标题：进入“新常态” 2015年房地产观点前瞻

当前经济形势呈现三个要点：

（1）经济高位下行。中国的经济增长速度从高速变成现在的中高速，第二经济体的增长速度差不多降一半，是很大的变化，已经有不少企业承受到了下行的压力；

（2）成本、债务、产能水落石出。当经济的潮水退下，当中的石头就显而易见，当市场好，多花成本没有关系，倘若经济一变脸，成本就会使得企业捉襟见肘；

（3）大转型与平常态。为什么要转型，我们呼吁了很多年，却没有实质发生改变，现在是客观的力量让中国经济非转不可！以往的模式确实支撑了中国多年的高速增长，但是2007年之后全世界总需求发生了很大的变化，如何重新在新型国家市场布局，这正需要转型的。

我对于中国未来的看法，基调基本还是乐观的，乐观的基础就是中国经济有韧性。这韧性正是基于中国的人口规模大、市场竞争激烈，另外，取决于体制上有“保证”，较低的社会保障水平使大多数人无法完全依赖财政，只能依靠在市场里谋生。再者，30年的市场化改革在中国孕育了一批敢闯、敢尝试的相对富裕的中产阶级，更有90后群体为首的非谋生型创业也将成为推动经济发展的新生力量

目前，国房景气指数大概在94.3%，这是历史的最低点，比2008年还低。这是大环境给房地产造成的结果。其中，一个重要的低的指标是投资，12月份全国房地产开发投资增速大概10%，年初我们就知道，肯定会降到10%左右，这主要是宏观政策导致的。尽管今年没有出台任何关于房地产的宏观政策，但去年国五条等相关限制政策，在后续发挥了作用。通常政策出来之后并不是马上发酵，而是有一段时间。2014年是房地产投资生产的小年。

在销售方面，去年出现了-8%左右的调整。从12月份部分地区和城市来看，销售仍在持续增长。例如北京，新房的签售量将近2万套，与往年同期相比增长100%。2014年全年的销售面积会超过12亿平方米。从数据来看，2013年13亿平方米是高峰，2014年达到12亿平方米是历史第二高峰。所以总体来看，2014年仍然是一个大丰收年。

从（房价）数据上来看，“930政策”之后是房价增幅的最低点，局部城市还在继续下滑。这就有点像2010年的底部徘徊过程，不像2009年直接回弹，而此次底部运行时间大概为1年左右。所以我们预计，今年9月份以后，或者四季度，才会出现回升的状态，而底部运行的周期是消化库存的周期。

O2O应该是2014年-2015年出现频次最多的词汇，核心就是线上线下一起“搞”，就像一个大众的情人。2014年不是房地产互联网的O2O元年，而是成果之年。在这一年当中，乐居上市了，花样年上市了，这意味着中国房地产行业的O2O已经完成第一步。

O2O会出现各种各样的模式，各种各样的方式，只要是线上线下就可以继续做，这就是O2O。在后O2O时代，“守正出新”会是制胜法宝，易居将在牢牢守住房地产服务根本之柱的同时，围绕细分市场做出更多新的尝试。

第一个模型是P2P平台。去年7月,易居中国、新浪联合众安保险打造的P2P平台——“房金所”上线公测。在中国P2P有另外一个解释，叫做跑不跑，跑不跑得看算帐算得好不好，这是中国对于P2P的理解。但在美国做P2P有一套完整的诚信系统。2014年，我在线上只做了2亿的生意，但这会是一个千亿级别的市场。

第二个模型是创新的C2C。C2C这个模型目前在中国互联网行业中非常流行，典型的概念代表就是滴滴打车、爱大厨等。但目前在房地产经纪行业中，个体经纪职业人是没有忠诚度的，跟着利益跑。我不会去玩这件事情。易居针对这一块，会在1月20号发布一个在家居行业的微创新产品，将装修需求和装修工长联系在一起，更重要的是这个模型在C2C中融入“B”的概念。

第三个模型是P2C，这是一个生活服务类的平台。围绕着生活服务，把生活服务所有的入口放在一起，变成的一个入口级的东西。易居通过“实惠”APP，玩“要饭，摇饭，送饭”，组织很多团队去各个商家要东西，放在软件上，让老百姓上来摇。三到四个月时间，日活跃用户到了20万到30万。

1月6日，美国10年期国债收益率跌破2%，为去年10月以来首次。全球的资本已经到达历史最低点，未来全球的发展趋势令人担忧。

在2015年，欧洲、俄罗斯、日本、东欧、非洲和中东等地的经济都面临着极大的挑战，尤其是地缘政治将加重中欧和东欧的经济挑战；美国在经历几年的恢复之后，经济前景将有所改善，并会提高利率；而中国经济将继续稳健增长。

