标题：建新矿业：拟收购北京丰台区一处房地产局部楼层项目评估说明

建新矿业股份有限责任公司拟收购北京丰台区一处
房地产局部楼层项目评估说明
国融兴华评报字[2014]第 020158 号
(共一册第一册)评估机构名称:北京国融兴华资产评估有限责任公司
评 估 报 告 日:2014 年 10 月 31 日
评估说明目录第一部分关于评估说明使用范围的声明 1第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 2
第三部分资产评估技术说明 3
一、评估对象与评估范围说明 3
二、资产清查核实情况说明 3
三、评估方法说明 4
四、收益法评估实例 6
五、市场法评估实例 11
六、评估结论及分析 26
第一部分关于评估说明使用范围的声明
评估说明供建新矿业股份有限责任公司、甘肃建新实业集团有限公司、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。
北京国融兴华资产评估有限责任公司
2014 年 10 月 31 日
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受建新矿业股份有限责任公司委托,对甘肃建新实业集团有限公司所拥有的位于北京市丰台区南四环西路 188 号十六区 19 号楼部分房地产市场价值进行评估,有关说明详见后附:委托方、被评估单位共同编写的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
第三部分资产评估技术说明
一、评估对象与评估范围说明
评估对象为甘肃建新实业集团有限公司所拥有的位于北京市丰台区南四环西路 188 号十六区 19 号楼部分房地产市场价值,评估范围为北京市丰台区南四环西路 188 号十六区 19 号楼 02、03、13、14 及 15 层房产。具体范围如下:
序号 房产证号 坐落 所在楼层 建筑面积(㎡)
X 京房权证丰字第 丰台区南四环西路 188 号
1 2 1048.43
441494 号 十六区 19 号楼 2 层 101
X 京房权证丰字第 丰台区南四环西路 188 号
2 3 1068.12
441495 号 十六区 19 号楼 3 层 101
X 京房权证丰字第 丰台区南四环西路 188 号
3 13 1070.29
441490 号 十六区 19 号楼 13 层 101
X 京房权证丰字第 丰台区南四环西路 188 号
4 14 1071.57
441491 号 十六区 19 号楼 14 层 101
X 京房权证丰字第 丰台区南四环西路 188 号
5 15 1213.56
441484 号 十六区 19 号楼 15 层
合计 5471.97
二、资产清查核实情况说明
(一) 评估过程
1、核对原始资料
根据被评估单位提供的房屋建筑物申报明细表,对房屋建筑物进行核对,对填写不符合要求之处与被评估单位有关人员共同修正,对项目不全或错误之处予以更正。
2、市场调查
根据评估需要,评估人员搜集本次评估所需的当地房地产交易资料,各种报刊、杂志、年鉴及房地产交易网上有关的信息资料,或直接向房地产销售商收集租售房地产实例资料。
3、现场勘察
根据被评估单位提供的建筑物清查评估明细表所列项目的项数、面积、层数、结构类型、装饰及给排水、供电照明、采暖通风等设备情况,详细进行现场勘察核实,对与实物不符的明细表进行修改,并对现场了解的建筑物的结构特征和各部位完损状况进行了现场记录。
4、评定估算
根据申报评估对象状况,选取合适的评估方法评估作价。
(二) 影响资产核实的事项及处理方法
1、产权持有单位已取得房屋所有权证,土地使用证在办理过程中;由于房地产权证证载事项无土地使用权的事项,根据商品房销售合同,买受人购买的商品房所在土地用途为:工业,土地使用年限自 2004 年 8 月 31 日至 2054 年 8 月30 日,土地使用权年限为 50 年,于评估基准日土地使用权剩余使用年限按 40年考虑。
2、房地产均于 2014 年 9 月 29 日设立抵押登记,至估价基准日抵押权尚未解除。
(三) 核实结论
1、列入评估范围的房地产已取得房屋所有权证,未取得土地使用权证;
2、列入评估范围的房地产于评估基准日不存在租约。
3、列入评估范围的房地产于评估基准日已设立抵押登记。
三、评估方法说明
结合本次资产评估对象、价值类型和评估师所收集的资料,确定采用市场法和收益法进行评估。
1、收益法
收益现值法,系通过估算委估资产在未来的预期收益,并采用适宜的折现率折算成现值,然后累加求和,得出被评估资产的评估价值的一种资产评估方法。
收益法的基本公式如下:
V=
式中 V ─ 收益价格(元);
Ai ─ 未来第 i 年的净收益(元);
R ─ 折现率(%);
t ─ 未来可获收益的年限(年)。
收益现值法是利用预期收益原理,求取委估房地产未来正常净收益,选用适当的折现率(还原率)将其折现到评估基准日时点后累加,得到各年净收益现值总和,以此估算委估房地产的客观合理价格或价值的方法。
