标题：我国房地产市场运行现状与前景

２０１４年前三季度，我国房地产开发投资规模均高于２０１３年同期水平，但增幅呈持续下跌趋势，住宅投资占房地产投资比重保持稳定；房地产施工面积累计增幅下降并逐步趋稳，新开工面积累计增幅始终处于负增长态势，竣工面积累计增幅由一季度的负

一、我国房地产市场运行情况

2014年前三季度，我国房地产开发投资规模均高于2013年同期水平，但增幅呈持续下跌趋势，住宅投资占房地产投资比重保持稳定;房地产施工面积累计增幅下降并逐步趋稳，新开工面积累计增幅始终处于负增长态势，竣工面积累计增幅由一季度的负增长向上突破为正增长;全国商品房销售面积和销售额、全国商品住宅销售面积和销售额的累计增幅均为负值，持续恶化，且有继续加重的趋势。70个大中城市的住宅销售价格呈全面下降趋势，环比来看，所有城市二手住宅价格均环比下降，新建商品住宅价格环比下降城市69个，另外1个与上月持平;环比来看，二手住宅和新建商品住宅同比价格下降的城市个数两年来首次超过同比上升的个数;国房景气指数持续下降，处于较低水平。

二、影响我国房地产市场变化的因素分析

2014年前三季度，房地产市场呈现持续降温趋势，不论是从投资变化、房屋施工面积变化、房屋新开工面积变化、房屋竣工面积变化，还是从房屋销售面积和销售额变化来看，其各自增幅均低于2013年同期水平，其中房屋新开工面积和竣工面积累计增幅呈现非常明显的负增长态势。造成这一现象的原因是多方面的，比如2014年前三季度房地产企业的资金来源与2013年同期相比，出现明显不利变化。同时，国家持续推动的保障性安居工程建设，有效增加房地产市场供应量。

(一)房地产开发资金不同来源的增幅持续走低考验房地产企业筹资能力

资金是房地产业发展的主要推动因素。2014年前三季度，我国房地产开发的资金来源表现有三个特点：一是资金来源总额累计增长幅度远低于2013年同期水平，且呈现持续下降趋势;二是国内贷款、利用外资、其他资金三项指标的累计增幅同比均呈现不同程度的下降，自筹资金同比增幅在第三季度略有回升;三是利用外资项的资金来源累计增幅在2014年前三季度始终处于负增长状态。

(二)房地产企业争地动力下降，以地获超利润机会不在

中国经济进入新常态，房地产市场也进入新常态。住房普遍短缺，企业拿地开发就能赚钱的时代已经过去，当前正在进入居民理性消费、企业理性开发和产品质量进一步提升的时代。

(三)资金保障对保障性安居工程的影响明显

由于今年以来我国经济总体走势的不确定性，让一直以来进展顺利的保障性安居工程开始感受到压力。全国多省市保障性安居工程由于资金不足等原因，出现了开工不足的情况。2014年7月，住建部开始对全国保障性安居工程进行巡查，到8月底，已巡查134个地级以上城市、390个县(市、区)。巡查的重点有三方面，一是保障性安居工程的工程质量、质量控制等问题;二是保障性安居工程资金到位情况和开工进度;三是保障性安居工程的管理、分配等问题。在巡查过程中，住建部发现部分地方存在不同程度的保障性安居工程进度问题。针对目前存在的问题，住建部已经明确了“保开工”、“保建成”的基本原则，对于开工量不足的地方政府，住建部要求9月份必须全部开工。

三、房地产投资及市场展望

通过对2014年前三季度房地产市场运行特点及原因分析，展望未来，有以下几个方面值得关注：

(一)经济：下行压力下的房贷新政不只是为救房市

9月30日，***人民银行和银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知中包括了超出市场预期的首套房贷认定标准，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策;同时还规定，对已经取消限购或者没有限购的城市，对拥有二套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行有确定首付比例和贷款利率水平的权利。“十一黄金周”之前出台的这一房贷新政，可谓是给了房地产市场一剂“强心剂”。这意味着除了北上广深四个一线城市，在其他城市购买二套或二套以上住房，都可能享受首套房贷优惠利率，这完全可以理解成为是一种去库存、挽救房地产的贷款政策。

