标题：房地产变革时刻

??2014年，一线城市交易量下降、价格上涨乏力，二三线城市陷入低迷的去库存期。新年之后，又传出佳兆业破产重组，恒盛地产资金链断裂的消息，“狼来了”的预警似乎正在变现。但如何看待当下及今后的房地产市场，市场上的观点其实并不一致。

??卖方市场变买方市场

??万科高级副总裁毛大庆称，行业普遍焦虑的原因是房地产的基本面发生了变化，供不应求逐渐转变为供大于求。这个变化是导致房地产行业发生变化的真正原因，并且会从此形成新的常态，而开发商不得不走出原来的舒适空间——在过去的卖方市场下，开发商从不考虑去哪里寻找客户，不考虑房子是否卖得出去，

??客观上，这也意味着中国的房地产正在由快销型低级形态向更高级别进步，多元化的不动产业务开始步入房地产的主流舞台。

??中原地产COO李文杰认为，2014年是整个房地产服务行业，包括二手房、一手房、媒体、网络等都非常纠结的年份。

??他称，这个行业发生了非常大的变化，行业的价值链在移动，但是谁都不知道在往哪个方向移动，是往交易方向去移动，往信息传递方面去移动，还是往安全方面去移动。

??毛大庆称，开发商这个角色，等社会分工更专业化之后，就是高效的整合资源的机构，不可能像现在这样动辄需要成千上万的员工。

??为什么2014年冒出来这么多新思维？在他看来，就是因为买方拥有了市场主导权，对卖方而言，如何精准找到客户变成重要问题。

??而互联网思维就是使得生产者和客户之间信息更为对称、更为扁平，能打破销售垄断，让销售更加透明，更易于评价。

??任志强则不认为市场有什么问题。他举例说，2014年北京卖地收入1800多亿元，马上超过2000亿元，四个直辖市总计超过6000亿元，同比增长57%。北京供应的土地不到计划的70％，但收入水平已经超过了2013年和2012年全年。

??他因此判断，北京房价绝无可能下降，中国房地产市场还有十多年高增长期。国土资源部航测的房地产数据是230亿平方米，取200亿平方米计算。如果中国70％-80％的人口转移到

??城市，现在一年竣工住宅10亿平方米，大概还需15年至20年，才能满足城市化的需求。

??渠道商变强势

??供需关系的转变使得开发商突然意识到，“渠道争夺和客户争夺成了一件要命的事。”而传统渠道商又因为互联网技术崛起，迅速被新兴的电商公司攻城略地。

??房多多COO曾熙称，作为新兴地产电商，房多多希望通过技术升级重新去定义一些在房地产营销服务链上的流程，通过流程重新定义，让效率变得更高，进而让市场参与者（买房的、卖房的和中间服务商）都获得更高价值。

??2013年，房多多的交易规模是300亿元。2014年，市场整体向下，但房多多的交易规模是2000亿元。

??曾熙解释称，正是因为市场冷淡，开发商从过去坐地收钱到现在变得关注客户，获客成本变得重要，而房多多比传统中介成本更低，这是其业务快速增长的原因。

??李文杰同时也是北京市房地产中介协会的会长，他计算，过去吸引一个客户到场的成本，从几十元到几百、几千元不等。过去营销的方式就是在媒体发布广告，然后上街去派单、进商场去促销等，现在逐渐被互联网速度快、成本低的传播所取代。

??他认为，如果从客户多次来访、签约到交房的总成本降低了，对交易双方来讲都是双赢。

??而对于被挤压的传统渠道来说，新技术的应用、研发和兴起也势必极大促进其效率。“我们自己在尝试用互联网来降低我们的成本，提高我们的运营效率。”

??对于新、旧中介之间的冲突与融和，他表示这个过程或者由传统产业主导，或者由互联网企业主导，中间需要资金和技术的整合，是渐进的。

??曾熙则解释称，房多多是做平台，不是做中介公司、代-理公司，不会跟中原地产抢生意。

??他认为平台市场足够大。中国房地产市场的规模，新房8万亿元，二手房10万亿元，同时基于房地产周边服务，例如金融、家居，这些产业加起来是20万亿元以上的市场。

??开发商的未来

??毛大庆认为，客户变了，捣腾房子的人没了，但是大量的实际用户仍然存在，刚性需求、改善性需求仍然存在。

??但是开发商必须要转换思维。2014年，万科不断到高科技、服装行业参观取经，发现别人每件产品挣几十块钱再正常不过。

??“我们要学会做小买卖，要懂得周转率、投资回报率这些概念。80％的房地产员工仍在过去的舒适空间，从来没有关心这个问题，做惯了大生意，一上来就想赚几十万，一笔交易挣几十块钱谁肯干？这在今天肯定是行不通的。”

??毛认为，开发商必须革新，并在革新中不断学习。

??例如，万科从专业做住宅的开发商，进入到别人做了几十年的商业地产领域，这就是万科的新课程，需要努力学习。不动产经营不见得就是商场、购物中心，只要客户需要的东西都可以做，未来要去创造新规则、寻找新伙伴。这就是革新。

??李文杰表示，开发企业都在提转型、提创新，但绝不是从卖住宅到卖商业地产就是创新。在他看来，未来开发商要从制造业转到服务业，从盖房子、卖房子，变为运营房地产，把服务和增值做起来。