采用收益现值法进行评估,首先确定估价项目的年总收益,再扣除年经营费用计算出年纯收益和年现金流量,并进一步求取委估资产的市场价值。
本次收益法评估的具体评估步骤如下:
1)确定委估资产的剩余收益年限;
2)预测在收益年限内的年总收益,主要为租金收益;
3)预测年经营费用、管理费用及税金;
4)求取年净收益。
选用适当的折现率将年净收益折现到评估基准日时点后累加,得到各年净收益现值总和,即评估价值。
2、市场法
对于市场交易活跃,可取得同一地区类似房屋建筑物交易案例的建筑物,采用市场比较法评估,以同一供需圈内房屋交易的市场价格,通过楼层、面积、装修等因素调整后确定评估价值。对产权存在瑕疵的房屋通过修正系数适当考虑产权完善费用。
采用市场法得出的房地产评估价值包含了土地使用权价值。
市场法的计算步骤如下:
1)根据替代原理,以处于同一地区或同一供需圈的,具有相同或相似用途的房地产交易实例价格为参照价格,通过比较待估房地产与交易实例的区域状况、实物状况、权益状况、交易时间和交易情况等,对交易实例的房地产价格进行区域状况修正、实物状况修正、权益状况修正、交易日期修正和交易情况修正后,得出待评估房地产在评估基准日的价格。
2)修正系数的确定
交易情况修正系数=正常市场价格指数/实际成交价格指数
交易日期修正系数=估价时点价格指数/成交日期价格指数
区域状况修正系数=区域状况价格指数/可比实例区域状况价格指数
实物状况修正系数=实物状况价格指数/可比实例实物状况价格指数
权益状况修正系数=权益状况价格指数/可比实例权益状况价格指数
3)比准价格的求取
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数
4)评估价值的确定
根据具体情况,对选取的可比案例进行综合分析,再根据比准价格,确定最终的评估价值。
四、收益法评估实例
1)评估对象概况
评估对象范围为北京市丰台区南四环西路 188 号十六区 19 号楼 02、03、13、14 及 15 层房产,为甘肃建新实业集团有限公司、建新矿业股份有限责任公司等办公所在地,五层总建筑面积 5471.97 平方米,物业类型为办公楼;由于房地产权证证载事项无土地使用权的事项,根据商品房销售合同,买受人购买的商品房所在土地用途为:工业,土地使用年限自 2004 年 8 月 31 日至 2054 年 8 月 30日,土地使用权年限为 50 年,于评估基准日土地使用权剩余使用年限按 40 年考虑。
建筑结构:框架剪力墙结构。
通风空调:采用中央空调系统。
弱电系统:包括语音广播系统,安防监控系统,门禁系统,消防报警系统,综合布线系统,视频会议系统。
2 层主要为后勤办公及客房:
装修标准:
地面:客房及公共区域采用地毯,办公区采用地砖,零星石材装饰。
天棚:U 型轻钢双层龙骨,纸面石膏板吊顶。
墙面:高级乳胶漆,局部装饰铝板墙面,零星干挂石材墙面。
隔墙采用,轻钢龙骨,延绵板:
3 层主要为会议室。
地面:会议室主要以抛光地砖地面和地毯地面为主;监控室采用防静电地板;
天棚:U 型轻钢双层龙骨,矿棉吸音板吊顶。
墙面:采用吸音板装饰墙面,装饰软包。
13 层主要为办公区域
2层 3层
14 层主要为会议室:
地面:公共区域采用玻化砖地面,办公室及会议室采用地毯地面。
天棚:U 型轻钢双层龙骨,纸面石膏板吊顶,会议室采用矿棉吸引版。
墙面:办公室及会议室采用壁纸墙面、公共区域内墙干挂石材墙面。
14 层主要为娱乐休闲区,包括红酒雪茄吧、咖啡包厢、书吧、特色餐饮包厢
地面:主要以石材、实木地板为主,局部使用地毯地面。
天棚:U 型轻钢双层龙骨,纸面石膏板吊顶。
墙面:以干挂石材为主。
13 层 14 层
15 层:主要为董事长办公室
地面:采用石材地面,局部地毯地面,主席办公区采用实木地板,文印室采用地砖地面。
天棚:U 型轻钢双层龙骨,纸面石膏板吊顶;矿棉吸音板吊顶;
墙面:墙面刚挂石材,木饰墙面板装饰,办公室采用壁纸墙面;

   15 层 15 层
评估对象临科技大道、丰茂路,周边办公楼比较集中,周边配套设施描述详
见市场法。
2)每平方米年总收入租金
附近租金调查情况如下:
交易案例情况说明表
单位: 元/(平方米天)
建成
案例名称 项目位置 现状用途 租赁成交价 成交价格内涵 交易日期 建筑面积
年代
案例一 总部基地东区平层 写字楼 4.30 公开市场价格 2014 年 10 月 20 日 2011 1000
案例二 诺德中心 写字楼 4.5 公开市场价格 2014 年 10 月 20 日 2011 300
案例三 总部基地广场 写字楼 4.60 公开市场价格 2014 年 10 月 20 日 2012 1277
注:本次估价所选取的可比实例租赁价格均来源于搜房网 2014 年 10 月电话咨询平均价格水平。
比较因素修正系数表
单位: 元/(平方米天)
比较因素 估价对象 案例一 案例二 案例三
租赁价格 待求 4.3 4.5 4.6
