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影子银行监管、非标业务受控、信托融资骤减、银行“惜贷”……房地产开发商在融资渠道诸多遇堵背景下，战战兢兢地度过了2014年。所幸，央行“9·30”房贷新政的颁布，令房地产紧绷多年的限贷终于有了松绑。
2014年11月21日晚间央行意外降息，降息政策出台当周北京楼市成交量高位企稳。这也催生了市场对于央行继续放水的更多期待。此后，预言央行2015年将继续降息、降准的声音不绝于耳。
房地产开发商是否真的迎来了货币政策宽松的曙光？2015年，房地产融资环境是否会得到改善？已被收紧多年的房地产开发贷，又能否扭转“紧”势，挽救房企濒临危机的资金链？就此，中国房地产报邀请银行界专家畅谈2015年房地产信贷政策走向。2014年房地产信贷环境紧吗？ 中国房地产报：2014年已经过去，请评价一下这一年房地产开发商的融资环境？从房地产运行数据上来看，前11月，房地产开发资金增速几乎没有增长，11月房地产开发资金来源甚至降到历史最低点。银行惜贷是否主要因素？
连平：市场感觉房地产融资比较紧，既有供需关系因素也有融资结构变化和成本因素。2014年，监管层加强了对影子银行的监管和规范，要求银行理财业务不开展资金池业务，信托公司不得开展非标准化理财资金池业务，而这部分影子银行和信托在2012年～2013年发展比较快，而且很多其实是流向房地产行业，而在2014年对影子银行业务的收紧，明显减少了这部分流入房地产的资金。
从开发贷来看，2014年房地产下行态势非常明显，投资及销量均急剧萎缩，造成商业银行风险偏好下降，对开发贷相应收紧。同时，2014年个人按揭贷款也在减少，主要原因不在于银行，而是因为成交量减少了，消费者预期房价下跌而减少购买。对于银行，只要你提出按揭申请并符合条件，银行不会不给放贷。
鲁政委：要概括2014年房地产信贷环境可以用两个词，开发贷“平稳”，个人抵押贷款“改善”。可能很多人对此不认同，但是看一下目前房地产企业开发资金来源，虽然贷款增速也在放缓，但是在各类资金来源增速中绝对增速还是最高。
开发商感觉资金紧张，不是因为开发贷款，源头主要是销售问题。其中，定金、预收款占其资金来源30%左右，前11月同比下降12.2%。此外，监管部门对于影子银行的治理，使得信托融资至少减少1亿元，而信托中相当一部分资金是流向房地产企业。
至于抵押贷款，到目前为止，居民抵押贷在商业银行中仍是质量最好的资产之一，银行不会主动收缩居民抵押贷，但是因为一些地方限贷问题，导致2014年一段时间内银行没办法进行个人贷款投放，造成市场对银行的误解。9月底限贷解除后，只要当地房管局让你买房，去银行贷款就没问题。
何志成：2014年房地产融资环境在近几年中是相当紧的。本身银行流动性不宽裕，而且房地产行业风险大，银行风险偏好在下降，不愿意放贷。 2015年还会降息、降准吗？中国房地产报：2014年限贷政策的退出及年末央行突然降息的举动，向市场传达了这样的政策导向——货币政策正在由偏紧走向偏松。2015年，大家普遍关注的降息、降准能否继续？
连平：2015年上半年不排除小幅降息的可能，但考虑到目前贷款基准利率已属历史偏低，进一步下调的空间不大；且贷款利率已经市场化，在信贷供需偏紧格局下降息对降低新增贷款利率效果有限；类似2008年下半年那种短期内频繁降息，走所谓下降通道的操作不大可能出现。由于新纳入存款不交准备金，近期下调准备金率的可能性已经不大，但2015年存款准备金率仍可能会有1~3次、0.5~1.5个百分点的下调。这一是因为外汇占款增长持续低迷，需要通过适度下调存款准备金率来加以对冲；二是存款增速持续低于贷款增速和高准备金率，将共同制约银行的信贷投放能力。
刘东亮：预计2015 年全年至少有两次降息和一次降准，较佳的降息窗口是2015 年上半年，如果经济形势差于预期且融资成本下降不明显，那么降息次数可能会更多。2015年的降息，如果真能把存款利率下调，使得资金成本降下来，则能促使银行信贷投放增加，否则恐怕只是暂时效果。
何志成：要想使得市场利率下行，必须要释放低成本资金，而低成本资金的18%~20%都被央行锁住了。2015年年初，肯定要降低存款准备金率，我估计是三次；同时，2015年将彻底废除存贷比管制，银行根据流动性放贷。
鲁政委：降息降准未必就意味着货币政策宽松。同样，升也不意味着收紧，这并不是打太极的说法。
2015年房地产信贷环境能否改善？
中国房地产报：政策正在一步步给予房地产市场放行，2015年，房地产市场融资环境是否会比2014年有所好转？
连平：2015年会宽松些。首先非银行融资部分经过2014年监管规范，相应不会那么紧，地产信托会有所上升，回归正常合理的增长水平。2014年银行间市场中票已经开始准入，2015年会有平稳发展。2015年很可能房地产市场触底企稳，银行风险偏好会上升，对于同等条件房企申请开发贷，2014年银行不愿意贷款，但2015年可能会愿意。按揭贷利率因为降息也会在折扣上比以前大一些。整个银行信贷在2015年都会保持平稳增长，肯定不会收缩。
鲁政委：2015年无论是抵押贷还是开发贷，政策上都不会有大变化，商业银行会基于风险评估来做，也就是回归风险定价。对于开发贷，银行会更加审慎，但是不同地域也不一样，如果银行觉得一些地区项目比较安全，就可能贷款。如果银行觉得开发贷比抵押贷风险大，就会更倾向于抵押贷。
何志成：2015年改善的可能性不是很大，因为房子还是过剩，银行还是会很谨慎。除非经济出现明显复苏迹象，房地产销售明显加快，但现在还看不出来，房地产还是在消化库存，大幅改善的可能性不大。
刘东亮：目前资金供给方还是把房地产看作风险高的行业，什么时候会出现明显好转，至少要到2015年夏天，但这种好转也不是全局性的，分化会比较严重。一线好房企，大家还是愿意给其融资，二三线小点的公司大家还是很谨慎。
中国房地产报：请问连平老师，您说的房企融资环境好转大概会从什么时候开始？
连平：要看房地产运行情况，预计开发贷下半年会更好一些，上半年还有一些压力，但是按揭贷款是没有问题的，刚需符合条件，银行就不会不给贷款。
中国房地产报：很多银行对开发贷实行名单制贷款制度，这个名单在2015年会扩大吗？
连平:不一定扩大，名单内房企数量其实不少，通常三四百家。上了名单，审核手续就比较简便，贷款比较快。不在名单内，也不等于不能贷，也可以单独走流程，如果项目比较好，开发商资质情况也比较好，也有可能给贷款。
中国房地产报：有什么筛选标准吗？
连平：这个很复杂。项目与开发商两方面有很多标准，这种标准在不同时期会有变化。银行风险偏好下降，标准就收紧。对于三四线城市开发商，银行一定会很谨慎。目前房价已经出现分化，银行会根据不同区域、不同开发商情况实行不同贷款政策。放松还是有条件的。
中国房地产报：既然预计2015年会继续降息，为什么还有观点认为房地产融资环境不会得到改善？
何志成：关键还是要消化库存，而且买房的人很谨慎，除非有刺激性房地产政策出台。现在都说限购限贷将全面取消，但问题是政策既有利好，也有利空，包括不动产等级、全国联网等。下半年以后再说吧，现在还看不出来。