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“他有黑老大的风范。”有人这样形容林雄。
黑色的夹克衫、黑色的墨镜、黑色的棒球帽，这样的打扮在任何场合都会很打眼，更为重要的是，他身边围绕着一帮闽南的地产“大佬”。
“我们这次主要是借文旅投会到云南学习考察旅游文化产业。”摘去墨镜，眼神坚毅的中国闽南地产联盟执行会长林雄在接受《第一财经日报》记者采访时表示。
云南，是中国文化旅游资源最丰富的省份之一，有着独特的少数民族风貌风情以及古城、古镇、古村落。而文化旅游高速发展的当下，这些资源正在成为新一轮开发的重点。
仅在今年5到6月间，云南城投集团正式推出“梦云南分时度假平台”；中信集团携手绿城房地产集团与滇中产业新区合作，意向投资约200亿元建设中信嘉丽泽旅游文化区；雅居乐地产控股有限公司又以巨额投资签约入驻昆明市五华区西翥生态旅游实验区，计划打造一万亩体量的多功能旅游小镇。
公开数据显示，截至2013年，云南旅游地产的投资规模已超过2万亿元。
云南文旅地产已成为继海南之后最被看好的一块“蛋糕”，在这轮竞争中，闽南地产商会分得一杯羹吗？
投资高峰期到来
“这不是我们联盟第一次组团考察，之前也去过南京等地，还有海外的旅游文化资源丰富的国家与城市，这是一个趋势。”忙碌中的林雄抽空接受了本报记者的专访。
公开的资料显示，2012年年底，国内有2259个旅游地产的项目，2013年年底，旅游地产的数量总量达到了5299个。
“过去的2010年到2012年当中很多的开发主体拿地之后，2012年之前的开发比较缓慢，但是2013年中，大家基本用比较急功近利的方式，遍地开花。”一地产商表示。
“但不可否认，文旅产业的投资高峰期到来了。”林雄认为，
我国的旅游房地产始于上世纪90年代，背景也是地产业出现一些“泡沫”。
“当时是海南首先出现分时度假酒店（产权酒店）的萌芽，但市场的反应并不像预期的那样。”莆田京都地产总经理袁亦兵认为。
这一概念的出现是在当时假日旅游热和旅游房地产大量空置的情况推出的，2001年7月，在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”之后，旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了包括大量海外、港台投资者在内的房地产开发企业。
1998年下半年开始出台的一系列的刺激房地产发展的政策，创造出巨大的有效需求，这使得住宅地产在1999年至2003年高速增长。
“相对于住宅地产的现金流与回报周期，旅游地产的回报周期是很长的，这样的对比下，大家肯定是做赚钱很容易的住宅项目。”一位地产开发商认为。
“2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，2008年奥运东风，又一波上扬。虽然从2008年开始新的一轮平稳增长，台阶式上扬，传统房地产依旧是主角。”袁亦兵认为。
2010年国家宏观调控以来，不少房企开始意识到，在行业集中度提升的背景下，竞争加剧，利润空间缩小。
中国国际文化旅游投资洽谈会秘书长郝卫东认为，房企要获得长远发展，势必面临转型问题。
数据显示，中国地产100强名单中，非房地产业务中，酒店、商业、旅游、体育、文化业务成为主要方向。
以此次闽商代表团中的中辉集团为例，其以古城项目来进行转型。
古赢商网城开发项目，是按照国家5A级景区标准来打造，项目遍及北京通州、武汉汉口、山东滨州、福建省的厦门、福建省的武夷山等几大著名地区。
“这样的项目首先是文化旅游，然后是商业，商业只是配套。”中辉集团常务副总裁陈庆标认为。
“掘金”云南
“闽商在泉州、厦门等城市都有文旅项目，做文旅产业，首先要有很好的土壤，同时，还要有强大的开发能量。”林雄认为。
论“土壤”，云南的旅游资源丰富，2012年，由第三方机权威机构联合推出的《中国城市旅游投资竞争力研究报告》中，对中国主要城市的旅游投资竞争力进行模拟与数量分析，并按照休闲、观光、综合的分类标准对城市旅游投资竞争力(TIC指数)进行了排名。
纳入测评系统的城市共计346个，其中包括云南省全部的8个地级市和8个民族自治州，分别排名前十。
论“开放能量”，云南在2005年提出要在“十二五”期间推进云南旅游二次创业的计划，实现从旅游大省向旅游强省转变。2006年，云南省启动60个特色旅游小镇建设，省发改委连续3年每年安排1000万元作为旅游小镇建设项目贴息资金。
在“土地”政策上，同样具有诱惑力。