交易情况 100 100 100 100
市场状况 100 100 100 100
区位状况 100 98 102 100
实物状况 100 98 100 100
权益状况 100 100 100 100
比准价格 4.50 4.48 4.41 4.60
因此,假定估价对象租金水平为 4.50 元/m2 日。
另根据对周边类似物业的租赁情况的调查,空置率不高于 5%,所以,考虑
5%的空置率,则估价对象每平米房地产年租金=4.50 元/m2 日×365 日×
95%=1559.11 元/m2年。
由于土地使用权到期日距评估基准日为 40 年,期末建筑物残值收入折现至
评估基准日对估价对象市场价值影响较小,故本次评估仅考虑租金收入对估价对
象市场价值的影响,未考虑期末残值对估价对象市场价值的影响。
3)年总费用
①管理费用
房屋租赁管理费,指工作人员的工资、福利等相关费用,根据同类房地产的
一般管理费水平并结合本项目实际情况,取年总收益水平的 1%,
则管理费=1559.11×1%=15.59 元/m2年;
②维修保养费
维修保养费,指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。估价对象结构,室内外装修状况较好,根据现行的《北京市建设工程预算定额》并结合估价对象的结构、装修及设备设施等情况,综合确定其重置单价为 2500 元/平方米。维修保养费按房屋重置价值的 1%计算,
则维修保养费=2500×1%=25 元/m2年;
③房产税
按照税法规定,房屋出租行为需要缴纳房产税,按照房产租金收入计征的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为 12%,
则房产税=1559.11*12%=187.09 元/m2年;
④营业税金及附加
营业税为年有效租金毛收入的 5%,城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加分别为营业税的 7%、3%、2%,即合计为年有效租金毛收入的 0.6%,则营业税金及附加=1559.11×5.6%=87.31 元/m2年;
⑤保险费
按房屋重置成本的 0.2%计算,房屋重置成本(钢筋混凝土框架结构)根据现行的《北京市建设工程预算定额》并结合估价对象的结构、装修及设备设施等情况,取 2500 元/m2,则平均每年保险费=2500 元/m2×0.2%=5 元/m2年。
年总费用=15.59+25+187.09+87.31+5=319.99 元/m2年;
4)年纯收益
年纯收益=年总收益-年总费用=1559.11 元-319.99 元=1239.12 元/m2年。
5)资本化率
资本化率的本质是投资收益率,而收益率的大小与投资项目的风险,包括系统风险和个别风险大小直接相关。对本项目的资本化率,选取安全利率加风险调整值法,即以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率选用一年期存款利率,风险调整值根据评估对象的所在地区的收益情况、房地产平均风险报酬数据、同行业上市公司风险系数和收益情况等共同确定。一年期存款利率取 3.25%,考虑到房屋出租收益的风险较小,风险报酬率取 3%,则资本化率为 6.25%,最终取整为 6%。
6)收益期限
估价对象为钢筋混凝土框架结构,地上建筑物耐用年限为 60 年,其对应的土地使用权使用年限为 50 年,根据商品房销售合同,土地使用权到期日为 2054年 8 月 30 日。在估价时点,尚可使用年限为 40 年,未来收益年限按 40 年计算。
7)收益法评估价值
净收益现值的计算公式如下:
V=
以上年纯收益,从第 2 年起按逐年 3%上涨。
按上述公式计算得净收益折现值为 28205(取整)元。
收益法评估单价为 28205 元/平方米(取整)。
五、市场法评估实例
(一)一般因素分析
(1)北京市城市概况
北京市位于北纬 39 度 56 分,东经 116 度 20 分,地处华北大平原的北部,全市土地面积 16410.54 平方公里。其中平原面积 6338 平方公里,占 38.6%。山区面积 10072 平方公里,占 61.4%。城区面积 87.1 平方公里。
位于华北平原西北边缘,东南距渤海约 150 千米。面积 16410 平方千米。北有军都山,西有西山,山地占全市面积的 62%;东南是永定河、潮白河等河流冲积而成的、缓缓向渤海倾斜的平原。山地有煤、铁等多种矿物和花岗石、大理石等优良建筑材料。
北京地势西北高耸,东南低缓。西部、北部和东北部是连绵不断的群山,东南是一片缓缓向渤海倾斜的平原。北京市东部与天津市毗邻,其余均与河北省交界。
北京的西、北和东北,群山环绕,东南是缓缓向渤海倾斜的大平原。北京平原的海拔高度在 20~60 米,山地一般海拔 1000~1500 米,与河北交界的东灵山海拔 2303 米,为北京市最高峰。西部是太行山余脉的西山,北部是燕山山脉的军都山,两山在南口关沟相交,形成一个向东南展开的半圆形大山弯,人们称之为“北京弯”,它所围绕的小平原即为北京小平原。
