标题：房地产众筹， 风险中的试验

渤海早报记者 邵隽

提及房地产众筹，多数津城市民仍然知之甚少，但是不可否认的是，目前，中国房地产行业的互联网化已初露端倪，不论是个人、网站还是知名房地产商发起的众筹项目，都已悄然来到普通人身边。房地产众筹，左拓互联网行业、右进金融领域，前伸地产商、后延普通大众，“房地产+互联网+金融”这一新生模式，无论对于开发商还是购房者来说都是一个全新的领域。

房产众筹项目 吸引购房者

日前，本市某房地产网站推出房产众筹项目，引来购房者关注。此次众筹的房源位于津南区，建筑面积82.04平方米，市场价56.2万元，众筹总金额42.2万元，众筹时间为11月11日14时至16时，投资人可投资1000元至2000元，认筹总额为42.2万元，筹满即止。此外，投资人还需付一定数额的服务费和担保费。众筹结束后，11月20日10时30分至12时，该房源将在网上以46.42万元的价格起拍，价高者得，溢价部分即为投资收益分配给众筹投资人。目前，该房源已经成功竞拍。

另一个案例来自于本市武清区一楼盘项目，也是本市首个房产众筹项目，该房产网站打出的宣传语是：“只需投资1000元，买不买房都获利，投资越多收益越高，封顶5000元，预期年化收益率最高40%。”对此，该网站负责人告诉记者，这其实是他们推出的一项买房优惠和投资收益兼具的房地产互联网金融产品。购房者通过旗下金融平台认购投资份额成为众筹人，即有机会以最低五折的价格竞拍特价房源，所有众筹人分享房价溢价收益，预期回报年化收益率40%。

“众筹项目在帮助一部分购房者以低价抢得心仪的房子的同时，也将会为参与众筹而没有竞得房子的购房者带来较大的投资收益。”这位负责人表示。

但是市民对此是否认可？记者在随机采访中发现，多数津城市民对此新生事物并不太了解。市民韩先生告诉记者，目前银行的理财产品虽然收益较低，但是有明晰的收益率和投资期限，而且也有保障，“万一这房子卖不出去，我的投资岂不就白费了。”也有一些年轻市民表示可以尝试新鲜事物。

为此，记者搜索了“天下贷”网站，在房产众筹版块有约40个项目，分布在全国各地，投资金额多为1000元起，预期年化收益率都在40%，开发商拿出的房源总房款大多没有超过百万。天津某项目的投资人次是262次。

而另一家声称全国首家专业房地产众筹平台的中筹网金则低至100元即可参加众筹，预期年化收益率达15%以上。

“众筹参与门槛极低，整个投资过程由担保公司提供本金保障，本金无忧的前提下有机会获得10%以上的投资回报。如果在投标期内未筹满指定金额，投资款原额退还。通过创新模式，将大额不动产投资转变为低成本，低门槛，高灵活度的互联网金融投资，经由高专业度、创新的网络平台运营，能使大众从中受益。”网站负责人信心满满。

名企纷纷

试水众筹

从今年3月中关村股权投资协会执行秘书长尹立志在微信朋友圈发起“众筹买房”项目起，各种名义的“众筹”项目便一发不可收拾。今年6月，团贷网推出“房宝宝”众筹产品——千元买国内豪宅。8月，平安好房网推出海外房产众筹，100美元投资美国纽约或佛罗里达州的高级公寓。9月，万科集团与搜房合作在苏州推出“房产众筹”，将众筹概念用于房地产营销环节。11月，京东金融宣布与远洋地产合作，计划将远洋地产上万套房源放到京东金融的众筹平台上，尝试将互联网金融众筹模式应用于房产领域。11月7日，平安好房宣布尝试国内房产众筹，联手万科推出广州“北部万科城”的216套房源，给出低于市场价近13%的特别优惠购房价。京东的房产众筹项目，从11月14日开始，每天都会有两个城市的众筹项目上线，从北京、天津开始，到上海、大连、杭州、中山、武汉、秦皇岛和抚顺。

起源于美国的众筹原意为Crowdfunding，可直译为群众集资或群众募资，简称众筹。随后逐渐演变成一种通过互联网向大众筹集资金的项目融资方式。

美国网站Fundrise在2012年12月率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛为100美元。据华尔街日报今年4月报道，房地产众筹在美国日渐流行，大量的房产众筹网站不断涌现，给投资者购买商业地产股份提供了众多选择。目前累计交易额1亿美金以上，并曾获得3100万美元风险投资基金。投资者可按需购买地产项目中的份额，投资规模100美元起步，每位投资人可获得12%以上的回报。

