标题：多地出台楼市“微刺激”政策 房地产触底反弹？

回购商品房、调高公积金贷款额度、发放购房补贴、为房企“减压”……为稳定住房消费和房地产业健康发展，各地相继出台了“微刺激”政策。分析人士认为，楼市政策将会逐渐有利于百姓消费，预计房地产后市或将触底反弹，但去库存仍是一个长期的过程。

各地纷纷“稳消费”

一段时间以来，为提振楼市，加快去库存，各地相继推出台“微刺激”政策，据不完全统计，去年下半年以来，福州、长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。以货币补贴拉动住房消费，也正被越来越多城市采用。

福建省：3月20日出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，明确对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%。

北京：国管公积金贷款账户余额划定线则由2万元调高至5万元，贷款最低额相应升高。

安徽：从去年9月1日起，允许公积金省内异地贷款买房。

宁波：3月中旬，市政府审议并原则通过《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》，明确提出货币安置及“收购市场房源以筹集保障性住房”。

鄂尔多斯：去年下半年出台政策，决定3年内不再新建商品房，同时鼓励国有大型企业、重大项目建设单位团购，并回购商品房用以城市棚户区改造安置房和保障性住房。

沈阳：早在2014年11月就出台购房补贴政策，购房者最多可享受150元每平方米的购房补贴。

绍兴：今年初出台政策，购房者无论购买新建或存量房都将获得房屋成交计税价格0.8%的补贴。

“微刺激”促后市企稳

随着地方稳定楼市政策的出台，以及降息、降准影响，楼市下行开始减速。

中原地产首席分析师张大伟认为，3月下半月市场有望告别签约淡季，预计重点城市的3月市场将出现明显环比大幅上涨，同比将有一定程度上涨。据中原地产研报数据统计，一线城市成交回升明显，3月上半月环比增幅达33%。

杭州城区2月份成交3583套，3月份截至目前成交量已达6000多套，环比上升近100%。

上海某研究院副院长杨红旭预计，二季度是房价的一个拐点。他说，从去年12月开始，一线城市的房价，总体来看已经止跌，其中深圳明显开始上涨。这正是每轮房地产周期中的特有现象：一线城市率先反弹，其后二线跟进。“总体看，预计70城房价将于二季度止跌。”

快房网首席评论员程伟明表示，地方“微刺激”政策的效果已经显现，但后续作为空间仍然很大。双赢机构总经理章惠芳认为，因地制宜、分城施策的关键是对区域楼市情况进行科学评估，要把握供地节奏，不可再任性“卖地”。

新政或接踵出台

“后限购时代”楼市市场化特征渐趋明显，区域走势分化加剧。从各地传出的信息看，今年政府工作报告明确“稳定住房消费”“因地施策”“落实地方政府主体责任”后，多地政府都在筹划新的楼市政策出台。

为保持楼市整体平稳，还有哪些“工具”可用？

上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示：“‘落实地方政府主体责任’意味着赋予地方政府更多自主权，让地方政府可以动用税收减免、普通房制定标准等措施来进行楼市调控。”各地采取公积金贷款调整、信贷调整，甚至契税优惠乃至退税等政策，均可刺激当地的住宅消费。

对于库存较高的城市，可尝试把存量房转化为公租房和安置房，但这一建议在实际操作过程中还存在一定难度。比如房源如何定价，收购资金从哪来。不过，有业内人士建议政府可出面承租存量房，再转租给租客更具操作性。即由政府搭建平台，为供需双方提供保障。

上海某研究员严跃进认为，因城施策，也意味着接下来地方出台楼市调控政策的差异性会比较大。如福建会否结合自贸区的建设，出台支持台商购房的政策等。对于依然实行限购政策的城市来说，也可适当放宽社保缴费政策来“曲线”放松限购，扩大符合购房资格群体范围。

分析

推宽松公积金房贷新政

贷款余额“心有余力不足”

近日，住房城乡建设部部长陈政高在对住房公积金管理工作作出重要部署时强调，住房公积金是重大的民生工程，对于改善中低收入家庭住房条件、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义，各地要发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金。

增加贷款额度

住建部提出，要提高资金使用效率，使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。希望各地更多发挥主动性，采取多种措施，用好用足住房公积金。要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限，采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施。

此次住建部表态要求的住房公积金政策调整，将对未来楼市成交带来什么样的影响？

对楼市刺激有限

同策咨询研究部总监张宏伟认为，住房公积金利率下降、贷款额度的增加、首付比例下降与异地互贷的功能可以提高公积金的使用效率，降低购房者成本，在短期内可以有效刺激这些需求入市。但总体来看，当前住房公积金政策的支持力度对于楼市成交的刺激有限。

张宏伟指出，单纯依靠公积金利率下降、贷款额度增加等措施来刺激楼市需求具有不可持续性。因为各地住房公积金贷款额度相对紧张，甚至很多人都抢不到公积金贷款额度。

“心有余而力不足” 

张宏伟称，从历史上来看，每当公积金利率下降、额度增加等刺激措施出现之后，楼市成交量逐渐回升。但需求量上升对于各地住房公积金贷款余额会有一定的压力，不少城市的公积金贷款余额就会表现出“心有余而力不足”。

比如2013年，杭州、徐州、合肥等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”，其中，杭州、徐州宣布推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”，以缓解公积金贷款猛增的压力；合肥推出公积金贷款“轮候制”，根据每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划，实行总量控制。“甚至在市场相对低迷期，个别城市也出现公积金贷款余额‘囊中羞涩’。”张宏伟说，比如当前的广州市，尽管广州公积金贷款利率也降低了，但是由于广州公积金贷款额度紧张，很多人都抢不到公积金贷款额度。在“惜贷”的市场背景下，当公积金贷款余额不足时，这样的直接结果就是，公积金贷款会重新收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、房贷审批周期拉长，以缓解公积金贷款余额不足的问题。

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