标题：中国房地产第一波风险开始暴露 楼市价量齐跌

　　中国房地产第一波风险开始暴露?

　　财经观察员韩洋在撰文中提到，中金的一份报告预测，随着中国经济的进一步下滑，货币宽松势在必行，未来将有多次降息和降低存款准备金率政策推出。如果预测成真，信贷政策这个“金箍”松开，房价这个“孙猴子”也可能再次放肆，那么，“刚需族要抓住买房机会”将不再是提醒，而是警报。这一观点值得关注。

　　瑞士银行近日发布2015-2016年度经济展望报告，预计中国经济增速将从2015年开始跌破7%而进入“六时代”。并认为，尽管中国未来稳增长政策会加码，但房地产下滑对内需的拖累幅度会更大。

　　报告分析称，拖累中国经济增速，使其可能跌破7%的主要因素是房地产业的下滑。2015年房地产新开工面积将继续下跌10%-15%，并拖累GDP增长1.5%左右。

　　中国国务院参事夏斌夏斌认为，当前的中国经济毫无疑问处在一种困局之中。从拉动GDP增长的角度看，出口的贡献不能给予太高的希望，消费率的提高是一个漫长的过程。

　　投资中制造业产能过剩，基础设施建设很难继续维持高增长。因此要想保住GDP增长7.5%左右的目标，房地产投资是关键的一环。

　　夏斌曾在今年六月份的一篇内部报告中说，“当前经济走势关键看房市，房市下跌已成必然定势”。而如果住房销量下降，房价下降，存在系统性风险爆发的可能性。

　　夏斌认为，至少风险会分成四波出现，且不排除四波风险会并行出现。

　　第一波，房市价量齐跌，价格在跌但程度不高，量也在跌，卖不出去了。这种状况现在已经开始。房地产抵押贷款的资产质量最早出问题，房地产企业的问题最早出现。抵押物的市值马上下跌，开发贷款的质量问题紧随其后。

　　面对抵押物价格的下跌和开发贷款可能还不出来的房地产企业，银行行长的第一反应是马上收紧贷款，收旧贷款，不给新贷款。这样做直接效应是部分房地产企业马上资不抵债，破产。间接效应是GDP下跌，这是第一波。

　　第二波，收紧房企银根的连锁反应是，涉及上下游40个行业的投资会进一步深度下行。和房地产业相关的水泥、钢铁、玻璃等40个行业现在已经产能过剩，如果房地产投资再进一步下降，产能过剩问题更大。

　　因此导致这批相关的非房地产行业产出减少，或者减少投资，或者倒闭破产，进一步影响全局性的投资和GDP，这是第二波。

　　第三波，地方GDP马上下滑，地方政府破产。去年一年，地方政府和房地产相关的八项税收加上土地出让金的收入，一共有6.4万亿。狭义的土地财政对房地产的依赖度达到53%。有些地方更高，100%多的都有。

　　在这种情况下，如果房市价量齐跌，首先会出现什么情况?房地产企业拿地的积极性会减弱。今年5月份，武汉、沈阳、长沙、佛山已经纷纷出现地方政府拍地拍不出去，因为房地产企业房子卖不出去，价格都跌了，老板不愿意拿地了。

　　据披露，有些城市已经出现土地拍卖流标，二次流标。今年10个典型城市，5月份的土地收入已经同比下降了25%。

　　最新的7、8月份的数据没有放进去。我们假设今年下降5%到10%，地方政府由于资金压力，没有钱了，怎么办?收缩基础设施建设，棚户区改造资金配套不够，保障房建设以及民生的其他投入都发生困难。直接影响是，地方GDP马上下滑。

　　现在全国每年大量的基础设施建设，80%都是银行的钱，或者金融系统的钱。地方政府是用20%的土地收入来撬动了这80%的基础设施资金。地方政府普遍以土地抵押向银行融资，如果地价进一步下跌，对地方政府无疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。这个时候，地方政府如果急了，唯一的出路是加快拍卖土地。

