com）09月01日讯 近日，国泰君安召开大类资产配置2014年秋季策略研讨会。国泰君安认为，在人口拐点到来，二三线城市对人口吸引力下降的情况下，房地产市场或将进入以周转盈利为特色的“新常态”，部分房价与人口密度脱节的城市将会承受不小的压力。

　　国泰君安首席经济学家林采宜(微博)指出，房地产对宏观经济增长的贡献率大约为9%，就业人数占比约为10%，信贷抵押率大致在30%-40%。房地产市场的持续下行将使宏观经济增速放缓。

　　据国泰君安测算，2013年国有土地使用权出让金占地方政府可支配收入的33%或地方政府性基金的80%左右。今明两年，地方的基建信托计划和地方债又进入偿债高峰期，预计2015-2017年到期规模合计1.2万亿。

　　“因此，目前房地产下行最着急的还不是房地产企业，而是地方政府。”国泰君安研究所研究员吴齐华表示。既6月20日呼和浩特成为首个以政府文件形式明确取消限购的城市以来，已有近40城市明确松绑限购政策。

　　然而，据中原地产的抽样结果，在取消限购的城市中，仅有杭州、济南、南宁等少数城市短期效果明显，有一半左右的城市成交持平或继续下滑，刺激市场的效果有限。

　　国泰君安认为，从2014年分季度销量来看，限购与非限购城市基本呈现同步萎缩表明短期内消费者对房地产市场的预期已经全面回落。而在影响房地产市场走势的长期因素中，人口、城镇化和潜在需求的变化也预示着房地产市场将进入调整亦或转折。

　　吴齐华表示，随着中国人口结构日趋老龄化，老年人对房地产的投资偏好随年龄增长而显著降低，同时，新婚家庭年新增数量也将由于人口结构变化从2015年起减少，从而影响全社会的购房需求。另一方面，统计数据显示，2012年过半城市常住人口增速下滑，23.4%的三线城市常住人口出现负增长，部分城市的房价与人口密度之间出现较大背离，都将使房价在未来承压。

　　“在这种背景下，房地产的盈利模式将从过去依赖土地、房屋的增值来盈利转向通过提高周转率来盈利。”吴齐华说。资料显示，包括万科、绿地、保利等多家大型地产商已将从拿地到开盘的周期缩短至8个月左右。国泰君安预计，未来两年房地产市场还将保持高供给，维持“弱平衡”，大型房企的供给弹性将加大，考验部分城市的承接能力。

　　而对房地产下行所引发的的连锁反应，林采宜称这将加剧钢铁、水泥、玻璃、化工建材等上游产业的产能过剩，对居民建材、家具、家电以及汽车等耐用消费品也会造成影响。她预计，2014-2015年我国宏观经济增长区间在6.8%-7.5%左右。

　　国泰君安认为，目前战略资产的配置比例正在进入调整期。伴随利率市场化的进程，银行存款向理财转换的速度加快。战术上对股票市场可持乐观态度，市场机会从对高弹性板块的关注逐步转移到对高增长板块的关注。

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