标题：宽松措施还会继续

　　一季度经济数据疲弱、房地产活动持续下行，终于促使决策层在3月30日放松了房地产政策。

　　房地产宽松政策酝酿已久——去年5月笔者曾指出房地产活动持续下滑将拖累GDP增长、导致金融风险积累，因此决策层应当尽快放松当时偏紧的房地产政策。最近几周我们也继续指出年初以来房地产下滑是拖累经济增长的主要因素，决策层应会尽快放松房地产政策。虽然此前决策层已经公布了针对房地产用地供应和保障房的调整政策，但下调首付比例、放宽免征营业税范围是更加有力、有效的政策工具。

　　笔者认为这次的房地产宽松政策不会催生新一轮的房地产泡沫，而仅会缓和房地产下滑幅度。即便在本次下调之后，房贷首付比例依然较高。另外，房地产库存依然高企，可能会继续拖累房地产价格和新开工。更重要的是，由于国内外其他投资渠道的兴起、实际利率依然较高且仍在增长，再加上过去一段时间大多数城市房价低迷，支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。

　　考虑到已经出台和即将出台的宽松政策（包括进一步降息），我们认为下半年房地产销售应有所反弹，全年销售可能仅小幅下跌5-10%，这应有助于缓和房地产建设活动的下跌。不过即便销售好转，在房地产市场结构性供大于求、库存高企的背景下，开发商可能也不会急于拿地或开工新项目。因此笔者预计今年新开工面积还会在2014年下跌11%的基础上再跌10%-15%。

　　鉴于目前为止的宽松政策无法抵消房地产建设活动结构性下行、内需和整体经济继续受到拖累，为了实现今年的经济增长目标，笔者认为决策层还需出台进一步的宽松政策。笔者认为未来几周、几个月可能出台的政策包括：

　　在铁路、城市轨道交通、水利、环保、能源与公共事业等领域开工一批重点基建项目（或加快在建项目建设），同时加快财政资金拨付、推动政策性银行和商业银行扩大对这些项目的信贷支持。

　　加快推进简政放权、放松服务业管制、放松三四线城市户籍改革、扩大社保覆盖面等有利于增长的改革，提振社会资本投资和消费。

　　继续降息（预计年内将再降息2次，下一个时点可能是二季度）、降准（预计年内还将降准1-2次），从而降低全社会融资成本，确保国内流动性充裕、对抗通缩压力、防范金融风险。在财政收支和企业部门现金流恶化的背景下，还应进一步放松贷款额度和贷存比等信贷投放限制。

　　鼓励地方政府大量购买商品房作为保障房房源，从而加快房地产库存消化。另外，房贷首付比例还可能进一步下调（如将首套房首付比例从30%下调至20%）。

　　在地方政府层面推行债务置换以降低其还息负担，并允许地方政府融资平台在宽限期内继续为符合条件的现有项目进行举债，从而确保基建投资资金供给。

　　笔者预计宽松政策陆续出台将有助于GDP增速在二季度到三季度初出现小幅好转，但随着房地产下行给经济带来越来越大的拖累，后续增长势头可能再度恶化。

　　（作者系瑞银证券特约首席经济学家）