标题：房价下跌政府来救? 杭州松绑限购的效果猜想

近日，杭州大街小巷风靡着一则杭版限购令将松绑的传闻。这条传闻的源头，是4月2日出现在网上的一则关于杭州开始酝酿放松限购的新闻。“有关部门向房企透露，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑，以及二套房贷款门槛的降低等。”——文中如是说道。

对此丁建刚表示，关于该传闻，目前并未有任何官方层面的消息予以佐证，因此不宜过度解读。

考虑一：杭州楼市“沦陷”得有多深

本网分析认为，讨论要不要松绑限购应基于两点考虑。

一是杭州楼市的下行趋势是不是真的很严重，严重到需要政府出手救市的地步？

楼市目前面临的窘境，主要是超过10万套的库存压力和一季度销量的下滑，以及一波接一波的暗流涌动的楼盘促销潮。

数据显示，至3月28日，杭州市区可售商品房房源为11.52万套，较年初增加了2000多套，同比增长41.07%。

3月杭州主城区一共成交商品房1755套，名列近五年来倒数第二，同比仅为去年3月成交量的四成还不到。3月全国十大城市一手住宅均价中，杭州继2月之后再次成为价格下跌城市之一，环比下跌0.18％。专家认为，房价涨幅收窄和下跌城市数量的增加，是楼市进入调整阶段的重要指标。

3月27日，一位杭州楼市的著名意见领袖认为，“除了大张旗鼓降价的几个典型楼盘外，其实还有20多个楼盘遮遮掩掩降价，形式是推特价房，一个都没有卖光，一个都没有被‘疯抢’。由此可见，很多楼盘降价了，但成交量没有明显好转。”

无可否认，上面陈述的困境是一个事实，开发商采取的“以价跑量”策略并没有换来预期的效果。反过来看，会不会是因为开发商的降价没有撞到消费者心中的期待价位的红线，致使卖方市场陷入观望？

开发商的促销让利究竟有多“狠”？“直降”“特价”“低开”，这些字眼蕴含的优惠究竟有多大？事实上，搞“直降”“特价”的，大多是些面临清仓的尾盘，开发商大肆宣传的直降幅度，往往是促销盘当中的直降的最高幅度，而这样的促销盘又往往是非常稀少的个数。3月中旬，正当开发商的降价宣传战打得火热的时候，官方媒体曾发文，提醒消费者注意开发商的促销术中可能蕴含的欺骗。

可见，杭州楼市的这一波降价潮，像是下了一场毛毛雨，还不是“伤筋动骨”式的真格促销。

再把所有的这些促销盘，放到11.52万套的可售房源当中，就变成了这11.52万套的可售房源当中，芝麻绿豆大的一个部分，够不够的上称作一种降价促销的“趋势”呢？

如果再把房价下行一事拿出来做松绑限购的口实，似乎有点接近“无稽之谈”。杭州房价的下行幅度微乎其微——1月杭州新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，2月环比持平，3月环比下跌0.18%，从数据上看，总体趋势与其说“下行”，不如说“平稳”，还有必要搬出政府的手来救市吗？

考虑二：限购松绑的效果猜想

第二点，假使松绑限购，能否推动一部分刚需和改善入市，加快销售跑量？

不管是政府还是市场，抑制投机的根本意愿没变。即使政府意向松绑限购，也会考虑如何抑制投机力量趁机回潮。假设调整后的限购政策既成功抑制了投机行为，也为刚需型和改善型消费者创造了更便利的入市条件，站在外面的改善刚需，又有多少愿意进来呢？换句话说，杭州的刚需市和改善市，还有多少可以挖掘？如果这口“井”本身蓄水量不大，光把水桶做大、把绳索做长，并不能打出更多的水。

刚需市，有分析认为，限购执行还是取消，对刚需几乎没有影响。因此，即便松绑限购，并不能拉动额外的刚需入市。

改善市，有分析认为，限购松绑，对三套以上的改善型客户影响较大，短期内，或许能挖掘这一部分新鲜“水源”入补当前的楼市。

比假设松绑更为迫切的，或许是分析当下，市场还有多少刚需和改善客户可以挖掘，这部分客户在楼市促销潮的面前，迟迟不肯入手购买的原因是什么。

>>延伸

近五年杭州主城一季度商品房成交均价