标题：中国房地产变革时刻：主导者并非政府而是市场

2014年前十个月，一线城市交易量大幅下降、价格上涨乏力，二三线城市陷入低迷的去库存期。为此，开发商们都在寻找出路，有的从单纯做住宅转向商业、旅游和工业地产等，典型如万科(000002.SZ)；更多的选择走出国门，寻求海外市场，包括万科、绿地和万达等；还有的试水跨界化，从房地产进军到粮油、矿产和资源，例如富力地产、恒大等，同时几乎所有开发商都在或多或少地进行互联网化尝试。

毛大庆作为开发商表示，2014年行业的困境本质上是因为供需关系发生了变化，中国房地产商们必须要走出原有的舒适空间，促进中国地产市场从初级向中高级发展。

王广斌从学术角度分析，经过上个十年的发展，对企业影响最大的因素已经从“市场和客户转变为技术”，尤其是信息和通信类技术将带给传统行业颠覆性的变化。此外，新的技术介入之后，亦会产生新的需求。

来自传统中介的李文杰认为，新技术的应用、研发和兴起势必极大促进传统行业的效率，地产中介作为经纪服务行业必须学习采用新技术。

供需基本面变了

2014年地产行业的冷清是否再一次来自政府的管制或者互联网电商的冲击？

万科的毛大庆称，行业普遍焦虑的原因是房地产的基本面发生了变化。互联网虽然炒作的凶，但是管不了饭吃，也盖不出房地产。在他看来，开发商都不得不“走出原来的舒适空间”。在过去的黄金十年，他们从不考虑去哪里寻找客户，不考虑房子是否卖得出去，“一直这么玩，玩着玩着发现供求关系变了。”即供不应求逐渐转变为供大于求。

他认为，这个变化才是导致房地产、传统行业变革的真正因素，并且会从此形成新的常态。客观上，这也意味着中国的房地产正在由快销型低级形态向更高级别进步，多元化的不动产业务开始步入房地产的主流舞台。

他认为，这个变化才是导致房地产、传统行业变革的真正因素，并且会从此形成新的常态。客观上，这也意味着中国的房地产正在由快销型低级形态向更高级别进步，多元化的不动产业务开始步入房地产的主流舞台。

毛大庆附和称，变化肯定会发生，开发商这个角色，等社会分工更专业化之后，就是高效的整合资源的机构，不可能像现在这样动辄需要成千上万的员工。

为什么2014年冒出来这么多新思维？在他看来，就是因为买方拥有了市场主导权，对卖方而言，如何精准找到客户变成重要问题。而互联网思维就是使得生产者和客户之间信息更为对称、更为扁平，能打破销售垄断，让销售更加透明，更易于评价。

同毛大庆相比，任志强对住宅地产的后市尤其是房价走向更为乐观。他表示，用商业来取代住宅是个伪命题。从最基础的土地供应上看，全国的土地供应永远是三七开，即商业地产三成，住宅地产七成。而根据投资数额，住宅也占到70%，因此不存在住宅转向商业地产一说。

任志强分析称，数据显示，京津冀一体化的人口总数接近1亿，未来接近1.3亿人，人口基数非常大。而政府的人口规划已然过时，就北京而言，2020年北京城市规划是1800万人，到目前为止国土部门按照1800万人规划土地，土地是按照人头算。但是2008年北京已经超过1900万人，到现在为止常住人口是2300万。

再加上政府高价卖地。2014年北京卖地收入1800多亿元，马上超过2000亿元，四个直辖市总计超过6000亿元。北京供应的土地不到计划的70%，但收入水平已经超过了2013年和2012年全年，“这么不好的年头一线城市土地收入也增长了57%”。

他因此判断，北京房价绝无可能下降，短期房价的波动就是政府非要把房价控制在“合理的”范围内，控制房价最坏的就是干扰市场，当价格被控制的时候房子一定被盖得最烂。“房价没有不涨的，从长期来看房价一定是涨的。”任志强说。

任志强认为，中国房地产市场还有十多年高增长期。国土资源部航测的房地产数据是230亿平方米，取200亿平方米计算。如果中国70%-80%的人口转移到城市，现在一年竣工住宅10亿平方米，大概还需15年至20年，才能满足城市化的需求。