北京天然河道自西向东五大水系:拒马河水系、永定河水系、北运河水系、潮白河水系、蓟运河水系。北京没有天然湖泊。全市有水库 82 座,其中大型水库有密云水库、官厅水库、怀柔水库、海子水库。
气候特点:北京的气候为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候,夏季炎热多雨,冬季寒冷干燥,春、秋短促。年平均气温 10~12 摄氏度,1 月-7~-4 摄氏度,7 月 25~26 摄氏度。极端最低-27.4 摄氏度,极端最高 42 摄氏度以上。全年无霜期 180~200 天,西部山区较短。年平均降雨量 600 多毫米,为华北地区降雨最多的地区之一,山前迎风坡可达 700 毫米以上。降水季节分配很不均匀,全年降水的 75%集中在夏季,7、8 月常有暴雨。
(2)丰台区概况
丰台区地理位置及自然状况
丰台区位于北京市西南部,为北京 4 个近郊区之一,所辖面积 305.87 平方公里,在城八区居第三位,周边相邻 8 个区。西部为山区,东部为平原,平原占全区面积的四分之三。全区地形东西狭长,最南端点为贺照云村南界(北纬39"46'),最北端点为青塔村北新开渠(39"54'),东西相距 35 公里,南北最宽处 14 公里。
西北部为太行山山脉东麓,边界上的马鞍山海拔 690 米,向东南至永定河逐渐 降为丘陵和岗台地。永定河以东为洪冲积平原,占全区面积的 3/5,东南边缘最低海拔 35 米,永定河是 丰台区最大的过境河流,河西有牤牛河、哑叭河、九子河等季节性河流;河东有丰草河、马草河、莲花河等河溪。
其东临朝阳区,北接崇文区、宣武区、海淀区和石景山区,西北为门头沟区,西南和东南为房山区和大兴区。区政府设在丰台镇文体路 2 号,直距天安门 12公里。全区辖 16 个街道(地区)办事处,268 个社区居委会;2 个镇政府、3 个乡政府,68 个行政村。
丰台区地势西北高、东南低,呈阶梯下降。按地形分为三个地貌区:
1)低山与丘陵:低山分布在后甫营以北,面积为 800 公顷,其中石灰岩占三分之二。丘陵分布于梨园村、大沟村以背的为碎屑沉积丘陵, 以南的为石灰岩质丘陵;
2)台地:位于永定河以西,八宝山断裂和良乡-前门断裂之间;
3)平原:在永定河以西王佐乡东部和长辛店乡东部的东河沿、张郭庄、长辛店、赵辛店村,土地面积 2800 公顷。东部凉水河以北与城区接壤地带,海拔 40米属古永定河冲积扇高位来原,面积 1400 公顷。低位平原:分布于永定河以东,面积为 1.57 万公顷。海拔从 60 米向东南降到 35 米,平均坡降 1%。
气候
全区气候属暖温带大陆性季风型。冬季长达 5 个月,寒冷干燥,1 月份平均气温-4.6℃; 夏季炎热多雨,7 月份平均气温 25.8℃;年平均气温 11.7℃。年日照时数 2700 小时以上。年平均降水 量 600 毫米,无霜期 200 天。
(3)区域概况
估价对象坐落于中关村科技园区丰台园。中关村科技园丰台科技园(以下简称“丰台科技园”)经北京市人民政府批准成立于 1991 年 11 月,1994 年 4 月进入国家高新区行列,是中关村科技园区最早的三个园区之一。经过十余年发展,丰台科技园已成为全国知名的总部经济区,北京市重要的高新技术产业基地和丰台区核心的城市经济功能区。形成了以电子信息、生物医药、先进制造、新材料、新能源为核心的高新技术产业,以工程服务、轨道交通和航天军工为代表的特色产业,以文化创意产业和生产性服务业为具有发展潜力的新型产业,已初步形成创新活跃、要素集中、经济发达、区域和谐的总部经济区,正在北京南城战略中发挥着越来越重要的地位。
丰台科技园由东区、西区和科技一条街构成“两区一街”空间格局,共计8.18 平方公里。其中,东区面积 4.01 平方公里,是发展总部经济核心区域;西区面积 4.17 平方公里,建设制造业创新中心;科技一条街由孵化器网络构成,是中小型科技企业创业成长的重要基地。东区一期、二期和科技一条街已基本建成规模,正在全力推进东区三期和西区建设。
园区在西南四环路边,紧邻丰葆路、世界公园;距天安门直线距离 12 公里;东临京开、京津塘高速公路、南苑机场,毗邻国际汽车城;西有京石、京良等重要公路干线;南北为居住社区,有帝京花园、怡海花园、怡景园、棉花城、兴涛社区、翡翠城等。
园区内配套设施完全,有全宿制双语幼儿园、健身中心、国际医疗诊所、银行、邮政、超市、餐饮等。市政基础设施和公共配套设施比较完善。
估价对象紧邻南四环西路,附近有 692、937、959、944、特 7 路等多条公交线路通过并在附近设站,园区内路网交错,交通便利。
(二)、市场背景分析
(1)北京市 2014 年前三季度宏观经济发展情况
