标题：房地产格局进入“战国时代” 重庆市场进入“青铜时代”

    房地产经历“黄金十年”的光辉岁月，为企业和市场带来了无限机遇与资源。“房改”16年，如今房地产市场进入“调整期”，不见了“黄金”却迎来“白银”？

    在房地产市场大数据捉磨不定的形势下，在市场和政策的双重影响下，房企该如何变革？下半年的房地产将如何？新鸥鹏企业集团副总裁李战洪在接受新华网采访时给予了明确的答案，他表示，2014年房地产市场迎来“调整年”，房地产格局进入“战国时代”。房企开始跨专业发展，多产业多业态关联发展。在全国房地产市场规模越来越大的形势下，重庆房地产市场从“黄金时代”向“青铜时代”转变。

    波动才是市场化

    周期性规律决定市场趋势

    李战洪表示，房地产市场调整分为周期性调整、结构性调整和趋势性调整。周期性规律决定了市场大趋势，政策影响市场小波段。

    “房地产虽然不是支柱性产业，但它对国民经济的扶植至关重要。”他认为。在随着经济和政策的调整，房地产便呈“最漩涡”特征，即在小年之后紧跟大年，大年之后紧跟小年，就现“周期性”波动。

    他分析道，在2012年底至2013年初之前，市场的周期呈一年为一周期波动。从2013年开始，市场的周期波度发生变化，转为两年为一周期波动。从2013年至2015年，房地产市场持续走两个大年，因此，2014年将会成为波谷的谷底，楼市呈下行通道。在2014年至2015年开始由波谷向上。随之，2015年至2016年，房地产市场开始呈上行通道。

    目前，房地产市场迎来调整期的“下行”通道，对房企而言，是拿地的最佳时间。在上行通道中，出货是首要任务。“错峰拿地”也是考验企业的能力，能否正确的把握节奏和规律。

    在市场面临下行趋势，房价是否会受其影响而下降？在李战洪看来，房价会不会降是由城市化率来决定的。房子在不同的时期所属名不同：当城镇化率在55%以下时，房子被称为“投资品”。在这个阶段，实行的政策调控被称之为“房产税试点”；当城镇化率在75%以下时，房子被称之为“资产”。在此，房子购置愈多，占有资源越大，从而进行政策调控，这时候的调控受房源面积而定。此时，实施的房产税被称之为“调节税”；以上两者税种均为“芝麻税种”；最后，当城镇化率大于75%时，房子被称为“居所”。此刻，房产税开始出台，不受面积影响，而看套数多少，被称为“国民税”。

    房地产格局进入“战国时代”

    企业从“单向冠军向全能冠军”转变

    以前，各行各业企业纷纷涌入房地产行业，与专业做房地产企业抢市场分蛋糕。如今，专业做房地产企业纷纷“转型”，开始“不务正业”玩跨界。万科在建儿童医院、万达在修儿童娱乐公司、恒大卖水“不过瘾”进军农业、绿地成立地铁公司……地产界大腕开始通过企业战略调整和创新打“组合拳”。李战洪也表示，“企业要三心二意的‘玩’地产，过于单一无法适应市场趋势。”

    他指出，在周期性调整中，企业的对策为“等待”。结构性调整中，企业的对策为“转型”。市场的调整是行业洗牌的结果，如此而来，地产行业的专业度会更高。

    “如今的地产格局三分天下，1/3企业会越做越强大，1/3企业被收购和兼并，1/3在‘挣扎’中生存。”他认为，房地产未来格局将会进入“战国时代”。从2012年开始，房地产市场就已经发生变化，从春秋时代向战国时代转变。“春秋时代是以扩张规模为主，即以规模为导向，开拓土地板块。而战国时代是以吞并统一为主，为行业的集中度而快速扩张，高增长率发展。”

    李战洪表示，房企转型分为主动转型、被迫转型和无奈转型。其中，目前品牌房企均在以主动转型，通过“地产+多业态”的模式，寻求资本扩张。例如，万科从做纯住宅开始，向商业地产转型。新鸥鹏与教育相结合……还有包括休闲、养老、度假等地产形态的关联发展。房企开始跨专业发展，多产业多业态关联发展。

    因此，企业该考虑如何做大，从而提升企业能力，让企业在顺势中从“单向冠军到全能冠军”发展。

    房企进入“大云平移时代”

    “趋势性调整”成为未来势头

     谈到房地产调整期的最后一个“趋势性调整”，李战洪提出了几个“不”字。

    首先，不再一人独大，即企业机制的转变。“以前，企业股份以老板最大。从去年开始，万科等企业实行‘事业合伙人机制’，让职业经理人与企业共同分享股份，并与职业经理人的发展与企业合拍，机制的创新也为企业的发展带来新动力。”

    其次，不再单独发展。以前的企业发展是单一的，现在的企业发展是即可做住宅又可做商业的多样化。

    另外，品牌开发商开始走进社区服务，并与互联网合作，进入“大云平移时代（大数据云计算平台建设移动网络）”，这是未来的趋势。

    李战洪表示，当周期性调整和结构性调整成为常态，趋势性调整开始进入未来的发展势头。

    重庆市场进入“青铜时代”

    房企开启“拼实力”模式

    面对2014年房地产市场下半年到来的首个热销节点——金九银十，不少开发商让利促销押宝“金九银十”，传统销售热季或缓解库存压力，为房企销售额加码。

    在李战洪看来，2013年重庆排名前三的企业，在2014年上半年的销售业绩都很好。“金科上半年销售超过70亿，全年目标位140亿。虽然是小年，但品牌房企的任务完成情况依旧很好，但中小企业的生存空间愈发困难。”

     他认为，房地产经历了三个阶段：第一阶段，利用机会致胜。在这个阶段，只要有点机会便能赚钱，无关企业能力，而这个时代早已不复返；第二阶段，利用资源致胜。在这个阶段，为获取最大利益，拥有土地资源、政策资源、资金资源、市场资源、人才资源等资源便能推动企业前行；第三阶段，依靠能力致胜。目前，房企业正处于该阶段，拼的是“技术含量、企业系统能力和体系能力”。

    因此，“在房地产规模越做越大，市值越来越大，单价越来越高，总价也越来越高的情况下，目前市场是从黄金时代进入青铜时代”。李战洪表示，青铜时代是依靠企业能力来支撑的时代，即进入产品阶段。对产品的精雕细琢、技术含量，后续服务显得尤为重要。因此，“重庆房地产进入青铜时代”。（记者 杨爱迪）