标题：弓超：2015年沈阳房地产打翻身仗需要新花样

   原标题：2015年老问题，新时代

  2015年的一个月快过去了,对于房地产而言,目前的阶段就如一场恶仗刚刚打完,昨天的残酷还历历在目,明天的生死悬而未决。夜晚的一边担心着敌人的偷袭,一方面暂时的放松(春节将近)让人还有些闲暇的时间来憧憬生活的美好。

  2015年会怎么,这个话题无时无刻不在房地产圈里被提及,就我目前接触的有限的人士中,大部分认为2015年还不够好,但每个人又都侥幸在2015年中能顺利的度过。不好使行业的事,每个人都认为自己的独特的,自己的明天应该光明,但这丝毫不能减少人们的担心和恐惧。就如,大路单跳的时候,庄完应该闲,你这一手按概率80%能赢,但万一庄连呢?你不在有筹码了?

  认为2015年房地产能好转的有如下几个因素:1、概率论，大大小小，大小大小，连续几年不好了，好应该会来了。但连大、连小的事情经常发生。2、政府经济触底，政府不可能总让经济下行。3、2013、2014年政府土地出让的数量出现负增长，2015年产品的总体供应量下降，市场竞争相对缓和。4、市场见底，市场观望情绪应该减缓。

  认为2015年经济形势不好的原因主要就有一个：市场不好和经济形势有关，房地产不能独善其身，但市场困难的主要原因是供应量巨大，和消化量增量正常的对比关系。也就是房地产的产能过剩的问题。我想这个是不可否认的。

  不同的市场区域市场表现是不一样的，具体主要的差距就是人口增长率的问题，到底是正是付，正多少，付多少。德国房价三十年没有增长的原因不是政府控制的好，主要是人口的负增长，美国近期局部地区房价的涨幅超10%的主要原因是需求，移民以及子女上学。一线城市的特例在于那是全国人民向往的地方，沈阳的增长是因为她是省会，再说冬天冷，但没冷到哈尔滨和长春的程度。但沈阳的人口增长速度在土地开发供应的速度面前是小巫见大巫。所以沈阳也很冷。

  2014年沈阳的区域混战，到处都是火药味。所有加上新城和新区的地方都一片硝烟。浑南新城、于洪新城、沈北新区、沈抚新城、铁西新区厮杀一片，每个这样的新区都有10家以上的开发商在等待着客户的上门，狼多肉少的日子，让人本不在把产品的质量和服务放在第一位，而是渠道（渠道就是圈套，是捕捉猎物的鹰犬）直销、电商成为新型市场的物种，在这个变异的时代狂吠。

  2014年市场环境虽然不好，但不同开发商的情况也大不一样，大牌开发商很多项目拿地早，随着市场的土地增值，还有虽然刚拿地，但土地大，不在乎这个时期的利润，多采用了以价换量的打法，拿地早的即使降价也有利润，拿地晚的只要项目大，未来还有希望。就哭了那些体量不大，土地价格高的项目，在一波一波降价促销的冲击下，摇摇欲坠。

  2014年的境遇对于两类开发商不利，因为这个一个去杠杆的时间，那些靠高利融资的项目困难异常，那些靠快速周转的项目困难。其实就是钱的问题，一个前的物质成本，一个是钱的时间成本，都是成本。

  2014年沈阳在3月出现了奇特的营销模式，就是首付分期，1元首付。这个一个利刃，他把美帝国主义国家信用消费，分期消费的先进理念带到我们这个市场还不太成熟的地方，效果非常显著，但随着大家的纷纷效仿，这样的竞争优势会在2015年消失，如果单纯靠这个首付分期就能包赢天下的时候过去了，目前这个方法的威力正在消失，他也将在新一轮的竞争中，沉沦、出局。

  新的时代，要来了！