北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布了北京地区 2014 年前三季度主要数据,其中 GDP 增长 7.3%,增速比上半年提高了 0.1 个百分点,从 2014 年第一季度开始呈现出逐季回升势头,使全市经济呈现了平稳运行、稳中向好的发展态势。值得关注的是,在所有统计行业中,仅第三产业中的三个行业生产总值同比下降,首当其冲的是房地产业,同比下降 5.7%;住宿和餐饮行业也微降 0.3%。
数据显示,北京地区第一产业增加值微增 0.2%,第二产业增长 7%,第三产业增长 7.4%。工业增势稳定,企业利润增长较快。2014 年前三季度全市规模以上工业增加值按可比价格计算,同比增长 6.5%,增速比上半年提高 0.2 个百分点。重点行业中,铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业增长均达 1 倍。第三产业也运行平稳,企业效益表现较好。2014 年前 8 个月,全市规模以上第三产业企业实现利润 11672.3 亿元,比上年同期增长 11.2%。
2014 年以来北京市外贸进出口出现同比下降。2014 年前三季度北京地区进出口总值 3153.5 亿美元,比去年同期下降 2.6%,上半年为同比增长 0.6%。其中,进口总值 2689 亿美元,下降 2.8%,上半年为同比增长 0.8%;出口总值 464.5亿美元,下降 1.8%,降幅扩大 0.9 个百分点。
从北京市各行业的 GDP 贡献来看,2014 年前三季度房地产增加值成为同比跌幅最大的行业,下降幅度达到 5.7%,可以说是拖了后腿。特别是商品住宅方面,2014 年前三季度的施工、新开工、竣工、销售面积等重要指标全部出现同比下降,其中销售面积降幅高达 28%,不过降幅已经收窄了 7.2 个百分点。
截至 9 月末,北京市商品房施工面积为 12946.7 万平方米,比上年同期增长2.3%。但其中住宅施工面积同比下降 4%,写字楼以及商业、非公益用房等则都有所增长。同期全市的商品房新开工面积整体同比下降 29.6%,其中住宅下降26.4%、写字楼下降 17%,商业、非公益用房等下降幅度最大,达到 39.4%。2014年前三季度,北京市商品房竣工面积同比下降 9.7%,其中住宅降幅最大为 21.5%;写字楼同比大增 63.4%;商业、非公益用房等下降 9.6%。
从房地产市场销售情况看,2014 年前三季度北京市商品房销售面积为 900.7万平方米,同比下降 32.3%。其中,住宅销售面积为 690.2 万平方米,同比下降28%;写字楼为 97.4 万平方米,同比下降 55.7%;商业、非公益用房等为 113.1万平方米,同比下降 25%。
根据对北京地区所有从事房地产开发经营活动的法人单位统计数据显示,2014 年前三季度全市完成房地产开发投资 2779.7 亿元,比上年同期增长 15.2%。其中,住宅投资完成 1371.4 亿元,同比增长 14.1%。2014 年前三季度北京市房地产开发项目本年到位资金为 4671.3 亿元,比上年同期下降 14.7%。其中,金融贷款为 1516.6 亿元,同比增长 18.5%;自筹资金为 1327.7 亿元,同比下降 17.2%;定金及预收款为 1192.7 亿元,同比下降 24.2%。
2014 年前三季度北京市保障性住房完成投资 460.4 亿元。截至 9 月末,全市保障房施工面积为 4237 万平方米,新开工面积为 387.5 万平方米,竣工面积为 351.1 万平方米。(2)北京市 2014 年 1-8 月房地产市场运行情况
① 房地产开发投资完成情况
1-8 月,北京市完成房地产开发投资 2261.8 亿元,比上年同期增长 13.9%。其中,住宅投资完成 1167.0 亿元,同比增长 26.8%;写字楼投资完成 423.3 亿元,同比增长 10.8%;商业、非公益用房及其他投资完成 671.5 亿元,同比下降1.7%。
房地产开发投资中,建安工程投资为 982.9 亿元,比上年同期增长 13.9%,占北京市房地产开发投资比重为 43.5%。
②房地产市场供给情况
截至 2014 年 8 月末,北京市商品房施工面积为 12656.9 万平方米,比上年同期增长 3.2%。其中,住宅施工面积为 6532.1 万平方米,同比下降 2%;写字楼为 2089.3 万平方米,增长 19.5%;商业、非公益用房及其他为 4035.5 万平方米,增长 5%。
1-8 月,北京市商品房新开工面积为 1468.2 万平方米,比上年同期下降 29.7%。其中,住宅新开工面积为 833.4 万平方米,同比下降 18.2%;写字楼为 229.3 万平方米,同比下降 32%;商业、非公益用房及其他为 405.5 万平方米,同比下降44.7%。
1-8 月,北京市商品房竣工面积为 872.4 万平方米,比上年同期增长 2.6%。其中,住宅竣工面积为 480.9 万平方米,同比下降 10.4%;写字楼为 166.5 万平方米,同比增长 83.2%;商业、非公益用房及其他为 225.1 万平方米,同比增长1%。
③房地产市场销售情况