众筹实为

开发商营销手段

房产众筹项目具有“房地产+金融+互联网”三个行业属性。房产既可以收租金又可以享受资产增值，所以房产众筹项目作为一款金融产品，其投资收益好于一般的理财产品，同时投资风险相对较高。天津房地产领域业内人士认为，房产众筹可以引起房地产行业的营销变革，只要100元或1000元就可以当房主，使房地产公司迅速完成潜在客户积累，大幅降低营销推广费用；房产众筹既可以是互联网公司向房地产行业的跨界（如平安好房网），也可以是房地产公司嫁接互联网思维（如万科城众筹），既可以应用在投融资环节，又可应用于营销环节，以及很多其他环节；房产众筹还是一类新商业模式，不仅是高风险的“融资”作用，房产众筹通过互联网平台线上线下互动，实现房地产商、潜在客户群、潜在投资者三方整合于一款众筹产品上。

但武清区某在售楼盘营销总监李先生表示，房产众筹实际上是开发商的营销手段。“开发商拿出一套房子做众筹，牺牲一部分利润，依靠众筹投资人做网络营销，将位置偏、户型差的房子卖出去，既做了营销推广，又消化了库存。”还有专家指出，房产众筹并不是真正意义上的众筹，而是一种“卖房噱头”。“虽然此类众筹更加倾向于投资理财，但是开发商的积极参与是其关键的推动因素，其目的仍然是卖房。”

中原地产代-理有限公司项目部总经理黄韬认为，房产众筹的营销噱头大于实际操作的可行性。方圆地产首席市场分析师邓浩志也认为，房企不会无缘无故让利，更多的是借助金融、网络来让更多的人参与，实为扩大销量服务。对此，万科总裁郁亮也承认这一点：“目前，对于开发商而言最大的难题就是找客户，如果众筹效果理想，也会推广到其他城市。”

但是津城也有开发商表示暂不敢接招，需要关注接下来的效果。卖房时的沟通成本及后期纠纷的处理问题，或将成为制约这种新模式推进的主要原因。

中国房地产数据研究院院长陈晟指出，整体房地产行业的利润率不断下降。开发商纷纷寻找转型的新模式，而众筹的出现解决了房地产最关键的问题——资金和客户。众筹模式能更好地了解客户需求，使产品更贴近客户所需甚至提前锁定购房者。这种互联网思维下的房产众筹模式值得鼓励。

界线含糊

潜在风险大

业内专家提醒，房产众筹实际上是开发商的营销手段，并且众筹参与人数众多，但目前并无任何行业标准和监管，一旦产生纠纷，投资人的资金很可能“打水漂”，房产众筹项目的潜在风险巨大。

天津明洲律师事务所律师张彦荣表示，房产众筹参与人数众多，一旦产生纠纷，众筹发起方、开发商和买家之间极易形成利益同盟，进而损害投资人的利益，投资人投资前应确定所投资的资金是由权威第三方机构进行监管的，并且时刻关注资金的安全和动向。“由于房产众筹项目都是线上公开进行的，是对未来的投资，所以平台的资质很关键，对房产项目的信息披露是否准确，各项描述是否真实是保障投资者权益的关键。另外，虽然项目表面看都没有损失，你可以拿回本金，还能有回报等等，但房价的涨跌其实是不能保证的。”

陈晟也有同样的担忧，由于众筹模式在房地产领域尚处于探索阶段，各种类型都存在潜在风险，其中最重要的风险就在于房地产市场的涨跌。房价上涨时，开发商是否愿意履行之前的合约。房价下跌时，购房者同样存在违约风险。这需要一整套制度约束。

对于很多市民关注众筹和非法集资的界线怎么来划定？房地产领域资深专家韩世同也表示：目前这两者之间还没有特别明确的界定，由于互联网的存在，可能有一些尝试探索目前是在被允许的范畴之内，但未来是必须要界定的。

对此，张律师认为，该模式产生的交易行为如果发生于开发商获得预售许可证之后，则为正常的买卖交易，即使出现多人共有产权也与非法集资有本质区别，并不能说其不合法。但该模式并不宜广泛提倡。这类模式的投资客户群（投资方）大多都是社会普通民众，投资行为更多存在盲目性，并不具备识别和把控投资风险的能力。一般海外众筹产品都提倡闲钱投资，特别是一些回报不确定的股权众筹项目，不会有人把全部资产投入其中。当前国内兴起“众筹风”，投资者切忌盲目，前期要认真考量项目的可行性、回报率和风险性。