Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
关注2季度龙头地产股表现，上升空间看20%以上，提示中小地产股高估值风险。
1) 4 月龙头公司销售数据超预期概率高： 从城市数据来看， 4月前 22 天，前 10 大、前 30 大城市日均成交面积分别较去年同期上升了 46%和 20%，一二线城市近两周平均去化率也回到了 77%和 53%左右。由于龙头公司主力销售区域基本集中在前 30 大城市， 我们认为，随着 4 月下旬新推盘上升，降准释放流动性、各地政策细则落地， 我们预判龙头公司销售表现将好于行业平均水平，同比将上升 20%以上。
2) 同时 1 季度末基金持仓已至历史低位水平： 截止 1 季度末，基金地产股持仓已经降低至 4.8%，较去年底降低 2.0 个百分点， 与 HS300 地产指数权重基本持平。从过往经验看，行业持仓在 5%以下时，未来一个季度地产股具备超额正收益概率较高。
3) 而且龙头估值已经比中小地产股便宜 60%： 目前龙头地产股 2014 年 P/E、 P/B 在 12.0 倍及 2.1 倍，显着低于中证 500中小地产股的 30.0 倍及 3.0 倍。
估值与建议
销售转暖+机构低配，龙头地产股价未来有望补涨，上升空间看20%以上： 龙头公司数据将强于行业，超预期概率高，但中小地产股估值却明显高于龙头。往前看，随着 4、 5 月推盘上升，龙头公司销售将爆发，与中小地产股估值差也将收窄，建议投资者重点关注2季度龙头地产股表现，上升空间看 20%以上，同时提示中小地产股高估值风险。个股推荐排序：万科、招商、保利；中南建设（000961）。同时建议关注滨江集团（002244）及中华企业（600675）。
风险
宏观经济下行风险。
相关个股研究
万科A：一季度销售符合预期，土地投资稳健
节后销售符合预期，均价小幅回升
2015 年3 月，万科实现销售面积约124.1 万平米，同比上升2.48%，销售金额147.4 亿元，同比上升2.15%。1-3 月，万科累计实现销售面积约395.7万平米，同比下降4.65%，累计实现销售金额约463.4 亿元，同比下降14.55%。整体来看，万科的销售表现优于行业平均，3 月新推盘170 亿元，认购167 亿元，截至目前可售库存稳定在900 亿元左右。销售均价方面，3月，万科签约销售均价约11878 元/平米，环比上升7.03%，同比下降0.32%，剔除2 月份季节性因素影响，销售均价基本保持稳定。
拿地力度放缓，土地投资坚持主流定位
2015 年3 月，万科分别在珠海和宁波获取项目资源，合计土地面积约23.2 万平米，合计建筑面积约40.8 万平米，总地价约8.94 亿元，权益地价约7.62 亿元。公司延续了2 月以来拿地稳健的策略，土地投资与同期签约销售金额之比约为6%，充分体现了公司的审慎投资的态度。城市布局上，万科依然以一二线重点城市为主要对象，坚持主流定位，稳中求进，集中围绕长三角、珠三角等沿海经济发展潜力较大的区域开拓市场。
预计15、16 年EPS 分别为1.53、1.73 元，维持“买入”评级
万科作为行业龙头，探路房地产白银时代，近期不断试水专业化转型升级，优化构建休闲度假地产、物流地产以及创业产业园等项目思路。组织架构和管理模式方面，项目跟投制度未来将继续升级，进一步激发员工的主人翁精神。我们也继续看好万科的融资能力以及轻资产运作模式，未来两年ROE 水平或将再上一个台阶。
风险提示
全国房地产市场销售恢复不及预期。(广发证券（000776）)
保利地产：14年保利地产营收和盈利规模稳步提升
公司14年实现营业收入1090.56亿元，较去年同期增长18.08%；实现归属于上市公司股东的净利润122亿元，较去年同期增长13.52%。
年内公司结算毛利率为32.03%，较去年下降0.13个百分点；公司销售净利率13.05%较去年同期上涨0.2个百分点。在行业利润率水平趋势性下滑的大背景下，公司严控成本，提升管理效益，努力保持了利润率的稳定。
销售业绩与市场占有率逆势实现“双增长”
公司14年实现签约销售面积1066.61万平方米，签约销售金额1366.76 亿元，同比分别增长0.21%和9.09%，市场占有率逆市提升0.25个百分点至1.79%。
坚持小户型普通产品定位，迎合市场需求，为销售的稳步增长奠定基础。14年，公司住宅产品占比超过80%，其中144平米以下刚需产品占比超过90%。
公司土地储备丰富，15年可售资源充足
公司目前共有在建拟建项目245个，规划总建筑面积12458万平方米，其中待开发面积5069万平方米，一、二线城市占比约为73.2%；在建拟建项目可售容积率面积约9240万平方米，累计房地产行业已签约面积约为4024万平方米，待售面积约为5216万平方米，其中一、二线城市占比约为77.3%。
公司目前总体的土地储备规模和15年可售资源规模十分充足，如果15年楼市如预期大幅回暖，则公司有望分享销售回暖利好。