1-8 月,北京市商品房销售面积为 774.4 万平方米,比上年同期下降 33%。其中,住宅销售面积为 578.6 万平方米,同比下降 31.7%;写字楼为 91 万平方米,同比下降 51%;商业、非公益用房及其他为 104.7 万平方米,同比下降 14.7%。
④保障性住房建设情况
1-8 月,北京市保障性住房完成投资 407.4 亿元,比上年同期增长 10%,完成全年任务的 81.5%。住建部门数据显示,1-8 月新开工建设保障性住房 56270套,竣工 77743 套,分别完成全年任务的 80.4%和 77.7%。
⑤房地产开发企业项目资金到位情况
1-8 月,北京市房地产开发项目本年到位资金为 4054 亿元,比上年同期下降 16.6%。其中,金融贷款为 1299.7 亿元,同比增长 17.4%;自筹资金为 1138.9亿元,同比下降 19.2%;定金及预收款为 1059.6 亿元,同比下降 24.3%。(3)2014 年第二季度北京商业物业市场概况
北京甲级写字楼市场

 第二季度有一个新项目——远洋国际中心二期正式交付使用,为市场新增5.6 万平方米可租赁面积。至此,北京甲级写字楼可租赁存量增至 940 万平方米,仍系中国大陆地区最大的写字楼市场。
由于租赁市场就问询量及成交量而言均呈现活跃态势,本季度全市净吸纳量从上季度的 5.4 万平方米攀升至 8.7 万平方米,达到过去八个季度以来的最高值。至此,2014 年上半年净吸纳量累计达到 14.1 万平方米,系 2013 年全年的 2.5倍。
金融、IT 及高科技、文化传媒企业需求稳健,与此同时电商企业加大扩张力度。内资企业继续主导需求,其需求合计占在录成交总量的近九成。与此相反,外资企业的租赁需求则极为疲软。
得益于本季度强劲增长的净吸纳量,尽管有新项目入市,但全市整体空置率仍环比下降 0.4 个百分点,至 3.5%,继续为全国最低水平。本季度超过八成的甲级写字楼录得 95%以上的高出租率。
在经历了连续四个季度的下降后,本季度甲级写字楼租金环比微涨 1.1%,至每平方米每月人民币 314.7 元,多数子市场均录得租金增长。增长的需求加之多数项目有限的可租赁面积强化了业主的议价能力,促使全市整体租金小幅上升。
市场预测
2014 年下半年预计将有六个项目交付使用,为市场新增 42.8 万平方米可租赁供给,这将缓解过去三年年均供应量仅 18.9 万平方米之供不应求的局面。
新增供给中位于 CBD、中关村和金融街等核心商务区的面积仍然较为有限,预计将仅有约半数的新增供给(23 万平方米)位于核心区域。因此,核心商务区的业主仍然有很强的议价能力,从而支撑 2014 年下半年租金保持稳定。
上述因素,加之 2014 年年内即将入市的多数新项目已取得较为乐观的预租率,预计截至 2014 年底,全市空置率仅会小幅上涨至 5%左右,同时全市租金水平将在现有高位运行直至 2015 年后迎来新一轮供给高峰为止。
(二)分析及测算过程
1)评估对象概况
评估对象范围为北京市丰台区南四环西路 188 号十六区 19 号楼 02、03、13、14 及 15 层房产,为甘肃建新实业集团有限公司、建新矿业股份有限责任公司等办公所在地,五层总建筑面积 5329.98 平方米,物业类型为办公楼,土地使用权剩余使用年限按 40 年考虑。
2)比较实例选择
以下案例的单价为市场报价,根据电话咨询及其他房地产开发商的报价与实际成交价格的了解,实际成交价格与报价基本相符。案例比选价格的计算以报价计算。
实例 A:汉威国际广场一写字楼,建筑面积 2240 平方米,总售价 7840 万元,单价 35000 元/平方米(报价)。具体描述如下:临交通次干道科怡路、丰茂路,距地铁站、公交站丰台科技园站 300m,区域内分布有酒店、公寓、商场、银行各种其他公共配套设施;该案例建于 2012 年,钢混结构,精装修,水、电、暖、网络齐全,南北朝向、景观较好,该物业有多个车位;产权情况:已办理房产证,未办理单独土地证。
实例 B: 诺德中心,建筑面积 379 平方米,总售价 1213 万元,单价 32000元/平方米(报价)。具体描述如下:临交通次干道科怡路、汽车博物馆南路,距地铁站、公交站丰台科技园站 300m,区域内分布有酒店、公寓、商场、银行各种各种其他公共配套设施;该案例建于 2012 年,混合结构,中等装修,水、电、暖、网络齐全,南北朝向、景观较好,该物业有多个车位;产权情况:已办理房产证,未办理单独土地证。
实例 C:总部基地写字楼,建筑面积 2200 平方米,总售价 8360 万元,单价38000 元/平方米(报价)。具体描述如下:临交通次干道科怡路、丰茂路,距地铁站、公交站丰台科技园站 200m,区域内分布有银行、酒店、公寓各种其他公共配套设施;该案例建于 2012 年,钢混结构,高档装修,水、电、暖、网络齐全,整栋楼、景观较好,该物业有多个车位;产权情况:已办理房产证,未办理单独土地证。
3)因素选择