2004年，云南出台《加快旅游业发展的若干意见》。《意见》规定：在建设投资和绿化工作到位的条件下，对以出让方式取得旅游景区（点）及附近国有荒山荒地的土地使用权，并用于进行恢复林草植被等生态环境保护建设，可减免出让金，实行土地使用权50年不变。
2009年4月，国土资源部编制的旅游土地利用专项规划对云南旅游产业在用地政策上进行了支持和倾斜。
“其中，最重要的一项政策是关于‘开展低丘缓坡荒滩土地综合开发利用试点工作’。土地价格有一个最低限度，这个价格并没有人们想象的那么低，我们所拿的价格比本地县城的土地还要高。”一位开发运营商告诉《第一财经日报》记者。
即便如此，云南还是吸引了雅居乐、万达、华侨城等诸多国内知名房企进驻。
以雅居乐为例，其2011年与腾冲县政府签署了一个总额高达200亿的投资协议，按协议内容，雅居乐地产在腾冲县曲石乡30000亩土地的范围内兴建旅游小镇。
他们的进入被视为与云南城投、俊发等本土房企争相分食当地旅游地产这块“大蛋糕”。
“我们并不是一开始就奔着旅游文化去做的，我们的出发点是城市化，但在研究各个地州后，我们发现，虽然各自主体功能都不同，比如西双版纳等地州是旅游为主，红河等城市虽然工业成分更重，但旅游的成分也很高，这就使得我们的许多项目不得不依托旅游文化为基础去做。”云南城投集团副总裁王东（微博）在接受本报记者采访时表示。
但旅游文化产业的城市综合体项目投资并不是小数，公开的项目招标中，10亿元都是少的。
云南很多旅游项目都是由政府牵头，当前土地财政困顿的情况下，各地政府普遍缺钱，利用信托这一融资方式为区域旅游发展融资。
2012年，不少房地产信托均把目光瞄向了商业地产、旅游文化地产，当年9月，19款房地产信托产品中，有接近一半数量为商业旅游类房地产项目。
“这势必是大家争抢好的资源的时候，也就是说并不是仅投某一个固定项目，而是在研究了诸多项目以后投向那些比较成熟的项目。”一位投资者表示。
以云南为例，其在从丽江、大理、腾冲到普洱的漫长旅游资源带上，几千亩甚至几十平方公里、投资数百亿元的旅游地产项目星罗棋布。
而云南城投旗下拥有12个旅游地产开发项目，权益投资价值近300亿元，总建筑面积513.7万平方米，涉及云南省内的昆明、大理、玉溪、西双版纳及四川、陕西等区域。这些旅游地产项目，同样需要资金的支持。
目前，如何将旅游变为产品的业务是依托上市公司云南城投置业股份有限公司这一平台去实现。
“55%收入来自会议接待”
“我们更多是担当了一个投资引领的作用，我们希望更多所谓竞争者进入，这是好事。”王东表示。
此次林雄带队的闽商的到来，云南城投等本地企业以及政府自然都是欢迎的。
文旅投资洽谈会期间，闽南地产商均受到“厚爱”，不仅均是座上嘉宾，而且所到之处，区政府、县政府等部门均组织单独的对接。
“投资还需谨慎，我们不否认文旅项目的理想很丰满，但现实也很骨感，像万达、中信那样整合能力强，能养得起文旅项目的企业集团并不多。”闽商代表团的诸多负责人向本报记者表示。
以中信为例，2011年，其以昆明嘉丽泽为核心区域，提出了“嘉丽泽国际健康岛”概念。
嘉丽泽占地7600多亩，处于昆明嵩明县空港组团的核心区域，其中湿地面积就达6600亩。这种纯天然的自然环境，加之五星级华美达酒店、别墅、温德姆度假公寓、国际马术俱乐部、垂钓中心、综合商业街、综合运动养生中心等综合配套设施，使得嘉丽泽成为理想的世外桃源。
而这些更多是依托中信资金实力、品牌效应所带来的资源整合能力。
“我来到这个地方以后，逐渐发现这个项目既不完全是一个地产项目，也不完全是一个养老项目，也不完全是一个旅游项目，而是一个复杂的综合体项目。”中信嘉丽泽执行总裁杨永恒告诉本报记者。
但并不是所有投资者都像中信那样幸运。“中国的旅游地产项目，有近3000亿元资本进入，就我们内部的一个统计，70%亏损倒闭，20%勉强保本，10%才盈利。”一位投资者表示。
一些地产商认为，其中一个原因是投资回报周期太长，“一般，这样的项目投资都在几十亿，企业如果没有5年的资金承受能力，你不要进。”
其次是商业模式并不成熟。“对于购房者来说，位于中小型城市郊区的旅游地产的吸引力是什么？没有稳定的出租回报，在房地产市场出现波动的时候，更多是‘有价无市’。”该投资者认为。
“去年会议接待收入占到了我们酒店收入的55%。今年的会议接待方面的收入有下降的趋势，但大众消费、大众旅游却蓬勃而起。”杨永恒表示。
嘉丽泽本月开盘，主打“度假”以及“金融产品”概念。另一项目负责人则奔波各地，进行项目推介，“太难了，太苦了，为了让人能够到小镇生活度假，我们甚至在医院做广告与推介，但最终只卖出去两套房。”
“面对这样的现实，我们则采取‘1+N’模式，也就是一个主要的大的投资商，加数个跟投者，这样既可以整合资源优势，同时分担风险。”林雄认为。