资产财务稳健，负债合理，资金状况进退自如
期末预收账款1133亿元，扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为46.9%，负债水平较为合理期末公司有息负债总额为1262 亿，综合成本为6.5%，较去年同期下降0.53 个百分点。
公司目前的资金进退自如，一方面，即使出现楼市进一步不景气，公司也毫无资金链断裂之忧，另一方面，如果楼市火爆，公司的资金状况也完全能满足业绩增长需求。
保利地产在保持传统住宅业务稳健增长同时，也开始适应时不断推进创新
公司推进产品标准化工作，已经完成由“单一技术模块”想“产品线模块”过渡，公司实现集团采购，降低成本
增加商业地产的份额
强化公司房地产基金业务
推行三位一体的养老地产战略落地
海外拓展：美国、澳大利亚和马来西亚等，其中澳大利亚项目将落地
房地产行业目前状态(1季度国家统计局数据)：房地产行业依旧继续下滑
房地产投资增速继续下滑至8.5%，为09年来最低。
施工面积、新开工面积和竣工面积增速均出现继续下滑趋势。
成交面积缩减9.2%，成交金额缩减9.3%。
待售面积增加24.6%。
最近房地产价格：最近的成交量有所回暖
4月18日，国家统计局的3月份70个大中城市价格显示：环比价格由降转升、同比价格逐渐企稳、新房成交量大幅增长，长时间低迷的楼市出现回暖迹象。
楼市虽已温和回暖，但城市间分化明显。一、二线城市迎来小阳春，三、四线城市因库存高，大部分依然市场萧条。
政策与成交量预期：政策将会进一步放松，成交有望回暖
房地产低迷是1季度GDP等宏观数据失速的重要原因。
在稳增长的大背景下，3.30等政策将进一步落实，地方性放松和刺激政策有望进一步出台。
在政策刺激和累计刚需释放的双重刺激下，楼市有望实现全面回暖，尤其是一二线城市。
盈利预测及估值
预计公司2015-2016年的营业收入分别为1310.31亿元和1563.85亿元，归属母公司股东净利润为139.27元和180.20亿元，每股收益分别为1.30元和1.68元。
2015年4月21日股价(13.85元)对应的市盈率分别为11倍和8倍。
我们维持公司“买入”投资评级。
公司股价未来的刺激因素
未来一两个月将公布的好转销售数据
地方出台的刺激楼市政策
招商地产复牌(资产注入)后将有望带动整个地产板块上涨
风险提示
销售不达预期
估值的系统性风险(中原证券)
中南建设： 持股计划出台，大股东诚意满满
员工持股计划力度超预期
从细则上来看，员工出资上限为 3.2 亿元，按照 2:1 员工出资额的比例募集资金，组成规模不超过 9.6 亿元的信托计划，购买公司股票。此次信托计划最大亮点在于大股东提供 10%收益的托底保证，显示出大股东对于公司股票未来股价的信心，可通过二级市场和大宗交易两种途径获取股份。
主业稳定发展， 15 年业绩弹性较高
截止到 14 年底，公司在手预收账款 283.9 亿，同比上涨 29%，我们认为未来公司毛利率水平将会维持在相对稳定状态， 15 年整体业绩增长将会维持在 50%左右。 15 年公司总货值 427 亿， 预计销售可以达到 250 亿。
新环境下，公司价值重估显着提升
中南建设公司估值水平在房地产企业中始终处于较低的水平， 传统建筑企业在 “一带一路”以及“ PPP”等政策的促进下，建筑企业市值大幅提升， 预计中南建筑业务平均市值接近 150 亿。 地产业务按照平均市销率来测算，市值在 265 亿以上，整体合理的市值目标在 420 到 470 亿之间。 按照 NAV 的方式估算，股价同样存在较高安全边际。
预计公司 15、 16 年 EPS 分别为 1.21、 1.52 元，维持“买入”评级。
整体来看，公司此次员工持股信托计划无论从规模还是从股东保底收益计划来看都超过之前的预期。从主营业务方面分析， 15 年公司房地产业务具备持续稳定增长的潜力，同样业绩有较高的释放弹性。在新的资本市场环境下，公司建筑业务以及房地产业务都存在较大的重估空间。
风险提示
区域市场影响公司销售水平，三线城市市场风险。(广发证券)
中华企业：加快周转和转型步伐
作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企，公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。 2013 年，上房集团正式进入公司合并报表，这使得公司增加了 33 万平徐汇小闸镇和 51.4 万平嘉定汽车城的优质项目储备。目前，公司拥有商品房项目权益建面 392 万平，可满足三年以上开发需要。公司利用自贸区区位优势，参股 60%设立融欧股权投资公司，开展多元投资。我们预计公司 2015、 2016 年 EPS 分别是 0.34 和 0.42 元，对应 RNAV 是 9.51 元。截至 3 月 20 日，公司收盘于7.62 元，对应 2015、 2016 年 PE 分别为 22.41 倍和 18.14 倍。考虑到公司收购资产增强了发展后劲，项目去化加快，未来具备国企改革预期，我们以公司 RNAV，即 9.51 元作为公司未来六个月的目标价，维持公司 “增持”评级。