比较因素选择交易情况、交易期日、区域因素、个别因素等;区域因素选择商业繁华程度、道路通达度、环境质量、距地铁站、公交站距离、公共配套设施、基础设施等;个别因素选择建筑物使用状况、装修状况、设施设备、位置户型、使用功能、建筑结构、所在楼层、面积、小区面积、剩余土地使用年限等。
①交易情况,是指交易行为中是否包含特殊因素,并排除掉这些特殊因素造成的价格偏差。
②交易期日,是指比较实例的成交时间;
③区域因素
商业繁华程度,指房屋所在区的位置情况,不仅是该区域的行业规模、数量,还包括该区域的人气聚集度。评估对象丰台区总部基地,周边比较繁华。
交通便捷度,主要指城市公共交通的通达程度,如估价对象附近道路类型、级别等。评估对象临交通次干道科技大道、丰茂北路,交通方便,通达度高。
环境质量,指估价对象附近以及小区的绿化环境、噪声程度、空气质量、卫生条件等。评估对象周围办公区集中,绿化环境、噪声程度、卫生条件等较好,空气质量一般。
距地铁站、公交站距离:距地铁丰台科技园站 700m、公交站科丰桥南站 100m。
公共配套设施:指周边是否具备公共服务设施,如购物中心、银行、邮局、医院、饭馆、学校等。估价对象位于丰台总部基地,周边公共配套设施齐全,有洋丰逸居酒店、苏瑞芳酒店、红色盛宴、北京瑶医医院、丰台体检中心、中国银行、中国兵器人才学院等。
基础设施情况,指区域的给水、排水、供电、供热、通讯、供气等基础设施条件是否具备。评估对象周边给水、排水、供电、供热、通讯、供气等基础设施较齐全。
④个别因素
个别因素选择建筑物使用状况、装修情况、设施设备、位置户型、使用功能、结构类型、所在楼层、面积、临近物业功能等。
权益因素选取土地剩余使用年限与租约限制等因素。
估价对象个别因素描述与权益因素描述见因素条件说明表。
4)编制比较因素条件说明表(13、14 层),见下表:
因 素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
位置 丰台科技园 汉威国际广场 诺德中心 总部基地写字楼
交易价格(元/平方米) 待估 35,000.00 32,000.00 38,000.00
交易时间 2014 年 10 月 2014 年 10 月 2014 年 10 月 2014 年 10 月
交易情况 正常 正常 正常 正常
商业繁华程度 较繁华 较繁华 较繁华 较繁华
临交通次干道科怡
临交通次干道科技 临交通次干道科怡 临交通次干道科怡
道路通达度 路、汽车博览馆南
大道、丰茂北路 路、丰茂路 路、丰茂路
路
环境质量 一般 一般 一般 一般
区域因素 距地铁丰台科技园
距地铁、公交站丰 距地铁、公交站丰 距地铁、公交站丰
距地铁站、公交站距离 站 700m、公交站科丰
台科技园站 300m 台科技园站 300m 台科技园站 200m
桥南 100m
周边有酒店、公寓、周边有酒店、公寓、周边有酒店、公寓、周边有酒店、公寓、
公共配套设施
银行等 商场、银行等 商场、银行等 银行等
基础设施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平
建筑物使用状况 九成新 九成新 九成新 九成新
装修情况 高档装修 精装修 中档装修 精装修
个别因素 设施、设备 较齐全 齐全 齐全 较齐全
位置户型 较好 较好 较好 较好
使用功能 写字楼 写字楼 写字楼 写字楼
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
所在楼层 中区 低区 中区 低区
面积(平方米) 1071 2240 379 2200
临近物业功能 办公 办公 办公 办公
剩余土地使用年限 40 45 44 44权益因素
租约限制 无租约 无租约 无租约 无租约
5)编制比较因素条件评价表,见下表:
因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
总部基地写字
位置 丰台科技园 汉威国际广场 诺德中心
楼
交易价格(元/平方米) 待估 35,000.00 32,000.00 38,000.00
交易时间 基准 相近 相近 相近
交易情况 基准 正常 正常 正常
商业繁华程度 基准 较好 较好 较好
道路通达度 基准 相近 相近 相近
环境质量 基准 相近 相近 相近区域因素
距地铁站、公交站距离 基准 较好 较好 较好
公共配套设施 基准 较好 较好 相近
基础设施 基准 相近 相近 相近
建筑物使用状况 基准 相近 相近 相近
装修情况 基准 较差 差 较差个别因素
设施、设备 基准 较差 较差 相近
位置户型 基准 相近 相近 较差
使用功能 基准 相近 相近 相近
建筑结构 基准 相近 相近 相近
所在楼层 基准 较差 相近 较差
面积(平方米) 基准 较大 较小 较大
临近物业功能 基准 相近 相近 相近
剩余土地使用年限 基准 好 较好 较好权益因素
租约限制 基准 相近 相近 相近
6)编制比较因素修正指数表,见下表:
因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
