Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
中国房地产第一波风险开始暴露?
财经观察员韩洋在撰文中提到,中金的一份报告预测,随着中国经济的进一步下滑,货币宽松势在必行,未来将有多次降息和降低存款准备金率政策推出。如果预测成真,信贷政策这个“金箍”松开,房价这个“孙猴子”也可能再次放肆,那么,“刚需族要抓住买房机会”将不再是提醒,而是警报。这一观点值得关注。
瑞士银行近日发布2015-2016年度经济展望报告,预计中国经济增速将从2015年开始跌破7%而进入“六时代”。并认为,尽管中国未来稳增长政策会加码,但房地产下滑对内需的拖累幅度会更大。
报告分析称,拖累中国经济增速,使其可能跌破7%的主要因素是房地产业的下滑。2015年房地产新开工面积将继续下跌10%-15%,并拖累GDP增长1.5%左右。
中国国务院参事夏斌夏斌认为,当前的中国经济毫无疑问处在一种困局之中。从拉动GDP增长的角度看,出口的贡献不能给予太高的希望,消费率的提高是一个漫长的过程。
投资中制造业产能过剩,基础设施建设很难继续维持高增长。因此要想保住GDP增长7.5%左右的目标,房地产投资是关键的一环。
夏斌曾在今年六月份的一篇内部报告中说,“当前经济走势关键看房市,房市下跌已成必然定势”。而如果住房销量下降,房价下降,存在系统性风险爆发的可能性。
夏斌认为,至少风险会分成四波出现,且不排除四波风险会并行出现。
第一波,房市价量齐跌,价格在跌但程度不高,量也在跌,卖不出去了。这种状况现在已经开始。房地产抵押贷款的资产质量最早出问题,房地产企业的问题最早出现。抵押物的市值马上下跌,开发贷款的质量问题紧随其后。
面对抵押物价格的下跌和开发贷款可能还不出来的房地产企业,银行行长的第一反应是马上收紧贷款,收旧贷款,不给新贷款。这样做直接效应是部分房地产企业马上资不抵债,破产。间接效应是GDP下跌,这是第一波。
第二波,收紧房企银根的连锁反应是,涉及上下游40个行业的投资会进一步深度下行。和房地产业相关的水泥、钢铁、玻璃等40个行业现在已经产能过剩,如果房地产投资再进一步下降,产能过剩问题更大。
因此导致这批相关的非房地产行业产出减少,或者减少投资,或者倒闭破产,进一步影响全局性的投资和GDP,这是第二波。
第三波,地方GDP马上下滑,地方政府破产。去年一年,地方政府和房地产相关的八项税收加上土地出让金的收入,一共有6.4万亿。狭义的土地财政对房地产的依赖度达到53%。有些地方更高,100%多的都有。
在这种情况下,如果房市价量齐跌,首先会出现什么情况?房地产企业拿地的积极性会减弱。今年5月份,武汉、沈阳、长沙、佛山已经纷纷出现地方政府拍地拍不出去,因为房地产企业房子卖不出去,价格都跌了,老板不愿意拿地了。
据披露,有些城市已经出现土地拍卖流标,二次流标。今年10个典型城市,5月份的土地收入已经同比下降了25%。
最新的7、8月份的数据没有放进去。我们假设今年下降5%到10%,地方政府由于资金压力,没有钱了,怎么办?收缩基础设施建设,棚户区改造资金配套不够,保障房建设以及民生的其他投入都发生困难。直接影响是,地方GDP马上下滑。
现在全国每年大量的基础设施建设,80%都是银行的钱,或者金融系统的钱。地方政府是用20%的土地收入来撬动了这80%的基础设施资金。地方政府普遍以土地抵押向银行融资,如果地价进一步下跌,对地方政府无疑是雪上加霜,GDP的增速前景更加暗淡。这个时候,地方政府如果急了,唯一的出路是加快拍卖土地。