当然，《通知》的出台绝不是为了所谓的“如果不救市，中国的房地产市场会崩盘”等谬论，而是因为作为经济支柱产业的房地产行业如果长时间不景气，我国的整体经济形式也难以扭转无法提振。我们必须要看到房地产行业的三个变化：一是大量的买房炒房者都开始变卖房屋;二是大部分城市的住房供应已经过剩，尤其是二三线城市;三是社会资金正在撤离房地产市场，从前面的分析可知，前三季度的房地产投资、销售、新房开工量等数据都处于持续下滑趋势。所以说，本次房贷新政不只是为了救房地产，而是想通过救房地产来提振中国经济。

2014年以来，我国陆续有城市以比较含蓄的方式取消限购政策，截至9月底，全国46个限购城市中，只有北上广深和三亚(楼盘)5个城市仍然在执行限购政策。虽说这些城市表明将继续严格执行限购政策，但是可以预见，随着限贷政策的解除，限购令距离彻底退市已经不远了。尤其是在国庆节前一天，中国人民银行和银监会出台了一项重要的限贷解除文件，这是本轮房地产调控以来，中央第一次发布救市政策。

然而与预期相反的是，限贷解除之后，市场的反应却很平淡，并没有出现成交大幅反弹的情况。可能的原因，一是限贷政策解除时间尚短，市场反应还需要一段时间;二是说明我国房地产市场和居民的购房消费可能正在逐步迈入理性消费时期;三是在我国经济进入增速放缓、质量提升的新常态特殊时期，房地产行业也正处于一个调整时期，即房地产行业增速明显下降，房屋供不应求的时代正在过去，房地产企业要对此做好心理准备。另外，对于本次限贷政策的解除，更深层次的意义则是为房地产调控长效机制的建立奠定金融基础，可以预见的是随着经济体制改革的不断深化，市场配置资源的决定性作用将不断显现，我国的房地产行业将逐步融入中国经济新常态。

(三)土地：成交量价齐跌，未来将在回落中趋稳

通过对9月份的数据进行分析可以发现，多个城市的土地成交情况不容乐观，表现为量价双降。但是有意思的是，北京(楼盘)、广州(楼盘)、南京(楼盘)等城市的大型房地产企业则在这个时期开始投资，如广州地块成交有所升温，底价成交现象在2014年9月被打破，广州通过挂牌出让方式，成功卖地11宗，总成交金额1552433万元(约155亿元)，环比8月份上涨14倍。

(四)企业：集中融资折射其资金困境

随着各地限购令的逐步放开，国家也不断放出利好政策，房地产市场预期应该会有所好转，但是实际上中国房地产市场的下行压力却没有丝毫减轻。大部分开发商由此面临资金周转的困难，一方面，房地产企业不愿意降低房价，另一方面，银行对房地产企业的贷款资金增速不断下降。

２０１４年前三季度，我国房地产开发投资规模均高于２０１３年同期水平，但增幅呈持续下跌趋势，住宅投资占房地产投资比重保持稳定；房地产施工面积累计增幅下降并逐步趋稳，新开工面积累计增幅始终处于负增长态势，竣工面积累计增幅由一季度的负

四、未来房地产政策取向

综合各种宏观经济形势、环境因素和微观房地产市场因素，考虑到国家改革发展的政策动向，未来房地产市场总体政策取向和存在的问题可能会有以下方面特点：

(一)融资平台：地方债务自偿将促融资平台转型

2014年10月2日，国务院办公厅发布《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》，《意见》从规范和控制地方政府举债融资的方式、规模、风险等角度进行，并就如何完善配套制度，如何妥善处理存量债务和在建项目后续融资等方面做出部署，这是国务院首次发文全面规范地方政府性债务管理，也标志着中国地方政府债务管理的制度框架基本建成。

