标题：中国房地产业：“全民盛宴”曲终人散，步入“平凡年代”

经济学家认为，中国经济增长的周期性波动(5-6年的循环时间)，目前处于新一轮大周期的下行阶段;同时还面临结构性问题：企业的低成本扩张与巨大的市场需求的优势已不复存在，因此长期以来依靠投资驱动的增长模式已经走到了尽头。

我们认为，目前，中国房地产业也已进入“周期-结构-要素”(周期性调整、结构性变化、多元博弈均衡)多因素叠加的“临界点”，未来，房地产的行业发展与市场态势将出现根本性的转折和变化。

一是“周期性调整”：中国房地产市场同样也呈现出4--5年的“循环周期”波动，它是介于基钦周期(2—3年)和朱格拉周期(6—7年)的一种新周期：一年多的高涨，一年多的衰退，一、两年的恢复;并且，其周期“高点”、“低点”的出现，往往要比中国经济增长的大周期滞后3—6个月。

2008年以来，房地产市场共出现2个“循环周期”：此前的一轮结束于2012年;最新的一轮启动于2012年下半年，2013年经历了高涨期，2014年开始进入大约2年左右的调整期，2015年下半年或者2016年之后则应该步入缓慢的复苏。

过去的十几年里，尤其是2009年开始至2013年底的大部分时间里，都是中国房地产业真正的“全民盛宴”：主要城市的房地产业持续地“高歌猛进”，大家都在安心地坐享仿佛“天上掉馅饼”般带来的暴利。

然而，就在人们期待房地产市场能够一直持续火爆时，2014年开始，感觉好像是在“一夜之间”，一切就都戛然而止，恍惚间，到今天全行业都出现了低迷，甚至不得不思考生存的问题!

一方面，“周期”是客观存在的，“循环”与“调整”的影响是真实的，也是不能逃脱的宿命;另一方面，大部分的房地产企业，或者是因为过于自信、或者是抱着侥幸心理，往往忽视了这种“循环周期”，从而陷入了危机和困境。

二是“结构性变化”：中国房地产市场的“供需态势、价格涨落”，从来都不是由严格意义上的市场“均衡”来决定的，因为“土地供应”的主体是垄断性的，“需求”方面则是被人为限制的(限购、限贷等)，其他的与诸如“收入—价格比”等的经济指标更是没有太大的关联，甚至可以说是完全不搭界的，特别是在自2005年后房地产呈现出充分的“投资品”属性之后。

事实上，影响和决定中国房地产市场的因素是复杂的、多元的，即所谓的“结构性”问题：(一)宏观层面：“土地财政、货币政策、财富分化”等;(二)微观层面：“城市化水平、人口净流量、人均收入和消费、市场供应与需求、企业和产品竞争、市场心理预期”等。

我们无需再详述各种“结构性”因素的具体作用，但毫无疑问，十几年以来，它们都是支持中国房地产业高速发展的“利多”因素;但是，现在情况正在发生变化，它们正逐渐转变为“利淡”因素，也将促使目前以及未来的市场发生重要的“转折”。

我们认为，2013年度“土地出让收入”总额4万亿元应该是一个“高点”，未来不会再超过这个纪录，只能是逐步下降了;同时，我们也认为土地的“单价”应该还会不断刷新纪录，依然会进一步挤压房地产企业的利润空间。

可以断言的是，多年以来偏离常态、高扩张性的“货币政策”已经结束了，“土地、不动产、投资品”等的“货币化”转换进程也将相应地减缓、甚至停滞与倒退;未来，房地产的保值、升值的空间也将受到抑制。

社会“财富分化”的格局在短期里不可能出现太大的变化，因此也只能推动房地产“细分市场”的发展，但不再容易维持市场总体的繁荣。

“城市化水平”仍然会继续提高，但是非农人口转化的速度和效率会降低;“人口净流量、人均收入和消费”等的差异，将强化地区、城市间的不平衡发展，进一步导致房地产市场出现“强者更强、弱者更弱”的分化。

我们还认为：2013年度中国房地产市场13亿平米的成交量，将成为历史性的“高峰值”，未来也不会再超越;而房地产价格水平，十多年以来，主要城市平均已上涨3—5倍甚至更多，因此，短时期里不存在继续大幅上涨的可能。

今天，大家比以往任何时候都更关注“供应与需求”方面出现的新情况，认真面对全国大部分城市“供过于求”的现实，并且抓紧进行“去库存”的行动。

三是“多元博弈均衡”：中国房地产业的市场主体、或者说是行业生态链上的参与者，包括“政府、银行(其他金融机构)、开发企业、消费者(投资者)”。

在现实中，它们是一种天然的“联盟”，同时也形成了既合作又竞争的关系，多年以来，它们主要表现为“利益共同体”，常常是“多元博弈、斗而不破”;但是，今天它们之间已开始出现嫌隙，甚至可能出现“联盟”的解体。

中央政府，更重视市场稳定和政策调控;而地方政府，则出于自身土地财政的压力，继续力挺市场并希望总是“只涨不跌”。

银行，无论是对自身风险控制的考虑，还是对利益高低比较后的选择，目前对“个人抵押贷款”业务已显兴趣索然之意。

而与此相反，由于房地产市场投资的高收益的示范效应，近年来各类“后知后觉”的社会资金(包括不合法的“社会集资”)，特别是“信托、基金”等，纷纷涌入，形成了巨大的资金供应市场，房地产企业因此也顺利地拓展了融资渠道和提高了投资能力，并借机扩大企业的规模与市场，但同时也放大了企业的财务杠杆率和增加了负债率。

然而，如果冷静地思考，就会发现这类资金更像是“鸦片”一样，令人兴奋但后遗症严重!目前，很多企业因此而出现“短融长投”的困境、“资不抵债”的风险，正在或将会走向倒闭。

消费者(投资者)的分化则更为明显，都希望“低价买、高价卖”，但是当他们发现这已经变成一种奢望后，大部分人将选择继续观望或者干脆离场。

只有开发商坚定但无奈地留在场内，看着其他几方的眼色，希望更长时间地维持这个“联盟”，但是天下没有不散的筵席;而部分自认为比别人聪明的就高喊“第一时间先跑快跑”，问题是当大家都明白这一点后就谁都跑不了了，只能比赛着“降价”，最终只能是一拥而上、互相踩踏。

我们对中国房地产市场(特别是“住宅市场”)未来发展的基本判断是：短期难免有“恐慌”，中期会偏向“悲观”，远期则趋于“平缓”!或者说，房地产市场走势的形态组合将是多样性的：或是“M”，或是“L”，或是“U”，或是“W”,在不同的周期、不同的阶段都有可能同时、或者渐次出现。

总的来说，中国房地产业十几年的狂飙突进，现在回头来看确曾是经历了“黄金时代”!那么，接下来还会有什么“白银时代”、“青铜时代”吗?我们对此并不认同，而是有更多的理由相信：“全民盛宴”已然曲终人散，未来将步入“平凡年代”!