标题：2015年房地产行业投资策略:既要过日子,又要浪漫满屋

2015年,我们认为行业基本面平稳恢复,板块在DDM模型分子(盈利情况好转)和分母端(贴现率下行)的共振下预计仍有较好表现。

政策面:1)经济偏弱之下,政策仍有放松空间。经济偏弱之下,降准降息预期较浓;而市场化思路下,预计房企再融资审核可能会逐步放松。2)国企改革带来更多制度红利,推动国企资源整合和激励提升。3)对营改增的详细测算结果表明,整体影响不太大,增加税负约3%(假设11%的增值税率,32%毛利率,地价占总成本40%);建安在成本中占比较高的三四线房企等受影响少一些。

资金面:继续宽松可期。1)2008和12年两次降息降准之中,销量短期内都明显恢复;预计此次也会继续恢复,但幅度要较之前两次小。2)板块行情方面,一般在资金放松周期中有较好的绝对和相对收益。

基本面:1)短期温和修复。预计2014、15年投资增速12%、8%,新开工分别同降10%、同升3%,销售额同降4%、同升6%。预计2015H1房价平稳,下半年伴随库存逐步去化,加上新增供应较少,房价或有所上涨。2)中长期平稳发展可期。城镇化和二胎放开为需求提供保证,核心都市圈将持续受益于产业和人口的支持。

估值面:1)估值处于相对低位。地产股估值较2014年年初已经有一定恢复,但仍处于相对低位。基金持仓预计仍未达到标配。2)国际比较来看,A股地产指数估值处于相对较低水平。A股房地产指数的平均PE仅10倍,与国际相比处于相对较低的水平

开发商:1)业绩锁定性强,主流地产公司已锁定2014年全年和2015年90%的业绩。2)拿地偏谨慎,但地价无明显下降。3)转型公司大部分都录得较好收益,医疗健康、养老、油气或新能源、文化影视等为主要方向。京能臵业、万方发展、高新发展等凭借其较多的现金资源,若转型,成功可能性预计更大。4)定增机会较多,大部分有较大溢价。限售股解禁也带来更多机会。

维持行业增持评级。2015年,房地产板块投资策略是“既要过日子,也要浪漫满屋”;推荐:1)过日子(讲求性价比和稳健性):万科A、华侨城A、保利地产、招商地产;2)浪漫满屋(再融资、转型标的):推荐中天城投、华业地产;3)打激素行情(区域投资主题):京津冀一体化之廊坊三宝(推荐:华夏幸福、荣盛发展,受益:廊坊发展)。4)旧貌换新颜(新路径、新机制、新模式):推荐世联行;国企改革受益标的:天保基建等。