消费力不断提高、出口比例下降、经济持续增长，中国已是一个成熟的大型的市场。全球的投资者大部分来自中国，到目前为止，美国在经济规模上已不再是全球的领导者，在全球贸易上的贡献也不如中国。

纽约的华尔道夫酒店、曼哈顿广场，这些美国的标志性地标都已被中国企业收购，包括万科、绿地在内的中国投资者积极布局美国加州、西雅图、纽约等地，高价格、高风险并不妨碍他们投资的脚步，中国的71.9%的收购量的增长对于美国的企业和市场都是有十分重要的影响。

房地产商怎么努力地干，PE平均3-4倍，而“儿子”则高达38倍。花样年控股50%多的彩生活市值比“爸爸”高60%以上。

任何一个行业最重要的核心竞争力就是对于本行业产品理解的深度。但目前大多数企业都把公司规模大和营业额高作为给公司估值的一个最重要的标准，从而忽略了利润和风险。地产的未来一定是软硬一体化，而不是只见盒子，没有体验。只有简单而极致的用户体验，才能把服务的模型做到用户特别容易理解、留住用户。

彩生活就是用科技和管理体系改变传统思维。尝试颠覆传统产业，或将发现更大的价值。社区行业的蛋糕是200万亿的大市场。未来，有十亿人居住在社区。全国金融市场的规模是180万亿。每个家庭、每年需要200次以上的社区服务。特点是低额、高频次。线下的社区服务，如果形成庞大的网络，是有可能颠覆阿里的大平台。

未来的时代，实际上是产品和互联网相互拥抱的关系，简单而极致用户体验才是行业发展的关键。

从TOP100榜单情况来看，2014年房企都是很拼的，在这里要给大家点赞，做得非常不错。前10强的公司的销售金额集中度大幅上升，而且出现了两家2000亿的公司。前20强门槛略有下滑，前50强的门槛略有上升。今年房企销售排行榜扩展到100强，我们可以看到76位以上的企业销售金额都在百亿以上，这个是非常不容易的。

围绕这些榜单我想和大家交流几个观点。

第一，入榜的企业门槛还在上升。大企业在继续增加它的市场份额，前10强三年的时间翻了一番，10强以外的企业要冲击冲大规模就不知道怎么办。我们看到前20强从前年的329亿下降到了228亿——这是一个非常重要的信号，第二阵营不和第一阵营拼了，反正第一阵营赶不上了，在保持现有量的情况下好好干。

第二，入榜企业集中度加速上升。20强从18.88%上升到23.15%，上升近4.3个百分点。而100强则差不多有38.37%，这是一个非常惊人的数字，而且在继续上升。我认为还会继续上升三年。

第三，就是跑赢大市的企业。2014年恒大业绩增长了37%，富力地产增加了30%，皆跑赢了大市。此外，我们还可以看到一些有意“做小”的企业。这些企业是越做越专，可能业绩不如某一年，但是从企业的健康程度来说比过去更高，比如星河湾，比如建业、福建融侨。每家企业都有深耕的空间，这些深耕的城市加上部分其它的城市，成为未来房企最看重的部分。

我认为2015年可能比2014年市场要稳些，但市场分化仍十分严重。一线稳定，二线分化。2015年住宅相对稳定，养老和商业地产要谨慎，办公和旅游继续看空。企业竞争加剧，要考虑规模与利润的平衡。

回顾香港50年的房地产历史，有值得关注的细节：1.有一家公司不管价格高还是价格低都大胆买地，结果它不是亏损最多的那家公司。2.一家合作伙伴借外汇，世界经济情况一转变，随即破产。3.单价越高的房子越容易保值和升值。4.公司的企业监管制度不完善，很难赚大钱。5.香港的历史告诉我们，靠在股票市场买卖赚钱的，没有一个能赚大钱，最终是专注本行和正行生意的人能熬过来。6.跟着时间的推移，房价趋势呈波动上升，每一个价格低谷都比之前的第二个高峰还要高。只要你不贷太多款，只要你可以熬过去不破产，就可以继续发财。

房地产商要竭尽所能做社会的栋梁，做社会、老百姓和政府都尊重的商人，唯有如此，才能在中国长远健康地发展，才能在比较健康的市场氛围里赚钱。千万别把你的钱留给你的子女，千万别害他们，你可能可以举出五个把金钱留给子女成功案例，我可以给你举出500个把金钱留给子女失败的案例。