但越加快拍卖土地,地价跌得越快,这是必然结果。地价跌得越快,会从房地产企业、地方债等各种渠道,激化银行资产质量的恶化。这样的话,使整个社会债务慢慢陷入倒塌的恶性循环,银行就不敢贷了。
第四波,群体性事件集中爆发。随着银行对房企的信贷紧缩,理财市场上的违约事件频频出现,由此群体性事件和社会不稳定因素在短时间内会集中爆发。现在整个社会都在讨论刚性兑付不兑付的问题。
对此,夏斌坚决主张不能刚性兑付,否则老这么下去,中国的金融市场秩序怎么建立?但是不刚性兑付,老百姓怎么办?夏斌的观点是要坚决打破刚性兑付,目前可暂时有些变通措施。
金融天生具有内在的不稳定性和顺周期的特点。中国当前经济运行传导机制的主要特征是什么?是“土地财政”,以土地为杠杆,撬动金融。通过撬动金融,推动经济增长。
在土地财政、金融杠杆、经济增长三者紧密相联的扭曲局面没有彻底改变之前,在房市泡沫想戳破又不敢戳破而刚刚开始有点戳破之初,房市的价量齐跌,土地收入的减少,会引起银行资产质量的恶化,银行从自保角度出发,会紧缩信贷,由此必然会发生整个社会债务陷入自我紧缩的循环之中。
一旦发生以上情况,夏斌预计,今年的GDP即使在微刺激的政策下能够渡过7.5%左右的难关,但是未来两年内,仍然有可能下滑到6%以下,中国经济将陷入严重的萧条和中等收入陷阱。如果中央政府没有事先的政策干预,这是完全有可能发生的大概率事件。
夏斌认为,现在如果没有其他准备,不是提前开始一点一点布局干预,2015年,2016年跌到6%完全可能。因此,中央政府应该要从最坏的打算入手,做好各种准备。
上周五晚间,央行发文下调贷款基准利率0.4个百分点,这被市场机构视为继930房贷新政后房地产市场又一政策利好。
正如任志强所说:“央行降这么点息,全国有那么多库存,房价怎么就能随便涨?”
瑞银首席经济学家汪涛日前发布最新报告称,房地产行业已经面临供给过剩、内在需求疲弱的结构性拐点。这一背景下,虽然近期限购和限贷政策放松有助于在未来几个月改善市场信心、提振销售,加快户籍改革步伐也会在一定程度上支撑住房需求,但短期内房地产销售大幅反弹的难度很大。
汪涛认为,即便未来政策进一步放松,开发商为了消化库存压力、适应行业结构性拐点,仍会在明年继续削减土地购置和开工。因此预计2015年新开工面积将在今年下跌10%的基础上再跌10-15%、直到2016年才有望企稳,以施工面积衡量的建设活动增速预计将在2015年放缓至0-5%、2016年还会继续小幅回落。
具体房地产对经济的影响,汪涛表示,预计房地产建设活动持续放缓将对金属、采矿、建材、机械、汽车、家电等行业带来越来越大的负面拖累。这些行业需求下降、现金流恶化又会进而影响其投资。
随着收入增速放缓、再加上负财富效应,消费最终也难独善其身。房地产和建筑业产出增速每放缓10个百分点,对GDP增速的直接和间接拖累将达2.5-3个百分点。
预计今年房地产下滑已拖累了GDP增速1.2-1.5个百分点,而“微刺激”措施只抵消了其中的一部分。2015年房地产建设活动放缓仍会拖累GDP增速1.5个百分点左右。
如何对冲房地产下滑的风险,汪涛称,决策层将加快推进有利于增长的服务业改革并扩大社保覆盖范围,以促进服务业消费和投资。房地产下滑还会倒逼地方政府融资、资本市场和国企重组等领域的改革步伐加快。
但2015年GDP增速预测面临的最大下行风险来自房地产下滑幅度超预期,以及政策支持效果弱于预期。