总部基地写字
位置 丰台科技园 汉威国际广场 诺德中心
楼
交易价格(元/平方米) 待估 35,000.00 32,000.00 38,000.00
交易日期 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
商业繁华程度 100 100 100 100
道路通达度 100 100 100 100
环境质量 100 100 100 100区域因素
距地铁站、公交站距
100 101 101 101
离
公共配套设施 100 101 101 100
基础设施 100 100 100 100
建筑物使用状况 100 100 100 100
装修情况 100 93 91 93
个别因素 设施、设备 100 93 93 100
位置户型 100 100 100 100
使用功能 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
所在楼层 100 96 100 96
面积(平方米) 100 102 95 102
临近物业功能 100 100 100 100
剩余土地使用年限 100 103 102 102权益因素
租约限制 100 100 100 1007)编制比较因素修正指数表,见下表:
因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
总部基地写字
位置 丰台科技园 汉威国际广场 诺德中心
楼
交易价格(元/平方米) 待估 35000 32000 38000
交易日期 100/100 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100
商业繁华程度 100/100 100/100 100/100 100/100
道路通达度 100/100 100/100 100/100 100/100
环境质量 100/100 100/100 100/100 100/100区域因素
距地铁站、公交站距
100/100 100/101 100/101 100/101
离
公共配套设施 100/100 100/101 100/101 100/100
基础设施 100/100 100/100 100/100 100/100
建筑物使用状况 100/100 100/100 100/100 100/100
装修情况 100/100 100/93 100/91 100/93
设施、设备 100/100 100/93 100/93 100/100
个别因素 位置户型 100/100 100/100 100/100 100/100
使用功能 100/100 100/100 100/100 100/100
建筑结构 100/100 100/100 100/100 100/100
所在楼层 100/100 100/96 100/100 100/96
面积(平方米) 100/100 100/102 100/95 100/102
临近物业功能 100/100 100/100 100/100 100/100
剩余土地使用年限 100/100 100/103 100/102 100/102
权益因素
租约限制 100/100 100/100 100/100 100/100
调整系数 1.0000 1.1238 1.1954 1.0659
比准价格 39360 39330 38250 40500
7)13、14 层比准价格测算
比准价格=(39330+38250+40500)/3=39360(元/m2) (十位取整)
2、3 层与 13、14 层相比装修情况相似,但楼层较低,综合以上因素,
在 13、14 层基础上单价调低约 4%,单价为 37810 元/ m2;
15 层装修情况较其他楼层更为高档,成本更高,楼层与 13、14 层相似,
故在 13、14 层基础上,单价调增约 2%,单价为 40080 元/ m2
相关系数调整见评估计算表。
8)评估价值的确定
评 估 总 值 =(37810*2116.55+39360*2141.86+40080*1213.56)/10000=21297万元(万元取整)
评估单价=21297*10000/5471.97=38920(十位取整)
六、评估结论及分析
根据以上评估计算,得出以下评估结论:
评估对象北京市丰台区南四环西路 188 号十六区 19 号楼 02、03、13、14及 15 层房产,总建筑面积 5471.97 平方米:
2
收益法评估单价为 28205 元/m ;总价为 15434 万元(万元取整);
市场法评估单价为 38920 元/m2;总价为 21297 万元(万元取整);
由于收益法评估中,收益及费用预测不确定性比较大,折现率的选取也受主观因素的影响较大,市场法结果更接近市场实际情况,所以,评估结果以市场法评估结果为最终结果。评估结果总计 21297 万元,大写金额:贰亿壹仟贰佰玖拾柒万元整。