标题：北京“十万级”新盘入市现“真空期”

　　北京（楼盘）从来不是一个缺少高端住宅的城市，尤其是今年上半年，在楼市的低迷期，北京高端改善型楼盘的市场表现可谓大放异彩。

　　日前，因一则楼盘广告，北京房地产圈掀起一场有关顶级豪宅的讨论。什么是豪宅，顶级豪宅有哪些特质，北京哪几个楼盘算顶级豪宅，都成为人们热衷探讨的问题。各路豪宅则纷纷争“顶”，欲做住宅金字塔顶端的塔尖。

　　然而，包括龙湖、懋源、恒大、保利等房企的高端项目，均将在2015年方可得见端倪。而抢占2014年底顶级住宅市场真空期，唯有中赫置地旗下的万柳书院。

　　年底 “顶豪”或进入真空期

　　高端住宅市场，即我们常说的豪宅市场，这其中也有细分，“顶豪”则是豪宅中最高端的部分。从最近几年的成交数据看，这一部分的客户数量是基本稳定的。

　　据亚豪机构数据统计显示，10月份北京商品住宅市场预计仅有22个项目（包含1个自住房）入市销售，其中纯新盘仅有12个。虽然其中不乏针对改善型需求的中高端楼盘，但针对单价十万元级的顶级住宅市场，则将进入一个供应“真空期”。

　　此前业界有“2014年北京只有三座顶级豪宅”一说，其中保利海德公园以开盘25亿元的销售额创下了新的纪录，而万科在大都会项目清盘后，也将高端产品的营销重心转向了北河沿柒拾柒号，而自2012年便因当时的“万柳地王”声名鹊起的中赫.万柳书院，自传出年内将现房入市的消息后，凭借其独特的区位、强大的产品力和品牌力，成为当下业界关注的首要焦点。

　　据笔者多方了解，2014年顶级豪宅将“扎堆入市”之说并不属实，包括融创农展馆项目、中粮孙河项目、骏豪中央广场、佳兆业广场（原长安8号）、东山墅后期公寓等基本注定单价超10万元的项目，以及龙湖、懋源等扎堆布局的西南三环项目和恒大、保利深耕的东坝项目，均将在2015年方可得见端倪，而抢占2014年底顶级住宅市场真空期的，唯有中赫置地旗下的万柳书院。

　　地段 是顶豪核心标准

　　豪宅代表着资源的稀缺性。对于城市公寓而言，地段则是最稀缺的，这种稀缺性使其具有极强的抗跌性和保值性。当前，随着北京四环内可供出让的土地资源日渐稀少，位于黄金地段的顶级豪宅具备的地理优势以及成熟品质等优势，越发让其他产品无法企及。

　　数据显示，从去年开始核心区已成交的地块，楼面价几乎都创造了历史高点，其中，融创更是以43.23亿元拿下了农展馆地块，楼面价高达7.3万元/平方米，预售价达15-20万元/平方米。可见，北京核心区价值正在不断放大。

　　对此，中赫置地CEO孙鹏认为：“所有的豪宅都有一个共性，那就是位置。以中赫.万柳书院为例，位于京西北三环的海淀万柳地区 ，拥有无可替代的地段优势，这是客户认可这个项目最主要的原因之一。”

　　除了无可替代的升值地段，占据不可复制的稀缺资源，也成为顶级豪宅的重要标准。“不但要有景观环境等方面的自然资源，还要有独一无二的人文资源。社区文化的营造和建设对于住宅的‘软品质’具有极其重要的意义。”孙鹏直言。

　　趋势 以现房姿态入市

　　事实上，对于豪宅项目而言，现房销售具有实景呈现、随时入住的优势，更利于开发商展现产品优势。相对而言，购房者也愿意选择建筑质量、园林环境、装修标准一目了然的现房豪宅，而期房则存在“炒作预期”的空间。而拿地两年的中赫·万柳书院，已宣称在下半年全盘现房入市。

　　然而，对于业界最为关心的产品价格问题，孙鹏并未给出正面回答。

　　笔者走访了万柳区域的存量房营销机构，发现万柳书院周边的二手房成交价格在10-12万元/平米左右，加上税费，再考虑新房与二手房的品质差异，估算其均价应该在15万元/平米左右。

　　“对于顶级产品，消费者更多考虑的是‘品价比’，万柳书院地处名园、名校、名企包围之中，周边新房已经‘断供’近十年，且未来也几乎不会有新品出现，如此独特的低密度产品，在北京核心区是极其罕见的，一旦其产品力兑现，市场表现值得期待。”一位业内专家称。

　　细节 决定顶豪品质

　　中国豪宅研究院的《北京豪宅价值标准》对于豪宅提出了更为综合的条件，“豪宅的价值=地段价值+产品价值+服务价值+投资价值”。中国豪宅研究院院长朱晓红表示，豪宅的价值标准是一个体系，包括产品、环境、空间、服务、人文等多方面，社会属性和自然属性都要在价值标准里面有所体现。

　　对于尚未揭开面纱的万柳书院，孙鹏表示：“我们是把它作为一件艺术品而不是工艺品来打造，因此一定要到我们认为‘拿得出手’的阶段，再真正亮相。” 而当问及这一产品最大的卖点或是亮点在哪里，他则称：“中赫置地认为真正的顶级住宅不是以某一两个卖点见长，而是要全面均衡地考虑每一个细节，并力求将其做到极致。从这个角度来看，所谓的顶级豪宅应该被称做‘标准’豪宅，其目的是建立一个全面服务于生活甚至引领生活的标准。”

　　为此，中赫置地在万柳书院规划伊始，就全面遵照LEED铂金级认证标准，该项目也将成为国内首个整体获得该认证最高标准的纯住宅项目。

　　谈及产品细节，孙鹏向笔者举了两个例子，一是室内空气，“空气质量的控制是几乎所有高端项目都要考量的，这方面，我们并未采用所谓的‘整体设备’，而是采用最先进的过滤、净化、加湿三套系统，通过研发团队的整合匹配，将其形成了一套独有的体系，这一体系能做到将PM1.0(直径1.0微米以上的悬浮颗粒)去除99%以上。”

　　“这是看不到的，第二个是看得到的——砖。”孙鹏告诉笔者，仅仅为了选择墙砖，中赫就在欧洲考察了20余家砖厂，最后选择了荷兰CRH手工粘土砖。 运用在万柳书院中的230万块灰砖，在保温、隔热、降噪以及外观的耐久性方面优势明显，但施工难度可以说是空前的。“由于灰砖会在不同光线下显现不同颜色，因此仅一个能与之对应的勾缝剂配方，就经历了30余次试验，由于对工艺的严格把控，一名工匠每小时只能完成4-5平方米,因为这个更换了3次施工队伍方才完成。”