标题：进入“新常态” 2015年房地产观点前瞻

　　互联网、O2O、创新、转型……这些看似与传统的房地产行业相距甚远的词，在2014年开始与房地产结合得无比紧密，周忻形象地将O2O称为“大众情人”。新常态下的房地产行业进入“白银时代”，开始多方寻求长远发展之道。

　　在动荡与平稳交替的跨年之际，2015年1月8日，在某研究中心第十二届地产金融形势发布会暨CREDIA 2015年度峰会上，周其仁、Sam Chandan、任志强、周忻、潘军、丁祖昱、陈启宗等业界大佬就2015年房地产市场发展态势做了不同阐释。

　　周其仁：中国经济韧性不任性

　　当前经济形势呈现三个要点：

　　（1）经济高位下行。中国的经济增长速度从高速变成现在的中高速，第二经济体的增长速度差不多降一半，是很大的变化，已经有不少企业承受到了下行的压力；

　　（2）成本、债务、产能水落石出。当经济的潮水退下，当中的石头就显而易见，当市场好，多花成本没有关系，倘若经济一变脸，成本就会使得企业捉襟见肘；

　　（3）大转型与平常态。为什么要转型，我们呼吁了很多年，却没有实质发生改变，现在是客观的力量让中国经济非转不可！以往的模式确实支撑了中国多年的高速增长，但是2007年之后全世界总需求发生了很大的变化，如何重新在新型国家市场布局，这正需要转型的。

　　我 对于中国未来的看法，基调基本还是乐观的，乐观的基础就是中国经济有韧性。这韧性正是基于中国的人口规模大、市场竞争激烈，另外，取决于体制上有“保 证”，较低的社会保障水平使大多数人无法完全依赖财政，只能依靠在市场里谋生。再者，30年的市场化改革在中国孕育了一批敢闯、敢尝试的相对富裕的中产阶 级，更有90后群体为首的非谋生型创业也将成为推动经济发展的新生力量。

　　任志强：2014销售大丰收今年四季度房价增幅将回升

　　目 前，国房景气指数大概在94.3%，这是历史的最低点，比2008年还低。这是大环境给房地产造成的结果。其中，一个重要的低的指标是投资，12月份全国 房地产开发投资增速大概10%，年初我们就知道，肯定会降到10%左右，这主要是宏观政策导致的。尽管今年没有出台任何关于房地产的宏观政策，但去年国五 条等相关限制政策，在后续发挥了作用。通常政策出来之后并不是马上发酵，而是有一段时间。2014年是房地产投资生产的小年。

　　在销售方面， 去年出现了-8%左右的调整。从12月份部分地区和城市来看，销售仍在持续增长。例如北京，新房的签售量将近2万套，与往年同期相比增长100%。 2014年全年的销售面积会超过12亿平方米。从数据来看，2013年13亿平方米是高峰，2014年达到12亿平方米是历史第二高峰。所以总体来 看，2014年仍然是一个大丰收年。

　　从（房价）数据上来看，“930政策”之后是房价增幅的最低点，局部城市还在继续下滑。这就有点像 2010年的底部徘徊过程，不像2009年直接回弹，而此次底部运行时间大概为1年左右。所以我们预计，今年9月份以后，或者四季度，才会出现回升的状 态，而底部运行的周期是消化库存的周期。

　　周忻：房地产后O2O时代“守正出新”聚焦细分市场

　　O2O应该是2014年-2015年出现频次最多的词汇，核心就是线上线下一起“搞”，就像一个大众的情人。2014年不是房地产互联网的O2O元年，而是成果之年。在这一年当中，乐居上市了，花样年上市了，这意味着中国房地产行业的O2O已经完成第一步。

　　O2O会出现各种各样的模式，各种各样的方式，只要是线上线下就可以继续做，这就是O2O。在后O2O时代，“守正出新”会是制胜法宝，某机构将在牢牢守住房地产服务根本之柱的同时，围绕细分市场做出更多新的尝试。

　　第 一个模型是P2P平台。去年7月,P2P平台——“房金所”上线公测。在中国P2P有另外一个解释，叫做跑不跑，跑不跑 得看算帐算得好不好，这是中国对于P2P的理解。但在美国做P2P有一套完整的诚信系统。2014年，我在线上只做了2亿的生意，但这会是一个千亿级别的 市场。

　　第二个模型是创新的C2C。C2C这个模型目前在中国互联网行业中非常流行，典型的概念代表就是滴滴打车、爱大厨等。但目前在房地产 经纪行业中，个体经纪职业人是没有忠诚度的，跟着利益跑。我不会去玩这件事情。某机构针对这一块，会在1月20号发布一个在家居行业的微创新产品，将装修需 求和装修工长联系在一起，更重要的是这个模型在C2C中融入“B”的概念。

　　第三个模型是P2C，这是一个生活服务类的平台。围绕着生活服 务，把生活服务所有的入口放在一起，变成的一个入口级的东西。某机构通过“实惠”APP，玩“要饭，摇饭，送饭”，组织很多团队去各个商家要东西，放在软件 上，让老百姓上来摇。三到四个月时间，日活跃用户到了20万到30万。

　　Sam Chandan：中国经济将稳健增长

　　1月6日，美国10年期国债收益率跌破2%，为去年10月以来首次。全球的资本已经到达历史最低点，未来全球的发展趋势令人担忧。

　　在2015年，欧洲、俄罗斯、日本、东欧、非洲和中东等地的经济都面临着极大的挑战，尤其是地缘政治将加重中欧和东欧的经济挑战；美国在经历几年的恢复之后，经济前景将有所改善，并会提高利率；而中国经济将继续稳健增长。

　　消费力不断提高、出口比例下降、经济持续增长，中国已是一个成熟的大型的市场。全球的投资者大部分来自中国，到目前为止，美国在经济规模上已不再是全球的领导者，在全球贸易上的贡献也不如中国。

　　纽约的华尔道夫酒店、曼哈顿广场，这些美国的标志性地标都已被中国企业收购，包括万科、绿地在内的中国投资者积极布局美国加州、西雅图、纽约等地，高价格、高风险并不妨碍他们投资的脚步，中国的71.9%的收购量的增长对于美国的企业和市场都是有十分重要的影响。

　　潘军：关注用户体验积极拥抱互联网

　　房地产商怎么努力地干，PE平均3-4倍，而“儿子”则高达38倍。花样年控股50%多的彩生活市值比“爸爸”高60%以上。

　　任 何一个行业最重要的核心竞争力就是对于本行业产品理解的深度。但目前大多数企业都把公司规模大和营业额高作为给公司估值的一个最重要的标准，从而忽略了利 润和风险。地产的未来一定是软硬一体化，而不是只见盒子，没有体验。只有简单而极致的用户体验，才能把服务的模型做到用户特别容易理解、留住用户。