　　但越加快拍卖土地，地价跌得越快，这是必然结果。地价跌得越快，会从房地产企业、地方债等各种渠道，激化银行资产质量的恶化。这样的话，使整个社会债务慢慢陷入倒塌的恶性循环，银行就不敢贷了。

　　第四波，群体性事件集中爆发。随着银行对房企的信贷紧缩，理财市场上的违约事件频频出现，由此群体性事件和社会不稳定因素在短时间内会集中爆发。现在整个社会都在讨论刚性兑付不兑付的问题。

　　对此，夏斌坚决主张不能刚性兑付，否则老这么下去，中国的金融市场秩序怎么建立?但是不刚性兑付，老百姓怎么办?夏斌的观点是要坚决打破刚性兑付，目前可暂时有些变通措施。

　　金融天生具有内在的不稳定性和顺周期的特点。中国当前经济运行传导机制的主要特征是什么?是“土地财政”，以土地为杠杆，撬动金融。通过撬动金融，推动经济增长。

　　在土地财政、金融杠杆、经济增长三者紧密相联的扭曲局面没有彻底改变之前，在房市泡沫想戳破又不敢戳破而刚刚开始有点戳破之初，房市的价量齐跌，土地收入的减少，会引起银行资产质量的恶化，银行从自保角度出发，会紧缩信贷，由此必然会发生整个社会债务陷入自我紧缩的循环之中。

　　一旦发生以上情况，夏斌预计，今年的GDP即使在微刺激的政策下能够渡过7.5%左右的难关，但是未来两年内，仍然有可能下滑到6%以下，中国经济将陷入严重的萧条和中等收入陷阱。如果中央政府没有事先的政策干预，这是完全有可能发生的大概率事件。

　　夏斌认为，现在如果没有其他准备，不是提前开始一点一点布局干预，2015年，2016年跌到6%完全可能。因此，中央政府应该要从最坏的打算入手，做好各种准备。

　　上周五晚间，央行发文下调贷款基准利率0.4个百分点，这被市场机构视为继930房贷新政后房地产市场又一政策利好。

　　正如任志强所说：“央行降这么点息，全国有那么多库存，房价怎么就能随便涨?”

　　瑞银首席经济学家汪涛日前发布最新报告称，房地产行业已经面临供给过剩、内在需求疲弱的结构性拐点。这一背景下，虽然近期限购和限贷政策放松有助于在未来几个月改善市场信心、提振销售，加快户籍改革步伐也会在一定程度上支撑住房需求，但短期内房地产销售大幅反弹的难度很大。

　　汪涛认为，即便未来政策进一步放松，开发商为了消化库存压力、适应行业结构性拐点，仍会在明年继续削减土地购置和开工。因此预计2015年新开工面积将在今年下跌10%的基础上再跌10-15%、直到2016年才有望企稳，以施工面积衡量的建设活动增速预计将在2015年放缓至0-5%、2016年还会继续小幅回落。

　　具体房地产对经济的影响，汪涛表示，预计房地产建设活动持续放缓将对金属、采矿、建材、机械、汽车、家电等行业带来越来越大的负面拖累。这些行业需求下降、现金流恶化又会进而影响其投资。

　　随着收入增速放缓、再加上负财富效应，消费最终也难独善其身。房地产和建筑业产出增速每放缓10个百分点，对GDP增速的直接和间接拖累将达2.5-3个百分点。

　　预计今年房地产下滑已拖累了GDP增速1.2-1.5个百分点，而“微刺激”措施只抵消了其中的一部分。2015年房地产建设活动放缓仍会拖累GDP增速1.5个百分点左右。

　　如何对冲房地产下滑的风险，汪涛称，决策层将加快推进有利于增长的服务业改革并扩大社保覆盖范围，以促进服务业消费和投资。房地产下滑还会倒逼地方政府融资、资本市场和国企重组等领域的改革步伐加快。

　　但2015年GDP增速预测面临的最大下行风险来自房地产下滑幅度超预期，以及政策支持效果弱于预期。