标题：商铺低迷变现难一3亿元地产私募爆危机

清科凯盛3亿元地产私募基金项目爆出危机，再次凸显出商业地产的困境。业内人士表示，在电商的冲击下，专业市场和商业地产行情陷入低迷，不但租金可能下滑，出售变现也愈发困难。

清科凯盛3亿元地产私募基金项目爆出危机，再次凸显出商业地产的困境。业内人士表示，在电商的冲击下，专业市场和商业地产行情陷入低迷，不但租金可能下滑，出售变现也愈发困难。由于信托风控日趋严格，这些高风险地产项目目前大量积压在资管私募渠道，已有地产私募意识到风险，加强了风控。

文/记者周宇宁、潘彧

有消息称，本应于今年9月30日到期兑付的“清科凯盛-广州国际采购中心项目私募投资基金”第一期(下简称“广州国际采购中心基金”)，至今尚未能向投资者全额兑付本息。记者从业内了解到，估计该项目年租金收入“顶多2000万元”，且涉及多重抵押，后续足额兑付非常困难。

清科凯盛这一项目第一期于去年9月30日成立，预期年化收益率高达11%~13%。在该项目推介之初，基金管理方曾画了一个诱人的“饼”：“该项目租金收入、销售收入和物业管理费收入等，年平均经营收入超过7亿元。预计基金到期时经营收入可达11亿元，基金还本付息具备充分保障”。

但据业内人士指出，在电商的冲击下，今年专业市场和商业地产行情陷入低迷，租金回报率低，估计该项目年租金收入“顶多2000万元”。更为糟糕的是，这一项目的第二还款来源本来是“计划在2014年中获得不少于人民币10亿元的银行经营性物业抵押贷款”，但有知情人士指出，银行早已对其“断粮”。“今年形势不好，别说银行，所有金融机构对商业地产都很谨慎，都很困难。”

有消息称，截至目前，3亿元基金仅向投资者兑付了部分本息。记者尝试向其求证，但直至截稿时，均未获得清科凯盛的回复。

风险一

传涉多重抵押 风控形同虚设

“据说正在逐步兑付，但兑付资金来源很成问题。因为现在银行已经不再向其提供贷款。而采购中心卖不出，靠租金收入也不太可能覆盖这笔基金本息。”上述知情人士对记者表示。

根据推介说明，融资主体广州银怡企业集团本应承担回购义务，清科凯盛此前也称，目前银怡集团“已兑付10%的本金，以及17%的收益”。公开资料显示，广州银怡注册资本1.2亿元，公司资产价值逾100亿元。但有消息称，早在发行这一基金前该公司已负债累累，涉及资金近20亿元。

信托业内人士指出，这笔基金回收本息的麻烦之处在于，其多重风控措施均形同虚设。发行之时宣称“抵押物估价12.57亿元”、“抵押率39.7%”，但出事后基金管理方又表示“大部分物业已经抵押给了银行和债权人，可卖资产不多”。

上述信托人士指出：“其中可能存在抵押顺位问题。一般来说，大多数信托公司都只接受第一顺位抵押。若该基金只是第二顺位抵押人，一旦出事其对抵押物的处置就没有什么控制力。”

而据上述业内人士透露，目前工行已全面接管广州国际中心这一项目，“工行是主要债权人，对该项目有近10亿元授信。意味着这个项目基本上没有更多值钱资产可抵押。”

风险二

商业地产低迷 抵押物处置陷困境

除项目本身风控、尽职调查存在重大瑕疵外，商业地产估价存在泡沫、有价无市，也使抵押物处置本身困难重重。“即使抵押物是足值的，现在要着手清算处置没那么容易，今年商业地产物业基本上都很难出售。”上述信托业人士指出。

有资深民间借贷行业人士对记者表示，目前已知广州有两家小贷公司牵涉其中，一家2亿元，一家1亿元，都是股东名义向其提供借款。但这两笔贷款都已到期，融资方还不起本金，一直都在展期还利息。“这个项目分别将三、四层抵押给两家小贷公司，但目前基本上无法变现。”

广东南方金融创新研究院特约观察员罗浩杰指出，琶洲商圈以会展为主。而随着近几年外贸走下坡路，琶洲商圈的缺点暴露无遗。而传统贸易在电商的冲击下，商业地产更是节节败退，至今都没有找到更好的出路。所以上述项目违约看似偶然，也是必然。

行业动向

高风险地产项目向资管私募转移

作为以往信托资金配置的“主力”，房地产信托占比继续下降。中国信托业协会的最新数据显示，三季度房地产信托的规模为1.27万亿元，占比为10.38%，环比下降0.34个百分点。在房地产增速明显下滑背景下，近一年来信托公司已主动收缩房地产类项目的规模，并对发行信托融资的主体设置了较高门槛。

分析人士指出，信托的谨慎和挑剔，使得大量资质差、风险高的房地产项目向券商、基金、私募转移。而这类公司相比信托公司，资本金实力一般都较弱，若涉及项目规模过大，未必有能力兜底。以上述问题项目的发行方清科凯盛为例，其注册资本仅1000万元，但据称“目前公司管理的基金规模逾50亿元，其中房地产基金30亿元”。

地产私募基金门槛提高谋转向

商业地产风险凸显，且短期内难见回暖趋势，记者从私募基金业内了解到，私募基金对于商铺的风险也已有所预见，对商铺抵押项目选择的要求也越来越高。

“我们在发基金的时候，主要不是看是不是商铺这个业态，而是考察它的流动性。”德信资本董事长陈义枫表示，有些商铺流动性很高，比如住宅下面的商铺，比较好变现，作为抵押物，基金的风险就比较小，而大型购物中心、会展这类商铺业态，则不可能通过散售回笼资金。“比如说广州这个项目，属于会展项目，即使抵押物没有重复抵押，本身也比较难变现。”

陈义枫表示，目前房地产行业现金流比较紧张，在发行开发型私募基金的时候，对于融资方的选择门槛正在高。为了规避风险，获取更高收益，其公司已经将重心从纯开发型基金转向折价率较高、流动性较好、收益率较高的并购型基金。

新闻链接

百亿信托稳定

基金浮出水面

本报讯 (记者周宇宁)市场流传已久的信托稳定基金终于露出眉目。近日，经纬纺机发布公告称，中融信托本公司之子公司中融国际信托有限公司(以下简称“中融信托”)拟以现金15亿元出资设立中国信托业保障基金有限责任公司(以下简称“新公司”)，该公司为中国信托业协会拟联合业内各家信托公司根据自愿原则共同出资发起设立的公司，公司注册资本拟为100亿元，公司成立后中融信托持股比例将为15%。

所谓信托稳定基金，指按照规定筹集形成，用于防范信托行业系统风险和处置单体信托机构风险的资金。而基金使用应当遵循化险救急、有偿使用原则，主要用于信托公司的机构重组和短期流动性救助。额的1%认购，财产信托按其收益的一定比例认购”。意见征求稿指出，资金信托认购的基金中，属购买市场标准化产品的投资性资金信托的，其基金由信托公司认购;属融资性资金信托的，其基金由融资者认购。业内人士认为，此举意在加强引导信托公司减少融资类业务。