1 . 2014 年，受房产未达结算条件和计提存货跌价准备等因素的影响，公司营收和净利润出现下滑： 2014 年，公司主要房产未达结算条件，且古北商务分区 9-4 项目、华宁国际广场的出售以股权转让方式实现，这使得报告期内公司实现营业收入 44.15 亿元，同比下滑 34.67%；受杭州御品湾、朱家角香堤艺墅、江阴中企上城三个项目计提存货跌价准备影响，报告期内公司实现净利润-4.89 亿元，同比减少 221.63%。
2014 年，公司实现销售资金回笼 69.6 亿元。同期，公司加快了项目周转，公司无锡中城誉品项目践行了 “三个当年”(当年拿地、当年开工、当年销售)的工作目标。报告期内，公司加快实现战略布局和结构调整，着力构建“五大中心”。一是在项目投资管理领域尝试项目投资风险保证金等类跟投制度。二是通过汇锦公司加强房地产基金运作、股权投资和市值管理。三是积极构建城市服务商运营体系。古北物业与申通集团创新合作模式，参与迪斯尼地铁站物业管理。
2. 2014 年 1 月公司转让锐思公司 100%股权，为公司发展提供资金支持；报告期内公司设立上海融欧股权投资基金管理有限公司。 2014 年 1 月 3 日，公司公告称，公司控股 87.5%的子公司上海古北(集团)有限公司将上海锐思资产管理有限公司 100%股权以 14.64 亿元转让给沈阳首源公司，获得投资收益 8.35 亿元。上海锐思资产管理有限公司注册资本 8.48亿元，持有古北国际财富中心(一期)及其车位等物业。该物业位于上海市长宁区虹桥路以南、金珠路以东，地上面积 2.13万平，地下面积 1.33 万平(包括 0.99 万平地下车位)。锐思资管全部股权在 2013 年 8 月 31 日的评估价值为 12.88 亿元(账面价值 8.48 亿元)，挂牌底价为 14.64 亿元。截至 2012 年末，公司古北国际财富中心(二期)落成并运营，公司出租物业已达 21.17 万平，同比上升 92%。公司转让股权形式出售古北商务分区 9-4 项目获得投资收益 8.35 亿元。
2014 年 4 月，公司直接控股 90%的子公司上海房地产经营( 集团)有限公司和间接控股 54%的无锡中城置业有限公司拟对向无锡中城誉品增资 6.81 亿元。增资完成后，公司实际对无锡中城誉品的持股比例仍为 71.64%。 2014 年 8 月，公司半年报披露，公司对上海地产古北安亭置业有限公司增资 4.90 亿元，持股比例为 87.5%； 2014 年 8 月，公司半年报披露，公司对苏州中华园房地产开发有限公司增资 4.30 亿元，持股比例为 100%； 2014 年 8 月，公司半年报披露，公司对安亭新古北(上海)建设开发有限公司增资 5000 万元，持股比例为 43.75%； 2014 年 8 月，公司半年报披露，公司利用自贸区区位优势，增资 1200 万元参股 60%设立上海融欧股权投资基金管理有限公司，开展多元投资。
2014 年 11 月，公司全资子公司上海房地(集团)有限公司及控股 90%的上海房地产经营(集团)有限公司拟将其分别持有的上海上房现代物流有限公司 51%股权及 49%股权以不低于 1.6 亿元价格挂牌转让。 2014 年 12 月，公司控股 87.5%的子公司上海古北(集团)有限公司及控股 90%的上海房地产经营(集团)有限公司将其分别持有的上海华宁置业有限公司各 50%股权以 5.36 亿元价格顺利转让，从而成功出售其所拥有的华宁国际广场剩余物业。
3. 投资建议：收购优质资产增强发展后劲，维持“增持”评级。 作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企，公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。 2013 年，上房集团正式进入公司合并报表，这使得公司增加了 33 万平徐汇小闸镇和 51.4万平嘉定汽车城的优质项目储备。目前，公司拥有商品房项目权益建面 392 万平，可满足三年以上开发需要。公司利用自贸区区位优势，参股 60%设立融欧股权投资公司，开展多元投资。我们预计公司 2015、 2016 年 EPS 分别是 0.34 和 0.42元，对应 RNAV 是 9.51 元。截至 3 月 20 日，公司收盘于 7.62 元，对应 2015、 2016 年 PE 分别为 22.41 倍和 18.14 倍。考虑到公司收购资产增强了发展后劲，项目去化加快，未来具备国企改革预期，我们以公司 RNAV，即 9.51 元作为公司未来六个月的目标价，维持公司 “增持”评级。
4. 风险提示： 行业面临加息和政策调控两大风险。