其中，《意见》对存量债务的处理明确要求地方政府对其举借的债务自行偿还，中央实行不救助原则。同时，要求地方融资平台剥离政府融资职能，不得新增政府债务。这意味着，地方融资平台要想维持生存，一方面要加快变卖资产，规避可能的债务风险;二是要加快转型，通过经营缓解资金压力，避免资金链断裂。但是，由于地方融资平台的资产大多是地方政府注入的土地资产，在今年房地产市场持续下行，同时中央对土地指标进行严格控制的情况下，想加快变卖土地资产并不容易，所以融资平台的下一个出路就是加快转型，从融资功能向经营功能转变，这也许是融资平台走出困境的最有效路径。

(二)住房公积金：管理修订受到关注，异地提取和使用诉求增强

我国住房公积金管理遵循的原则是“管委会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督”，对此，公众反映普遍存在的问题包括公积金贷款额度小、支取困难以及封闭管理和收益过低等。国家相关部门已经意识到并进行了关注。如从2011年开始，《住房公积金管理条例》连续四年被列入住房和城乡建设部的重点工作任务，其中，公积金的使用范围是修订重点。

住房公积金设立的目的主要是为了更好地支持缴存职工解决基本住房问题，但是目前住房公积金相对封闭的地域特征对住房公积金缴存人的权利保护和就业变化并没有充分考虑，住房公积金缴存人在某地购置住房时，并不能利用在不同地区缴存的住房公积金，从而削弱了这种住房政策性金融支持的功效。

可喜的是，近日有媒体报道，住建部已经开始在内部研讨住房公积金及住房公积金贷款的异地提取和使用等问题，并再度引发了市场对修订《住房公积金管理条例》的强烈预期。据悉，目前湖北、安徽两省已经开展了在省内异地使用住房公积金的尝试。

不动产登记的相关政策和工作是今年以来的关注点之一。在制度层面上的进展，2014年8月15日，国务院法制办公室公布了修改完成的《不动产登记暂行条例?穴征求意见稿?雪》，向社会公开征求意见。

而在不动产登记的操作实务层面上的进展则表现在国土资源部不动产登记局已初步形成不动产登记簿证样式。接下来，国土资源部将在系统内部、各相关部门和专家学者之间广泛征求意见，并进一步修改完善，同时国土资源部将选择若干典型地区对登记簿册进行试填试用，以确保登记簿册的实用性和可操作性。

在实际进展方面的难度，最大的是不动产登记涉及的各个不同部门之间职责的整合。但是，在实际进展上，不动产登记落实的效率要比公众预期的更高。国土资源部在2014年10月8日公告称，目前在我国106个重点城市中，有约一半的城市已经启动了不动产统一登记的相关工作，尤其是河北、山东等11个省份已经基本完成不动产登记的省级职责整合。

(四)城镇化：国家新型城镇化综合试点有望打破城乡二元化的不动产管理格局

我国目前正在进行的不动产统一登记改革，在很多时候都被理解成为狭义的城市房地产问题改革。实际上，我国最大的不动产在农村。长期以来，由于城乡二元格局，如农业户口与城市户口不平等、城市建设用地与农村集体建设用地不平等，使我国的经济和社会在发展过程中存在各种问题。要想从根本上改变目前的现状，只有打破当前各部门多头管理的构架，从真正实现城乡“大统一”的改革目标进行。而且按党中央、国务院的部署，我国不动产统一登记，也只能是这种“大统一”。

目前加快推进不动产统一登记工作，遇到的最大障碍实际上是一些利益团体的抵触情绪，他们不喜欢打破当前的城乡二元化的不动产管理格局。令人欣慰的是，7月下旬，国家发展和改革委员会、中央编办等11个部门联合印发《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》，明确提出将宅基地和农房纳入全国统一的不动产登记体系，并率先建立和实施不动产统一登记制度，彰显了实现城乡“大统一”改革目标的决心。

1980年代初期，中国改革从农村土地的家庭联产承包责任制开始，由此开启我国农村土地制度改革的重要转折。今天，我国不动产统一登记乃至整个不动产管理改革，也必须首先从农村突破，以城乡统一为基础，以确认和保护农民的不动产权利为核心破题。